龙湖的节奏丨年报风云
理财鱼小提示：龙湖的节奏丨年报风云
文/乐居财经 杨倩
龙湖集团（000960.HK）2021年报的发布，比去年早了一天。
以往，年报披露早晚或许只是小事，但今年不同。不久前，多家千亿房企公告延发年报，45家内房股将集中于月底披露。
相比之下，龙湖像一个“逆行者”。
这份“逆行”的底气，或来自于经营业绩的稳健增长，或来自财务自律的安全无忧，又或是新利润增长点的呼之欲出。
擅长未雨绸缪、坚守长期主义的龙湖，今年交出了一份怎样的成绩单？
3月25日下午，龙湖举行2021年度业绩发布会。龙湖集团董事会主席吴亚军、龙湖集团董事会副主席兼执行董事邵明晓、龙湖集团执行董事兼首席执行官陈序平、龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶出席。
营收与利润齐飞
2021年，龙湖实现营收2233.8亿元，同比增长约21.0%；股东应占核心溢利224.4亿元，同比增长20.1%，与营收增速相近。
营收与利润齐飞，这在 “黑铁时代”里并非易事。2021年，截止目前，约20家内房股披露年报，能够做到营收与净利同时增长的只有9家。这9家里，净利增速能够追平、甚至超越营收的仅剩6家，龙湖是其中之一。
全年，龙湖集团合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元，回款率在90%以上。长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额在全集团占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。
从城市能级来看，目前在售的68个城市当中，有9成以上的销售来自于高能级城市，其中一线占比13%，二线占比81%。
“我们也很庆幸，在过去几年没有盲目下沉，没有过多的布局一些低能级的城市，我们预判这些市场在今年是很难恢复。”陈序平感慨道。
期内，龙湖新进6个城市，获取122幅新地，总建面2,355万方，权益建面1,338万方，权益金额868亿。按获取方式来看，90个项目来自于招拍挂，总建面占比65%，32个项目来自于项目层面的收并购，总建面占比35%。
陈序平透露，去年9月以来，龙湖大多为底价获取项目，这将有利于未来地产毛利率的修复。
进入2022年，随着融资环境放松，部分国企、央企参与收并购的意愿越来越高，而不差钱的龙湖始终强调量入为出。“我们会围绕毛利率、净利率等底线指标，理性投资，这将有利于我们获取价格更低的土地。”
赚钱才是王道，“未来，地产开发的毛利率将维持在20%左右。”
截止2021年底，龙湖总土储7,354万方，权益土储5,047万方。目前，公司已累计进入69城，其中高能级城市的土储总建面达85%，货值占比86%，已经覆盖了环渤海、西部、长三角、华南及华中五大战略区域，保障长期的盈利增长。
刷新财务安全上限
人们常说，比你优秀的人不可怕，可怕的是，比你优秀的人比你更努力。在地产圈里，龙湖是个“可怕”的对手。
财务自律，早已是龙湖的代名词。而2021年，龙湖用三个数据，又一次刷新了民营房企的财务安全上限。
截止2021年底，龙湖的综合借贷为1,920.7亿元。其中，一年内到期债务为145亿元，占总债务的比例为7.6%。尽管多数房企尚未披露2021年报，但毫无悬念的是，这个数据足以碾压99%的上市房企。
先来回顾一下龙湖近两年的数据。2020年，一年以内到期的短期债务占比为11%，长短债比超过8倍；2021年上半年，一年内到期的短期债务占比为9.5%，长短债比达到9.5倍。
据此前乐居财经研究院推出的《2021上半年内房股长短债排行榜》，龙湖集团位列内房股第二位，排名第一的是非典型房企、靠收租为生的SOHO中国。
从数据来看，龙湖的债务结构可以算作是地产开发商中的“天花板”。而今，这个数据进一步压缩至7.6%，长短债比高达12.2倍。
第二个数据来自龙湖的一项新纪录。2021年，其平均借贷成本为4.14%，刷新了历史新低，较2021上半年下降了7个基点，较2020年下降了25个基点，下降幅度较大。
而横向对比来看，龙湖的融资成本与国企、央企相差无几。据目前已披露2021年报的房企数据，央企招商蛇口的综合融资成本为4.48%，高于龙湖34个基点；国企越秀地产的平均融资成本为4.26%，高于龙湖12个基点。
一直以来，龙湖恪守的是长期主义价值观。凭借长期主义的严苛自律，龙湖已连续六年成为绿档房企。截止2021年，净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍，剔除预收款后的资产负债率为67.4%。
第三个数据就与“长期”有关。据年报披露，2021年龙湖在境内成功发行90亿元公司债券以及10亿元中期票据，票息介乎3.35%至4.40%之间。其中，12月发行的10亿元中期票据期限长达15年，票面利率3.7%。一个对比是，同期发债的招商、保利、金地等，债券期限为3-5年之间。
龙湖十分偏爱发行长债。据了解，2016年、2018年间，龙湖曾发行过10年期长债，利率分别为3.75%和4.5%。据乐居财经研究院此前统计，发行过10年期境内债券的房企，有远洋、金茂、万科、华润、中海等。
显然，有能力发行长债的上市房企并不多，且主要集中在央企及头部房企。而民营房企龙湖可与其比肩。
过去一年，地产行业多家公司风险暴露，引发 “三大国际评级机构”评级下调或展望调至负面。龙湖集团凭借稳定的财务策略与持续的现金流，继续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。
截至2022年3月，龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。
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