“集中供地”城市2022年新房供应规模及结构变化研究
导读
目前在“房住不炒”主基调之下，整体房、地价趋稳。2021年是集中供地“元年”，也是全国供地方式的一次重大改革。政策核心“两集中”即集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。
实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。究竟集中供地会对2022年的商品住宅新增供应产生怎样的影响， 2022年是不是供应大年？新增供应高峰会在什么时候出现？从产品档次来看，哪些单价段产品会成为供应主力，是低档刚需、中档改善，亦或是高端豪宅？
01 2021年22城集中供地，总量高位回落 季末集中放量（本节有删减）
（一）2021年22城集中供地总量未破新高，不及2019年和2020年（本节有删减）
纵观22城2015年以来年度涉宅用地成交总建面变动情况，2019年以前成交表现稳步增长，22城2019年全年成交量高达37202万平方米，4年间增长超10000万平方米，年均增长量在4000万平方米左右；继2019年高点后成交涨势中止但土拍市场热度依旧，2020年虽受疫情影响仍保持36000万平方米以上高规模土地出让；2021年初22城全面开启集中供地，新政策强调了土拍市场的供求节奏，较之过去截然不同，或是房企对于新政仍需一定适应期，2021年成交表现不及过去两年，全年成交量收至33326万平方米，回归至2018年规模。
（二）季末为供地高峰，5、6、9、12月单月供地量均突破4000万平（本节有删减）
对比来看，2020年常规供应节奏，宅地成交较为均衡，在疫后楼市复苏以来，4-9月间月均成交在3000万平方米以上，四季度初的成交低位也有2500万平方米规模，12月的成交放量则是房企抢收回款回笼资金的表现。反观2021年，2月末集中供地政策入市以来，供地节奏出现明显高低点，体现到总量上即二季度和四季度为全年新增供应高峰，4月首批集中供地入市带动成交高热，二季度总成交量突破13000平方米。细化至月度走势，可以明显看出5、6、9、12月均为成交高位，单月成交总量突破4000万平方米。有高点即有相对应的低点，7月低位22城成交总建面仅202万平方米，较之年内高位总量相差20倍以上。细究规律，可以看出每个季度末是集中供地的重点入市期，相较政策入市前的土拍市场，现在的土地供应节奏更具有规律性，房企拿地更趋谨慎。
（一）过去两年50%项目拿地到开盘需要9.7个月，一线城市项目最慢
首先，为了测算集中出让土地后未来潜在的供应高峰，我们将以往成交土地开工、销售时间段作为依据。通过整理过去两年（2019年-2020年）成交的地块的拿地时间、开工时间和开售时间，可以发现，22城中地块整体从拿地到开工、开售平均所需要时长分别为3.7个月和11.5个月。
从拿地到开工来看，1/4项目拿地不足一个月就能快速开工，效率最高。1/2的项目拿地2.4个月内能够开工，而拿地到开工时间超过4.8个月，则周转速度慢于75%的项目。开工以后，1/4项目在4.1个月后就能达到开盘进度，1/2项目在6.3个月内达到开盘进度，但施工速率较慢的项目需要9.7个月以上才能达到开盘水平。
从拿地到开盘整体所需的时间来看，1/4项目在拿地接近7个月之后就进入了开盘阶段，速度相对较快，而有50%的项目在9.7个月内也能开盘，属于正常水平。
值得注意的是，有1/4以上的项目，需要长达13.8个月甚至更长的时间才能开盘，意味着拿地往往不能在年内实现销售，现金回流速度较慢，项目的盈利也会受到影响。
第一梯队如天津、青岛、合肥等城市，过去两年成交的地块从拿地至开盘的时长中位数在8个月以内，一半以上项目在拿地8个月后可以入市，天津的中位数甚至仅需6.9个月，项目的周转速率相对较高；
第二梯队包括无锡、长沙、厦门和北京等城市，拿地到开盘的时长中位数在8-10个月，也就是拿地后3个季度左右，项目即可入市，那么此类城市每年首轮集中供地的项目基本也可在年内开盘；
第三梯队城市则包括福州、苏州、深圳、广州、上海等，项目从拿地到开盘的时长中位数在10个月以上，上海、武汉和广州甚至中位数接近12个月，周转速率较慢。值得一提的是，4个一线城市有3个位于此档位，可见一线城市的项目快周转的难度更大，现金回流需要更长的周期，因此对于房企而言，进入一线城市不仅需要面临更高的土地成本，还有更紧张的资金压力。
在梳理完各城市过去两年土地平均开工、销售情况后，我们对2021年集中供地地块动工情况进行了细分。
据CRIC统计，2021年22个集中供地的城市在3轮集中供地后合计成交了2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日，仅有21%已经开工，另外八成地块仍尚未动工，且未开工地块中仍有7%处于动迁中或未动迁状态，尚未达到土地平整状态，此类地块2022年入市的可能性较小。
从上一章节统计数据来看，22城市过去两年项目从拿地到开工的平均时长和中位数市场分别为3.7个月和2.4个月，以此来看集中供地项目的开发进度有所下降，但也受到去年第二、三轮集中供地时间较晚以及春节假期刚刚过去的影响；此外，第二、三轮集中供地涌现出了大批城投公司拿地，此类项目未来城投与品牌房企合作开发的概率较大，寻求合作方也是导致项目开工速度放缓的因素之一。
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