疫情过后 房租“补涨”了？

唐潇在上海解封后收到了房东要求涨租的通知。她和朋友租住在上海浦东的一套两居室，月租金近五千元。“先是说涨20％，后来说每月涨800块，再谈到每月涨400块。”唐潇说，“涨幅很随意，房东只说要市场价。”

温欣则直接选择了长租酒店。她租在长宁定西路附近，周围的一居室涨到了月租金五千元以上，她转而租下了每月六千元出头的长租酒店复式单间，“设施更便利”。

受疫情等因素影响，北京、上海等一线城市租房市场在5月持续走低。到6月，疫情趋稳、毕业季来临，上海一些区域租房需求上升，交易量及租金都有所反弹。根据58安居客房产研究院的数据，2022年6月，全国65城新增挂牌房源平均租金为30.31元/m2/月，环比上涨0.27％，基本与上月持平，仅上海环比上涨0.8％。

在一线城市中，上海租房市场整体表现强势，也引起了对房租上涨原因的讨论。“租金市场变化比想象的复杂。”空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领告诉《中国新闻周刊》，“它不仅受供需关系影响，也有季节性变化，还受消费人群的支付能力、收入预期等条件影响。”

在疫情与商业模式多重因素影响下，个别长租公寓出现现金流断裂，长租公寓经营难题再次受到关注。由于疫情反复，导致保障性租赁住房开工建设推迟，长租市场供应节奏也被打乱。

好房源涨幅明显

唐潇住的单间不到十平方米，家电老旧。疫情期间冰箱故障，煤气点不着，洗手间灯也坏了。城市解封加上毕业季，租房需求旺盛，唐潇看好的几个房子都很快出租了。她和朋友只能接受了房东每月涨租400元的要求。“小区据说被划进了学区，房价涨了，房东说每年都要涨房租。”唐潇说。

多名租住在上海的消费者反映6月房租上涨。住在普陀区的张娜解封后本想换房，但发现周围的房源普遍上涨，“我们关注长宁的一个小区，到地铁步行一公里，两居室前年月租金6200元，去年7500元，今年涨到8500元了。”张娜说，“中介跟我说，要是实在想租，可以9月份再看。”在普陀区，张娜封控期间看的房源租金每月6000元出头，解封后跳涨到了7900元，“还一下就抢掉了。”

1月25日，浙江杭州市的一处保障性租赁住房小区。图/中新

一名在上海从事租房业务三年的个人中介告诉《中国新闻周刊》，她负责东华大学、华师大附近房源，解封后租房需求井喷，她和丈夫每天都有好几个新签约。

房东朱雅青则觉得，今年上海房租和去年最高点“没法比”。她去年在静安中心区域以500万元总价、10万元税费购入了一套40平方米开间，去年10月以8500元/月出租，但在今年5月被租客退租了。“这是1987年建的老房子。”朱雅青很无奈，“租客洗澡不开窗，卫生间吊顶、衣柜都发霉了，退租后只能整修，现在还没租出去。她现在每月还贷17000元，即使能以8500元/月出租，按每年房租总额/每平方米售价计算，租金回报率也只有0.8。

上海中原地产市场分析师卢文曦对《中国新闻周刊》分析，上海刚解封时，成交量及租金都有较为明显的上涨。58安居客房产研究院《全国租赁市场6月月报》显示，一线城市挂牌租金整体走弱，仅上海环比上涨。在挂牌供应上，上海环比上涨147％，租赁需求热度环比上涨95％。

由于租房市场庞大，机构中介、个人中介、二房东等各自占有市场份额，统计数据口径也有所差异。从官方数据来看，北京市统计局显示，北京租赁房房租6月环比上涨0.1％，同比下降0.2％。上海市统计局目前只公布了5月居民价格消费指数，居住指数环比上涨1.2，同比下降0.1。

魔方生活服务集团首席战略官胡鼎告诉《中国新闻周刊》，根据魔方公寓对房租市场整体的监测，6月上海民宅合租价格经历了“先抑后扬”的阶段，合租单间平均价格从6月1日到6月8日降到了最低2200元/月，又从6月15日开始一路上涨，6月29日涨到了2535元/月。北京民宅合租价格也在6月下半旬回暖，7月初涨到了3200元/月。

作为集中式长租公寓，胡鼎说，魔方公寓出租率通常维持在90％~95％，受疫情影响，签约情况“只出不进”，出租率在4月、5月有所下降。6月上海解封后，在预料到租房市场热度上升将会推高房租的趋势下，魔方公寓决定不涨租金，并给予应届毕业生租金优惠，出租率很快回暖至疫情前水平。

城市内部区域分化也较为显著。卢文曦分析，在大学附近、交通枢纽附近的房源成交量高，月租金在15000元以上的房源涨幅明显，地段好、物业管理好、楼龄新的房源涨幅能达到5％~7％。

根据58安居客房产研究院数据，疫情后，以白领为主力客群的3001~6000元/月/套价格段需求占比上升4.8％，而以蓝领为主力客群的1501~3000元/月/套价格段需求占比下降5.3％。58安居客房产研究院分析称，这是由于服务业受疫情影响相对更严重。

“租金中间段的房源受疫情影响小，两端影响大。”胡鼎曾对2020年疫情后租房市场变化进行分析，他发现月租金在1000以下的房源交易量显著下降、房租降低，“比如广州增城，通常是外来务工人员租住于此，骑电动车上班，收入受影响离开这个城市后，由于交通不便，其他人也不会选择搬过来，这个区域市场价格就在下调。”

疫情后的“涨价补偿”心理

由于缺乏整体市场的统计口径，房租市场的变化很难用某一组数字衡量。不过，通过综合多方机构数据、对比各区域房源抽样、结合个体经历，仍然能略窥一二。

从整体市场看，58安居客房产研究院称，二季度由于一线城市受到疫情影响，人口跨域流动受限，租赁市场步入淡季，6月租房市场整体表现平稳。

杨现领也并不认为目前租金上涨压力较大。“部分区域房租上涨，一来是季节性的，其次它很快就会回落，而且回落的幅度有可能比往年更严峻。”杨现领说，“目前并不具备房租上涨的条件，房租受就业市场、个人收入预期影响大。”

景晖智库首席经济学家胡景晖对《中国新闻周刊》说，疫情后，一些租户存在改善租房的需求，暴露出来的社区服务问题、合租问题等会通过换房解决，租房热度提升从而导致部分区域房租上涨。

杨现领认为，租房市场消费者结构分化显著，部分消费者能实现改善租房的需求，但在失业率抬升的背景下，年轻人的支付能力下降，房租消费也会随之降级。

“租赁高峰期主要是农历新年后和六七月的毕业季两段时间。”卢文曦也认为上海房租上涨有季节性因素，“加上4月、5月封控产生的租房需求积累，解封后需求端回升明显。”

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