首轮“两集中”供地收官,土地市场马太效应显现

　　近日，2021年首轮集中供地落下帷幕，历时约3个月。

　　据不完全统计，此轮集中供地总计成交住宅用地867宗地块，成交用地面积约4958公顷，规划建筑面积1.09亿平方米，土地价款总计1.05万亿元，综合溢价率14.7%。

　　具体而言，首轮供地中，无论从成交体量还是各能级城市热度来看，马太效应均有体现。

　　三线城市拖累土地成交走弱

　　成交体量方面，在“两集中”新政的影响下，房企总成交体量低于去年同期。根据贝壳研究院统计，全国上半年整体住宅用地出让面积同比减少了12% 。

　　不过分城市能级来看，贝壳研究院数据显示，上半年集中供地的22个城市住宅用地(含非集中供应土地)出让面积1.90亿平米，同比增长9%。

　　从趋势的不同，可以看出，“两集中”出台后，房企更青睐关注度较高的城市来供应土地，其他城市供地节奏则相对减缓。

　　数据统计，一线城市的土地成交量和成交金额同环比均呈上升趋势，北京、上海与广州等一线城市首批成交占全年用地比例位列前三，分别高达56.3%、40.4%以及40%。

　　而二、三线城市成交量不敌去年同期，同比分别下滑1%和19%，环比降幅更是均超30%。

　　成交地价方面，各能级城市的成交地价均保持一致，呈现上涨趋势。

　　克而瑞数据显示，二线城市地价涨势最为突出，上半年地价增至5587元/平方米，环比涨幅高达38%，同比也高达27%。

　　长三角地市热度持续高位

　　地域分布上，中西部城市和东部热点城市均受“两集中”政策影响，成交规模进一步扩大。

　　从克而瑞地产研究重点监测的城市来看，中西部城市的成交规模在上半年持续领跑，重庆、长沙、郑州、成都等供地大户成交量均在1200万平方米以上，其中，重庆的成交量排名第一，上半年共成交了2292万平方米;增幅最为突出的是长沙，同比涨幅高达63%。

　　此外，东部热点城市在上半年供地力度明显加大，杭州、盐城、上海、广州等城市，成交体量均超过了去年同期水平。令人瞩目的是，长春进行了两轮集中供地，上半年成交规模骤增至1849万平方米，仅次于重庆，排在第二位。

　　从土拍热度来看，长三角区域的土拍热度明显较高。

　　克而瑞数据显示，在今年上半年土地成交建面TOP20城市中，有2/5的城市成交的土地溢价率超过了20%，如徐州、温州、盐城等城市。其中徐州上半年平均成交溢价率更是高达60%，在20个城市中溢价率排第一。

　　此外，1/5的城市土地溢价率超过了30%，如西安、重庆等中西部城市，不过这些城市多是一些地价水平较低的城市，总的来看，市场热度不及限价严苛的长三角区域。

　　集中供地助力土地市场平稳

　　今年2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

　　随着文件的出台，集中供地开启了新的时代，各城市的土地出让节奏由此被打乱。总的来看，上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。但相应地，集中供地有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的总调控目标，土地溢价率明显下降，市场热度明显得到控制。

　　其次，集中供地进一步加大房企资金压力，房企的融资能力和现金流管理能力被提出更高要求，促使谨慎拿地。布局的收缩，一定程度上促进土地交易市场的平稳。

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