度假房产“割韭菜”，降价卖不出，法拍也无人问津，业主痛陈：再也不买了(2)
不过，影响海南旅游地产价值的并不全是海景或森林，中介或销售人员跟购房者打交道的时候，总会提到与自贸港有关的各种规划、政策等利好，“自由贸易港法刚通过，谁都在观摩（政策效果），万一（房价）暴涨了呢？所以谁都不想这时候卖掉（房子），除非业主很缺钱。”
“好的非常好，差的基本上就倒闭了”
然而，并不是所有的旅游地产都像海南的一样，衔着政策的金钥匙。
李玲（化名）是云南人，由于省内旅游资源丰富，身为旅游地产从业者的她，时不时要根据项目换个工作城市。去年，李玲刚刚从她的家乡--位于中缅边境的著名旅游城市腾冲，被调往旅游小城澄江。
澄江的面积很小，仅有916平方公里，还不到腾冲的1/5，整座城市2020年末总人口仅21.6万人。澄江最著名的旅游资源就是抚仙湖，为珠江源头的第一大湖，流域面积674.69平方公里。
抚仙湖作为旅游度假区进行开发的时间并不是太长，仅有10余年，目前湖边在售的地产项目仅有四个，由龙湖、万科和两家小型房企打造。
李玲告诉时代财经，现在抚仙湖的游客不多，但已处于淡季的尾声，“从下个月开始，会有很多人过来避暑了。”抚仙湖的旺季很短，从7月持续到10月，相比之下，淡季则长达9个月。
度假客和投资客向来是旅游地产项目的购买主力，从投资收益的角度讲，李玲也不敢打包票房价一定会上涨，“业主如果考虑二次转手的话，最好买住宅，公寓比较难卖”。
淡季的冲击是旅游地产项目普遍面临的问题，环渤海地区的重要港口城市秦皇岛也是如此。
身为北方区域少有的沿海城市，秦皇岛深受北京游客的喜爱，当地的房产中介吴亮（化名）告诉时代财经，这里的游客大约有5成来自北京，他们基本在5-10月份前往秦皇岛游玩，因为十一假期一过，北方开始明显降温，直到来年的4月份海水依然太凉，“淡季的时候，客流量只能达到旺季的10-20%。”
不过，吴亮表示，秦皇岛的旅游地产市场比较分化，“社区概念的项目，比如阿那亚基本不愁客流量，社区内部的结构做得特别好，可以理解为国外的小镇子那种形式，业主收租也好，未来出售也有一定增值空间。但有些盘他们只不过是拿了一块地，建了个小公寓之类的，就很便宜。”
实际上，分化是近几年旅游地产的一个大趋势。“好的非常好，差的可能就越来越不对，差的基本上就倒闭了。” 好好生活创始人、赛博文旅董事长谢翅表示，用简单粗暴的方式开发旅游地产的时代已经过去，未来要用运营的思维，“其实物业就是持续经营才有价值，如果不去经营它，物业就是一个钢筋水泥的建筑垃圾。”
最近十年，中国的旅游地产获得了巨大的发展。2009年12月，国务院印发《关于加快发展旅游业的意见》，首次明确旅游是战略性产业，此后政策支持不断。
2016-2018年同样是具有里程碑意义的年份，除了国务院继续出台政策支持旅游发展外，全域旅游、特色小镇等概念得到了有关政策的支撑；同时由于那几年房地产政策趋严，房企开始寻求普通房地产市场之外的其他业务增长点，由此旅游地产受到广泛关注。
根据旅游地产观察的报告，截至2020年，在TOP100房地产企业中，已经有近九成涉足旅游地产。
近两年，旅游地产的概念相对冷淡。不过，无论是谢翅，还是中国城市经济专家委员会副主任宋丁都不认为旅游地产到了“退潮期”或“冷淡期”。
“严格来讲，旅游地产不应该有这么大的空间、这么大的量，但大家都在做，量起来以后才发现市场承接力没那么大。”宋丁说，“某种意义上是前些年不应该有的‘虚潮’涨得太猛了，现在只是回落到它应该有的高度。”
房企开发思维需要转变，这是谢翅和宋丁的共识。不过，宋丁认为，需要改变思维的不仅是开发商，还有购房者。
实际上，为数不少的业主正在为几年前买下的旅游地产房子后悔，除了资产保值性不足、使用频次低，他们往往还会考虑到由于远离市中心导致配套不足的问题，有业主对时代财经表示：“我们准备把房子卖掉了，拿着钱去租一个，再也不买了。”
“旅游地产产品一定和我们日常居住的产品不是一个类型，”宋丁表示：“旅游地产的房子不是为了天天住，它就是个度假地，你要认同隔一段时间过来度两天假、平常就放着，我觉得这个想法是对的。生活方式就是一个多元组合的方式。”
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