地产主业遭遇滑铁卢，年度业绩首亏的冠城大通困局难解
理财鱼小提示：地产主业遭遇滑铁卢，年度业绩首亏的冠城大通困局难解
红周刊丨秦佳丽
老牌闽系房企冠城大通在今年1月底披露年度业绩预亏8亿元至9亿元的公告，随即便收到上交所问询函。2月11日，公司回复问询函称，业绩预亏原因系拟对房地产项目销售价格进行调整，拟计提存货跌价准备6亿元至7亿元。
这是冠城大通登陆资本市场25年来首现年度业绩亏损。目前，公司有电磁线、房地产、新能源三大主业，其中房地产板块是其历来的盈利主力。但其地产板块连续几年徘徊在年度30亿元左右的销售规模，销售及拓储节奏呈现“龟速前行”。冠城大通董秘表示，公司目前暂无新拿地计划，重心在销售回款。
有业内人士向《红周刊》记者表示，冠城大通正陷入土储缺失、资金在存货中沉淀过多等尴尬境况，而此次计提减值导致上市公司业绩亏损，不排除是通过财务手段使得以后“轻装上阵”。对于其“烧钱”的新能源板块，身为中小企业的冠城大通，未来仍可能面临竞争加剧下的定价权丧失、市场份额进一步下降等问题。
以价换量
过半房地产项目拟计提跌价准备
2022年无疑将是冠城大通“以价换量”的一年。根据其就业绩预亏事项对上交所的答复，公司拟对2022年部分区域的地产项目价格体系进行调整，以应对市场压力，达到加快去化的营销目标，故导致2021年存货跌价准备计提金额上升。
多位项目销售人员在接受《红周刊》记者咨询时印证，案场优惠、折扣促销正成为目前部分冠城大通项目的现状。例如，进入尾盘清理阶段的南京蓝湖庭、常熟铂郡花园，目前案场优惠价格较早期销售定价降幅约5.6%、11%。
以常熟铂郡花园为例，今年2月份其实际价格低于安居客平台公开显示的13400元/平方米销售定价。“项目确实进行了一些价格调整，现在也进入到了尾盘清理阶段。去年上半年在13500元/平方米左右；下半年调整到了12500元/平方米-13000元/平方米。目前在售价格12000元/平方米。”该项目置业顾问表示。
价格调整亦助推了可观的销量。据介绍，铂郡花园在常熟滨江开发区板块属于卖相很好的项目，在常熟市房管局官网，其网签量位列前十。
南京六合区的蓝湖庭项目也有明显的案场优惠。“原本17800元/平方米的销售定价，目前优惠价格大概16800元/平方米至17000元/平方米。”该项目置业顾问介绍，目前楼盘销售进度整体稳定，“首期项目于2021年1月开盘，经过一年的去化周期后现已基本售罄。今年2月底至3月初会再加推。”
常熟铂郡花园、南京蓝湖庭是冠城大通拟纳入2021年计提存货跌价准备的项目。公告显示，由于拟调整部分区域的地产项目价格体系，并将导致项目可变现净值会低于存货成本，公司拟对常熟铂郡花园、南京蓝湖庭、常熟华熙阁、南京华宸院、连江华玺、永泰悦山郡、连江蝶泉湾共计7个项目计提存货跌价准备约6.22亿元。
《红周刊》记者梳理发现，目前冠城大通共计13个主要在售及在建项目，此次计提存货跌价准备的项目数量占据了半壁江山。其中剩余未结算面积较多的大通蓝湖庭、华宸院拟计提存货跌价准备金额分别达2.7亿元、1.5亿元。
冠城大通大范围计提减值是否合理？IPG中国区首席经济学家柏文喜向《红周刊》记者表示：“上市房企通常在市场下行期和销售去化不畅时计提资产减值和存货跌价损失，判断一家房企资产减值的合理性可以参照同行计提的平均水平，如果偏离度太大则需要多加注意其合理性了。”
事实上，拟计提存货跌价准备的冠城大通是今年房企承压的一道缩影。《红周刊》记者梳理发现，今年1月以来，华夏幸福、蓝光发展等十余家房企发布的年度业绩预亏公告中，价格下调及计提减值等被归为其业绩下滑的重要原因。
其中，与冠城大通总资产规模相近的华远地产、美好置业、天房发展2021年拟计提存货跌价准备约13.5亿元到16.2亿元、20亿元至30亿元、16亿元，在该年三季度末披露的总资产中占比约2.13%-2.55%，7.28%-10.93%，6.9%，对比之下，冠城大通拟计提房地产项目跌价准备6.2亿元，在2021年三季度末披露的251.86亿元总资产中占比2.45%，尚属常见范围。
而对于冠城大通将业绩亏损直接归咎于拟存货跌价准备计提金额上升，上海中原地产资深分析师卢文曦向《红周刊》记者表示：“不排除是企业通过财务手段，让一笔烂账‘坏掉’算了，以便后面轻装上阵。”
存货积压埋隐患
销售拓储呈“龟速前行”
冠城大通一直未能摆脱“消化不良”的困境。《红周刊》记者梳理发现，在存货跌价准备计提金额大幅上升的背后，冠城大通截至2021年三季度末的存货为155.28亿元，占总资产比重高达61.65%。
梳理其发展轨迹，这家老牌闽系房企正面临停滞不前的去化与开发建设问题。早年“冒险拿地”也为其埋下诸多争议和隐患。
冠城大通在销售规模上已滞后多年。2017年至2020年，其销售面积依次为21.34万平方米、13.81万平方米、35.54万平方米、19.05万平方米；合同销售额分别为37.4亿元、28.26亿元、54.91亿元、34.26亿元。其中，2019年实现54.97亿元销售额，同比增长94.52%，这已经是多年来冠城大通的最佳表现。
在规模徘徊不前这些年，公司拓储同样保守。《红周刊》记者统计，2017年至2020年，冠城大通主要在建或在售项目及剩余土地储备的总建筑面积分别为413.22万平方米、487.18万平方米、471.39万平方米、471.41万平方米，未能实现规模突破。
与此同时，公司近两年公司无新增土储。而在以往为数不多的拓储中，部分低价土地为其后续开发带来争议，拖慢开发进程。
典型例如拿地超5年方才入市的永泰悦山郡项目。2015年，冠城大通以1.28亿元竞得福州永泰葛岭镇近240亩地块，因拆迁等历史遗留问题，拟打造的旅游度假景区配套项目悦山郡直到2020年方才入市。截至2021年第三季度，悦山郡的销售面积与结转面积均为零。2021年，冠城大通拟对悦山郡计提5500万元跌价准备。
2020年，冠城大通1.19亿元接盘大股东关联业绩亏损公司宏汇置业，受让对方已完工的“蝶泉湾”项目剩余3.15万平方米销售面积，同步接盘对方1.46亿元借款，然而截至2021年三季度末，蝶泉湾项目的销售面积仅为0.21万平方米。2019年至2021年，冠城大通来自蝶泉湾的存货跌价准备金额依次为2206万元、1574万元、1800万元。
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