半年销售3568亿 “一条线转绿”背后恒大的成绩单

　　 今日的恒大，依旧在聚光灯下。

　　董事局主席许家印当日上午登上北京天安门城楼观礼建党百年庆典，下午恒大在一众房企中率先发布销售月报，再次向外界释放积极信号。

　　公告显示，2021年6月份，恒大实现合约销售金额716.3亿元人民币，合约销售面积918.1万平方米，实现销售回款704.5亿元人民币。据此计算，该月销售额同比减少5.81%，销售面积同比增长7.34%。

　　今年前6月，恒大累计实现合约销售金额3567.9亿元人民币，同比微增2.28%；合约销售面积4301.4万平方米，实现销售回款3211.9亿元人民币。

　　截至6月底，恒大完成了全年7500亿销售目标的47.57%。

　　与销售相关的是恒大流动资金和负债情况。

　　6月29日，恒大释放消息称，目前有息负债约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。

　　现金

　　按照公告，销售增长很大程度上归功于营销手段和力度。

　　据介绍，2021年5月27日至6月30日，自启动购房节优惠大促销活动以来35天内，恒大实现合约销售金额938.3亿元人民币，销售回款874.9亿元人民币。

　　6月初，便有恒大全款打折卖房;的消息，引起外界关注。恒大随即发布声明称，这是一年一度举办的5.31购房节;，推出的阶段性特大优惠措施，仅限于单栋去化率95%以上的尾盘，超大户型、底顶楼层、商铺等产品，并强调所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式未做任何调整。

　　不过还是免不了有声音认为这异于恒大的常规操作;，不同的是，这次恒大确实多项目打折促销力度更大。

　　可以肯定的是，紧抓销售是恒大促进资金回款的主要抓手，但或许也意味着一定程度上的利润让步。

　　据观点地产新媒体计算，恒大前5个月销售均价约8428元/平方米，相比2020年约8945元/平方米有所下降；前6个月销售均价则为8294.74元/平方米，6月份单月均价下降较明显。

　　这延续了恒大近两年的策略，且得益于其大量项目储备和低成本优势。

　　根据2020年年报，恒大可售住宅土储面积超过2亿平方米，土地储备原值4901亿元，其中一二线城市土储原值占比67%，平均楼面地价2638元/平方米，三四线城市土储原值占比33%，平均楼面地价人民币1515元/平方米。

　　在拿地端，当前恒大则有意放缓纳储。根据可查询到的公开资料，过去一个月恒大仅在长春集中供地中以6亿竞得宽城区1宗地。

　　据了解，恒大一位员工曾对媒体表示：拿地放缓是集团内部策略的执行，因为上半年市场溢价率比较高，相关部门衡量后觉得是不划算的，再加上目前集团土储较为充足。;

　　加快销售回款、放缓拿地，都是恒大为降负债而实行的策略。

　　6月3日，许家印于战略合作伙伴交流会上透露，6月底前，恒大有息负债有望从去年最高的8743亿降到6000亿以下，并设下期限称，今年6月30日，恒大至少实现一条红线变绿;。

　　最新消息也显示，恒大如期在6月底宣布有息负债降至约5700多亿元。

　　预期

　　近段时间以来，围绕打折买房、商票兑付等问题，外界对恒大经营、资金等情况非常关注。

　　期间，恒大还进行了多次股票回购，半个月内斥资5.592亿港元回购4877.4万股。

　　6月7日晚，恒大于港交所发布公告称，当天斥资3.36亿港元回购2908.4万股，回购价格为每股11.08-11.84港元。当日，中国恒大在重点房企中涨幅最大，收11.90港元，涨4.20%。

　　6月9日，恒大再斥资1.39亿港元回购1220万股，每股价格11.2-11.6港元。

　　同时恒大美元债走势也跌涨起伏，实际上从5月28日开始，恒大更多境内外债券走弱。6月10日，恒大2024年1月到期美元债势创8个月最大跌幅；6月18日，恒大2022年11月到期美元债创7个月最大涨幅。

　　面对市场变化，恒大不时释放积极的信号。6月24日，恒大发布公告称，已安排自有资金约136亿港元偿还到期债券。到明年3月前，恒大再无到期的境内外公开市场债券。

　　6月30日，恒大就财务状况向投资者作出声明，称已按照监管要求将净负债与权益比例降至100%以下，还表示已将公司借款总额从去年12月的7170亿元缩减至约5700亿元，实现了月初许家印提出的至少一条红线变绿;的目标。

　　观点地产新媒体了解到，截至2020年底，恒大剔除预收款后的资产负债率为83.4%，较上年同期提升约0.7个百分点；净负债率为152.9%，较2019年末下降约7.7个百分点；非受限现金短债比为0.47，较上年同期提升约0.07。

　　销售保证是恒大释放的预期之一，分拆多元化业务也成为了降负债和融资的主要抓手。目前来看，文旅业务和房车宝上市已被提上日程。

　　6月初在战略合作伙伴交流会上，许家印再次指出，恒大旗下8大产业已拥有4个上市平台，未来其他产业也将陆续分拆上市。

　　据悉，房车宝具体上市预期是今年年底或者明年年初，将复刻恒大物业的路径登陆纳斯达克交易所。另外近期有消息传出，恒大文旅估值4000亿，将按1000亿市值释放10%股份，公司预计明年6月份上市。

　　值得注意的是，5月13日，恒大以51.15港元折让20%配售恒大汽车2.6亿股，占恒大汽车总股本的2.66%，配股金额约106亿港元。

　　据悉，凭借多次引投和配股融资，恒大去年在恒大汽车、恒大物业两大上市平台筹得将近535亿港元资金。通过分拆恒大物业，恒大集团整体净负债率降低了约19%。

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