重塑贝壳研究院：存量房市场或将成为房地产的第二增长曲线

8月15日，国家统计局公布了2022年1-7月房地产开发投资数据。

数据显示，前七月，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%；土地购置面积4546万平方米，同比下降48.1%。

从数据来看，房地产这个长链条行业依然处于震荡调整的波谷中。

2020年起，房地产行业驶入弯道。在自快而慢的过程中，行业格局发生转变。从“三道红线”到银行的“五档分类”，行业发展步速逐渐“慢”下来。而多次的刹车也让“黑铁时代”成为了部分行业人为这段时间贴上的标签。

近日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。

而筑底阶段，房地产行业的第二增长曲线又在哪里呢？房企们的出路又在哪里？

新发力点亟待形成

“从城镇化进程、人口结构等多维度观察，我国住房需求已经进入下降期。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰坦言，疫情对房地产行业带来了结构性变化，如果疫情持续反复将延长市场修复的时间。

贝壳研究院报告显示，到2035年，我国住房总需求预计将降至13.3亿平米，15年间年均降速2.5%。但同时，住房市场总交易额将达29.2万亿，15年间年均增速1.8%。其中，改善性住房占比将进一步提高，预计2021-2035年改善性需求约120亿平米，年均约8亿平米，占总需求的54%，2035年改善性住房需求约7.7亿平方米，占总需求的58%。

在住房需求下降的过程中，却有一部分数据已然成为了市场中的亮点。

根据贝壳研究院预测，2021-2035年新房市场年均交易额约15万亿元，二手房市场年均交易额约9万亿元，到2035年二手房GMV接近14万亿元，占住房总交易额的47%，与新房交易额基本相当。

随着房地产行业由增量时代向存量时代发展，刘丽杰认为，以居住为核心、围绕存量住房展开的交易、租赁及养老、家装家居等服务行业将成为房地产行业的第二增长曲线。

刘丽杰强调，特别是在租赁方面，我国已经稳定进入人口流动时代。人口流动已经成为城镇化之后住房需求动力。2020年租房群体达到1.9亿人，我们预计到2025年租房人口将达到2.6亿人。国家对房地产发展模式的转变将会给租赁更多的制度和政策支持，带动租赁行业和相关企业机构发展。

由“重”到“轻”的房企格局之变

在行业的第二增长曲线逐步形成之时，房地产行业中所存在企业也必要顺势而为。

刘丽杰认为，此次变局之后核心产品力、稳健运营能力、充足的现金流将成为房企长远发展之策。这要求房企探索适合自身的经营模式，找到新的平衡。如在“住宅”与“非住宅”的业态之间找到平衡，摆脱业态和模式单一的问题；在“轻”与“重”之间找平衡，有序的向轻资产化运营方向转化；在增量与存量、开发与服务之间找平衡等。

回望过去，房企曾凭借重资产和高杠杆在黄金时代和白银时代中风生水起，但随着融资环境的改变和社会经济发展进入爬坡阶段，单一的重资产模式正在逐步成为过去式。

刘丽杰坦言，目前来看，国际成熟房企的共同特点是现金流充足，杠杆低。如美国的帕尔迪、霍顿、莱纳等三巨头专注住宅建筑，专业化、高周转、低杠杆；中国香港的新鸿基、恒基等企业侧重“开发+持有”的租售并举模式；新加坡的凯德集团则是 “基金+REITS”资产管理模式，是典型的轻资产转型案例；日本三井不动产、住有不动产等是覆盖全生命周期、全物业形态的综合开发运营模式。

自2020年下半场开始，归属于轻资产类别的商业管理、物业管理、租赁、代建等细分市场开始发光。公开信息可见，万科、金地、保利、华润、新城等越来越多的房企已经开始“减重”。

4月11日晚间，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，其中提及，坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型。

随着低杠杆、重管理的时代开启，后房地产时代中，房企不再会以单纯的开发商角色出场，而需以市场需求为导向，调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫，实现由开发商到城市运营服务商的转变。

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