讲堂 | 地产融资模式与政策（三）

之前的“地产融资模式与政策”文章中，我们从房地产开发及融资模式、房地产融资来源、房地产融资成本、房地产融资关键政策四个方面对地产融资进行阐述，并从银行地产敞口角度出发，来看银行对地产的风险所在。

在此状况下，未来地产风险和政策将如何演变发展？今天，本文将重点阐述这个问题。

未来地产风险演进

2021年多家千亿级房企集中发生流动性风险。由于房地产行业的典型的资金密集型行业，一旦出现流动性出现问题，那么可能导致房企陷入现金流断裂和破产危机当中。

流动性风险带来的是盈利性下降，而房企的盈利能力主要与三大因素相关：资产周转率、净利率、杠杆率。

“三线四档”出台后，长期来看，为维持稳定的盈利能力，房企的商业模式将要转变，主要有三大方面：

1、盈利驱动方面，新规下，通过杠杆提升盈利能力的途径不可持续。

短期来看，房企将通过提升资产周转率、净利率来支撑盈利能力。

房企经营管理能力的重要性提升，经营优异、土储合理的房企盈利表现有望领先行业。

长期来看，杠杆率平稳下降，房企经营风险下降，盈利能力更加可持续。

2、规模扩张方面，杠杆水平监管加严下，预计房企的规模扩张将从杠杆驱动，向内生利润驱动转变。

3、财务管理方面，新规针对有息负债规模、短期偿债能力提出具体要求。

未来房企进行融资活动和财务管理的过程中，需更加关注融资的结构(有息负债、无息负债、权益等)、现金流情况、债务久期等，财务管理的精细化要求提高。

从上市房企经营数据能够看出趋势的变化。自2018年以来，主要上市房企的盈利能力持续下行，主要归因净利率下行拖累。

边际来看，新规出台之后，上市房企ROE(净资产收益率)驱动因素发生变化，2020第一季度开始，房企平均资产周转率提升，杠杆率下行。

(数据来源：wind、浙商证券研究)

未来政策演进

据中国金融四十人论坛研究，房地产贷款与房价存在显著正相关关系。

(来源：wind、中国金融四十人论坛、浙商证券研究)

如果房地产贷款增长过快，将导致房价快速上涨。房价上涨又从供需两方面助长房贷增长：

其中供给端方面，房价上涨降低住房贷款违约率，激励银行投放；

需求端方面，房价持续上涨刺激房市投资行为，助长房产配置行为，使得房贷和房价脱离良性循环。

在此状况下，房产税的推进能够一定程度上改善房贷和房价脱离良性循环的现状。

房产税的推进，可缓解地方政府财政对地产交易的依赖，去金融化更可持续。

地方政府财政收入主要来源来自土地出让金。2020年全年，土地出让金占地方政府财政收入和政府性基金收入的44%。

(来源：wind、OECD、浙商证券研究)

房产相关税收方面，目前我国税收体系主要针对地产相关的交易环节。

在交易层面设定了契税、土地增值税、印花税等税种，房产税方面，目前居住用房免税，仅对非居住用房收税。

截至2018年末，我国房产税占收税比例仅1.8%，而同期经合组织成员国房产税平均占税收的5.6%，英国、韩国等房产税体系健全国家，占比约12%。

>相关《讲堂 | 地产融资模式与政策（三）》内容：

观点网讯： 1月24日，惠誉已将国瑞置业有限公司的长期外币发行人违约评级（IDR）从B-下调至CCC+。 国瑞置业 的高级无抵押评级也从B-下调至CCC+，回收率评级为RR4。 据观点新媒体了解，国瑞置业有5000万美元的私募票据将于2022年3月可回售（于2023年3月到期...【继续阅读】

1丨广汇能源：公司氢能产业链发展目标不构成对投资者实质承诺 每经AI快讯，广汇能源发布风险提示公告称，公司制定的《氢能产业链发展战略规划纲要(2022-2030年)》，是对未来转型发展方向作出的长期规划，并非短期经营目标，存在一定不确定性。氢能相关产业...【继续阅读】

理财鱼小提示：中国海外发展拟36.88亿元收购广州利合地产合共53.33%股权 乐居财经讯 张林霞 1月25日，中国海外发展(00688.HK)发布公告称，于2022年1月21日及24日，该公司间接全资附属广东中海地产有限公司拟分别向雅居乐集团(03383)间接全资附属广州振然投资有限...【继续阅读】