行研 | 探索新发展模式：房企可以这么干！

2021年12月，中央经济工作会议首次重点提出“探索新的发展模式”。

2022年3月5日，《政府工作报告》再次指出“探索新的发展模式”。

3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。

“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”

业内人士认为，房地产新的发展模式已是政府关注的重点，也是政策支持的重要方向。

那么，对于房地产企业来说，新的发展模式又是怎样的呢？

中指院称，通过对成熟市场如美国、日本头部房地产企业的转型战略分析，帮助企业探索新发展模式。

正所谓“他山之石，可以攻玉”，分析成熟市场房企发展模式，将为我国房地产企业转型提供思路。

美国：专注开发模式

以美国住宅建筑商中资产规模和市值最大的莱纳、帕尔迪、霍顿为例，坚定以住宅开发作为业务核心。

一方面，以层级更高、大经济圈的城市作为投资开发核心以确保企业资金流动性。

另一方面，以客户需求为导向的产品意识成为房企经营的新的战略重心。

这一模式的特点是：专业化、低杠杆、高周转。

1）专业化

美国头部房企将房屋设计、社区开发与各特定用户类群相结合开发契合目标核心诉求的对标产品，并对不同人群进行精准营销服务。

（来源：中指院）

2）低杠杆

房企选择采用部分回购外发债券以优化债务结构、利用期权锁定土储、兼营按揭贷款等方式充分利用金融工具。

（来源：中指院）

3）高周转

房企缩短土地持有年限，通过标准化与规模化生产提高周转效率，并依托专营生产住宅部件工厂进一步缩短建设周期。

（来源：中指院）

中指院称，专注开发模式更加适合仍以传统开发为主、目标客户群体以中低端客户为主的区域性中小企业，通过打造产品力为客户提供差异化服务，提升品牌力从而提升企业的整体竞争力。

日本：轻资产模式

日本大多成熟房企通过转型“轻资产”综合运营服务商来对抗周期风险。

其中，轻资产运营，以运营商和投资机构为核心，从而打通“投资建设、运营管理、投资退出”整条产业链，充分利用外界资源，减少自身投入，从而提高盈利能力。

这一模式的特点是：全产业链布局、存量房业务。

1）全产业链布局

房企形成围绕开发的代建、销售、租赁、管理的轻资产综合商务模式，通过房地产交易和市场循环实现逆周期增长。

（来源：中指院）

2）存量房业务

房企发展房屋经纪业务和出租公寓业务，其增长潜力远超日本住宅开发市场的整体增速。

中指院表示，轻资产模式适合传统开发领域具有一定的区域竞争力，且以地产为中心辐射部分细分领域展开多元化业务的企业，传统开发通过部分转型轻资产代建业务实现降低负债抵抗行业下行风险，多元化业务通过多种业态多种服务的叠加实现业务协同。

国内房企的新发展模式方向呢？

平安证券在最新的一份研报中称，地产轻资产模式崛起，入局代建正当时。

我国代建起源于政府代建，近年商业代建伴随房地产行业扩容得以顺势发展，目前已发展成政府代建、商业代建、资本代建“三足并存”。

代建行业整体规模较小，但发展迅速且具备增长潜力。

根据中指院数据，2010-2020年中国房地产代建市场单年新签合约项目数量及建筑面积年复合增速均超24%，预计2025年国内代建潜在市场面积有望增至9.1亿平方米。

（来源：平安证券研究所、中指院）

平安证券也在研报中称，不同于传统开发模式，代建业务具备轻资产、高盈利、抗周期性等特点，在行业压降杠杆、转型“管理红利”趋势下，可抵御风险增厚利润，为房企纷纷抢滩的业务赛道之一。

结语

平安证券称，房企持续探索新发展模式，轻资产代建业务有望在行业精细化趋势下获得青睐。

此外，政策扶持下的城市更新和保障性住房亦有望为代建业务带来存量及增量拓展空间。

在新发展模式方面，大唐地产积极探索多元化投资方向，追求可持续发展。

今年2月，大唐地产在其深耕之地福建省漳州市落地2022年首个新项目，同时也是产业地产项目——漳州龙海浮宫地块，该项目占地面积约300亩，计容面积约50万平方米。

另外，大唐地产还开创了轻资产运营模式。

去年12月，大唐地产相继中标两处位于广西南宁市的城市更新项目。

同时，在原有城市更新模式下，大唐地产还首创占用少数资金撬动城市升级的村改项目，开创了轻资产运营模式。

大唐地产在多元投资方面的探索和深入，既显示出其项目投资方面优中取优的原则，也展示了公司背后的稳健实力，预计未来这些多元化项目将为其贡献较为可观的利润。

参考资料：

平安证券《地产轻资产模式崛起，入局代建正当时》

中指研究院《新发展模式前瞻：国外头部房企是这么干的！》

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