五矿信托研究院：信托公司参与公募REITs的机遇和挑战

　　在扩大内需、提振消费信心的背景下，2023年3月24日，发改委颁布《关于规范高效做好基础设施领域REITS项目申报推荐工作的通知》、证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，通知正式将试点资产类型拓宽至百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，标志着商业地产发行REITs政策正式的落地。

　　2021年6月，我国首批公募REITs公开发行。截至2023年3月底，已成功发行27只公募REITs，募集资金累计超过900亿元人民币，上市REITs涉及的领域包含仓储物流、高速公路、租赁住房以及新能源基础设施等。我国公募REITs市场相较与美国公募REITs市场，存在市值规模小，发行数量少、涉及领域范围小的现实情况。

　　我国公募REITs采用“公募基金+ABS+项目公司”的三层结构，绝大多数信托公司无法作为ABS管理人身份参与到公募REITs交易结构中。在“新三分类”的背景下，监管要求信托回归本源，信托应该在公募REITs市场上积极寻找自身的定位和参与机会。总结来说，一方面，主动利用信托在地产、基建的投资经验，提升发掘资产价值的能力。积极参与Pre-REITs业务，同时嫁接底层运营管理能力，获取运营管理收入。另一方面，提升公募REITs投资配置能力，积极参与公募REITs战略配售配置，设立REITs打新产品以及REITs+固收产品等。

　　我国公募REITs市场蓬勃发展

　　发行公募REITs的意义

　　一是打通资本循环，服务实体经济。基础设施投资存在资金投入大、回售周期长、资金匹配难的问题。公募REITs的发行，使得基础设施资产可以通过资产上市变现，有效盘活存量资产，形成资产和新增投资的良性循环。此外，推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局。

　　二是循环造血，不断优化投资组合。公募REITs的扩募机制给予了公募REITs市场不断生长的能力。原始权益人建立“募投管退”全产业链，形成良性的投融循环，促进原始权益人提供更优质的资产。此外，通过扩募REITs底层资产进一步分散，从而达到进一步降低风险的目的。

　　三是轻重资产分离。原始权益人通过REITs金融平台将重资产实现部分退出，提前释放基础资产价值，实现资金的高效循环。原始权益人可以由原重资产向轻资产转变，成为产业运营管理平台，实现轻资产运营。

　　我国REITs发展历程、政策回顾概述

　　我国公募REITs发展的三个阶段。第一阶段是2007年至2015年，监管部门开始推动REITs。第二阶段是2016年至2018年，公募REITs研究进程加快。第三阶段是2019年至今，基础设施公募REITs试点正式启动，2021年正式发行。

　　我国REITs市场最大特色在于从基础设施领域开始推进试点。2020年4月，国家发改委和中国证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》，明确了采用“公募基金+ABS+项目公司”的产品架构（如图1所示），对试点项目要求聚焦重点区域、聚焦重点行业、聚焦优质项目，优先支持基础设施补短板行业。

　　图1：我国公募REITs交易结构图

　　数据来源：公开资料，五矿信托整理

　　从2020年4月，证监会，发改委联合发布的《关于推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，到2023年3月，两部再次同时发布通知，我国的REITs发行制度逐步完善。从区域限定的逐步放开，到行业的不断扩容，再到项目要求的不断细化。这系列的举措标志着我国公募REITs市场制度在不断的完善，为今后进一步扩容和更多主体参与打下了良好的基础。具体REITs相关政策文件在下表中列出：

　　表1：REITs相关政策文件及其主要内容

　　数据来源：公开信息，五矿信托整理

　　纳入消费基础设施类公募REITs的影响

　　2023年3月24日，发改委颁布了《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》、证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称“通知”），标志着商业地产REITs发行政策正式落地。“消费REITs”进一步完善了我国REITs拼图，丰富了我国公募REITs的底层资产；体现了利用REITs工具进一步服务实体经济；也推进了与国际REITs市场的接轨。

　　盘活存量市场，消费类REITs潜力巨大。根据EPRA数据显示，2021年底我国商业不动产存量约为35万亿人民币，由于投资门槛过高导致成交活跃度偏低。此次扩容，降低了投资门槛，普通投资人可以通过公募REITs参与消费类基础设施投资。参考美国商业地产REITs化率，我国商业不动产REITs市场潜在规模在7000亿至1万亿元。

　　促进地产向新模式发展。“高杠杆、高负债、高周转”是过去中国房地产市场的主要特征，现阶段房地产亟待转型。此次消费类基础设施REITs的扩容，短期内为地产企业提供去杠杆的有效途径，从而应对流动性危机、缓解资金困难。此外，为我国地产企业提供了一条由重资产向轻资产运营新模式转变的通路。引导房地产企业以及公募REITs管理人追求高质量的运营管理能力从而优化资产管理、提升资产价值。

　　已上市的公募REITs表现

　　截至2023年3月末，已有27只公募REITs结束募集，按照底层行业分类，有8只产业园、7只高速公路、4只保租房、3只仓储物流类、3只能源类、2只环保类REITs，累计募集资金916.58亿元，具体情况如表2所示：

　　表2：我国公募REITs上市表现

　　数据来源：同花顺(行情300033,诊股)，五矿信托整理

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