置富产业赵宇与观点对话：对香港REITs市场发展有信心

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

低利率环境持续，资金积极寻求风险与回报相对平衡的资产配置出路，造就房地产信托基金（REITs）在全球受欢迎程度有增无减。

REITs于上世纪60年代在美国诞生，其中新加坡于2002年推出了第一只REIT，亦成为全球主要的REITs市场之一，也是亚洲（日本除外）最大的REITs市场，上市的REITs已有超过40只，相对于2005年起步的香港则只有11只。

基于新加坡的房产基金发展较佳，逐变成为国际投资者投资房产基金的主要市场平台，置富产业信托就是香港唯一一家曾经香港与新加坡双边上市的房托基金，不过到最后却选择只维持香港的上市地位。

"我们是在2003年8月到新加坡上市，主要由于当时香港仍未出台房地产投资信托基金守则。"置富产业行政总裁赵宇如是说："自从2005年有三只REITs上市之后，REITs的发展都挺好，我们所有资产都在香港，因此也觉得香港的市民会更加熟悉我们，所以2010年我们回香港做了双重第一的上市。"

7月9日，观点地产新媒体一行人来到了置富旗下旗舰商场之一的置富都会与赵宇进行采访。

一直以来市场均认为香港房托市场发展相对较慢，不过赵宇却是充满信心，她认为，主要是由于新加坡发展可能比较早起步，加上新加坡有本土和政府相关的发展商，由于当地政府想推动REITs市场，他们很配合拿了很多不同类型的资产作为REITs上市，例如有商场项目、办公楼、物流或者其他的项目。另外，新加坡亦是比较早有跨境企业以REITs上市。

赵宇表示，自2013年之后，香港在REITs方面重视了很多，"2014年证监会放宽了一些措施，到最近这一年，无论是政府或监控机构方面，我们看到有挺大决心推动这件事。比如2020年中，香港强积金放宽投资在REITs的10%限制，而证监会去年亦放宽房托投资限制"。

赵宇深信，在一系列的措施放宽后，香港和亚太区一些国家的房地产投资信托基金守则将可看齐，增强了吸引REITs前来香港上市的竞争力。

"我觉得未来内地有很多项目可以来香港，对香港未来的REITs市场非常有信心，而且发展空间很大。"

置富对于香港房托的支持，可谓"身体力行"。其于2003年8月在新交所上市，到2010年4月20日以介绍形式于香港联交所进行双重第一上市，及至2015年置富将新加坡的第一上市地位改为第二上市。至2019年10月，置富正式从新交所除牌，目前仅维持于联交所的上市地位。

"由于我们在2010年是以介绍形式上市，开始并没有散户参与，通过很多沟通，又建立了置富MALL这个品牌，令市场更认识置富是什么。现在看到散户比例提升了很多，我们回来香港后流通量是翻了好几倍。"

赵宇认为，目前内地也开始发展REITs，相信发展之后会让更多内地投资者留意这块市场，而香港是他们最能够接触到的市场。对于金发局建议将REITs纳入为股市互联互通计划下的合资格证券，她认为对于香港房托市场有利，亦可以早点让内地投资者接触到较成熟或者建立比较久的房托市场，也可以让他们多点认识REITs市场。

"我觉得香港REITs市场还有很大的空间去发展，好像现在比较侧重商业物业，但其他市场可能有些是健康医疗，有些是物流、数据中心都会有。"她希望未来可以多一些类型的不同项目在香港上市，相信香港REITs市场潜力非常大。

提到收购计划，赵宇透露，除香港以外，他们亦一直有留意内地市场，尤其是大湾区和内地一线城市，比如零售或者一些综合性项目。"我们有看过大湾区好几个的项目，不过由于疫情关系，进展亦比较慢，希望通关之后，可以再留意有关方面的投资机会。"

赵宇续指，因为管理人ARA（亚腾）在内地也有大的物业管理团队，他们在多个一线城市比如上海、北京等已经有很大的团队，"所以作为第一个离开香港的投资，我们觉得去比较熟悉的地方比较适合。"

至于香港方面，她则指主要是看商场比较多，一方面比较熟悉，同时屋苑商场因为稳定性或者抗跌力是相对比较好的，也比较适合房托的投资者。

"疫情期间我们的屋苑商场相对来说抗跌力挺强的，譬如去年年底出租率还保持在95.8%，续租率也去到84%，其实也是近几年的新高。"她指，置富每年都大约有三分之一租约会到期，由于目前疫情也稳定了一段时间，租客比早几个月前更有信心，因此到目前为止谈续租很顺利，对今年的零售市道还是审慎乐观的。

据资料显示，置富现时于九龙及新界合计经营16个商场，可出租总面积达300万平方呎。赵宇指："回看我们以前的物业组合，其实我们上市时只有5个物业，现在有16个物业数量升了3倍，而资产价值亦升了11倍。"

"有好的机会，我们都是会去审慎地研究的。"她坦言，过往可能因为资产价格太高、回报率太低，导致很难去做收购。

不过今年开始可能是收购的好时机，"一是我们投资灵活性大了，二是现在有一些资产价格也跌了，三是香港对于商用物业的双倍印花税也取消了，市场也活跃了一些。"

以下为观点地产新媒体对置富产业行政总裁赵宇的采访实录：

观点地产新媒体：近期出台了很多利好REITs市场的政策，作用有多大？

赵宇：我们自己就是2003年8月在新加坡上市的，因为香港当时还没有出台《房地产投资信托基金守则》。

自从2005年有三只REITs上市之后，发展得挺好，因为我们所有资产都在香港，觉得香港市民会更加熟悉我们，所以2010年我们回香港做一个双重第一的上市。对于我们自己，回来也很有好处，因为香港对于我们资产的认知度比较高一点，在流动性方面，其实回来香港提升了很多。

2003年金发局成立之后，同年有一份报告出是关于怎么样推动REITs，2014年证监会又放宽了一些措施。最近这一年，无论是政府或是监控机构方面，我们看到有挺大决心推动这件事。

比如2020年中，香港强积金（即MPF）放宽投资在REIT的10%限制，而证监会去年亦放宽房托投资限制，在这些措施之后，我们和亚太区其他国家的房地产投资信托基金守则看齐，增强了吸引REITs来香港上市的竞争力。

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