疫情过后 房租“补涨”了？(2)
从住房的供需关系来看，一线城市“缺房”情况长期存在。今年高校毕业生首次突破千万规模，其中上海市高校毕业生共22.7万人，较去年增加2万人，增量为5年来最多。上海市也在通过放宽落户限制等方式“抢人”，作为特大城市，对年轻人的吸引力仍然存在。
卢文曦从租金回报率的角度分析称：房租上涨与房价有关。上海房价在前几年涨幅较大，新购房的房东为了维持租金回报率，会选择提高租金。
6月16日，上海市一家房产中介公司橱窗内的房屋租售信息。图/IC
“二手房房价增长会在17个月后递延到二手房租金的上涨。”胡鼎通过分析中国从2005年至今的房价、房租数据得出上述结论，“二手房交易完之后，一般买卖不破租约，会在之后换租期时涨租，上海刚好在去年上半年是房价上涨的高点。”
另一个关于上海房租上涨的推测是中介、二房东垄断房源推高租金。目前，各地租房市场缺乏权威口径的市占率分析，由于租赁市场不如房屋买卖管控严格，不会强制到交易中心备案，也难以印证是否存在机构中介、二房东垄断的情况。
7月18日，《中国新闻周刊》记者搜索链家上海官网发现，有24407套待租房源，我爱我家上海则有14806套待租房源，租房市场两大龙头中介机构全部房源不足4万套，不过，胡景晖认为，这些数据并不等于其掌握的所有房源，难以说明各个机构渗透率。
“从动机上来讲，由于疫情影响签约，中介、二房东可能有涨价补偿的心理。”胡景晖说，“但是否能实现涨价，取决于消费者买不买单。”杨现领也认为，中介、二房东不像开发商能影响供给，要单方面提高租金很难。
房租上涨也被认为与整治群租房有关。根据“上海城管”微信公众号，6月解封后，长宁、普陀等地开展整治群租执法行动。“上海城管”公众号称，人员聚集度较高的群租房容易成为小区的防疫“漏洞”，由群租引发的疫情传播风险和消防安全隐患不容忽视，6月17日，上海长宁天山路街道综合执法队共查处群租点位8处，清除人员60余人，拆除高低床位31张。
整治群租房后，消费者会转向更偏远的地段租房，从而推高该区域房租。杨现领认为，群租是消费者的理性选择，在收入限制下，只能承担群租的价格。整治群租后，会让这部分租房者住得更偏远、更隐蔽。
长租市场供应节奏被打乱
决定房租变化的根本仍然是供需问题。58安居客房产研究院分院院长张波告诉《中国新闻周刊》，总体来看一线城市的租赁市场依然呈现供小于求的态势，不同区域之间的差异较大，尤其是CBD周边以及外围轨道站点附近的需求明显大于供给，部分郊远区域则会呈现相反情况。
胡景晖也认为，供应不足的情况仍然存在，由于长租公寓利润微薄，扩张缓慢，市面上长租公寓产品相对较少。
2017年开始，长租公寓爆雷事件频发，2020年蛋壳公寓爆雷影响广泛。资本进入长租市场后，为快速扩张，一些运营方采用了“长收短付”“租金贷”等金融杠杆，酿下危机。此后，长租公寓租金贷纳入监管，融资途径受到限制。
长租公寓一直面临盈利难题。6月，优家青年创业社区爆出“撤租”事件，其北京苏州桥社区因欠缴租金、物业费、滞纳金等相关费用，导致原有租赁合同终止。“疫情影响下，原本利润微薄的长租公寓资金链更为紧张。”有业内人士分析，“加上过去几年资本进入租房市场，用高拿房成本抢房，积累的库存可能到今年才消化完，租金又有天花板，没有金融工具就会出问题。”
“长租公寓最难的是规模化，一旦规模化，利润反而更低了。”胡鼎说，“中后台搭建需要更加精细化，如果盲目搭了大的公司中后台，前台的收入将无法覆盖后台的成本。” 胡鼎认为，一些长租公寓在本地发展很好，但进入多个城市容易水土不服，多个城市的管理成本将是几何倍数的上升。
新派公寓创始人、CEO王戈宏表示，长租公寓过往的包租模式在竞争激烈的环境下面临拿房成本高、融资难等困境，靠自身的造血功能无法创造持续良好的盈利，而且抵御重大风险的能力有限，若没有优惠的贷款金融的支持，规模化经营较为困难。
张波分析，长租公寓市场发展这两年相对缓慢，尤其是各地政府加强对租赁机构的资金监管后，长租公寓的无序扩张现象已经得到有效控制，资本市场对于长租公寓也更为谨慎，长租公寓的融资门槛同步提升明显。另一方面，各地不断出台租赁相关法规，尤其是限制“N+1”对长租公寓的影响较为明显，部分法规较严城市的长租公寓市场面临萎缩状态。
一直以来，长租公寓被部分银行归类于房地产行业，融资渠道有限。今年2月，央行、银保监会发布通知，要求银行业金融机构加大对保障性租赁住房的支持力度，向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。“市场化长租公寓仍然需要大型金融机构的资金支持，其他筹资渠道如私募基金等成本相对高昂，如果有银行等金融机构的资金投入，将会促进行业良性发展。”胡鼎说。
此外，胡景晖注意到，由于疫情反复，导致保障性租赁住房开工建设推迟，一些市场化的长租房装修、挂牌出租也有所延迟。
“保障性租赁住房推进节奏相对较慢，尤其是2022年不少城市的土地供给中，保障性租赁配建的情况有所减少。”张波称，“预计在商品房交易市场恢复稳定后，会加快租赁房源的建设节奏。”
2021年7月，国务院办公厅发布《关于加强保障性租赁住房的意见》，将加快保障性租赁住房。以上海为例，在“十四五”期间，将建设筹集保障性租赁住房40万套，占住房计划供应总量的40％。这意味着由国企主导的保障性租赁住房将对长租公寓市场格局产生重大影响。
王戈宏对《中国新闻周刊》分析，保障性租赁住房会对长租公寓市场形成差异化供应，能丰富租赁住房的品类。在很多城市的市中心、交通枢纽地段，国有保租房相较于市场化的公寓运营方在拿地上更有优势。
不过，在目前各地颁布的政策中，多地对保障性租赁住房租金价格进行限价。例如，6月22日，昆明要求租金不超市价 85％。胡景晖认为，保障性租赁住房获得了政策上的支持，但房租管制会影响市场主体参与的积极性。
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