中金：“两集中”首轮土拍知多少？

　　截至6月29日，试点22城首轮“两集中”土拍已全部结束。本轮土拍热度至后期边际趋降，政策端“三稳”压力正在逐渐舒缓。我们积极提示地产板块配置价值。

　　摘要

　　首轮集中土拍出让金逾万亿，土地溢价率较2020年边际略升。首轮集中土拍累计推出928宗宅地，其中878宗成交，对应成交规划建面1.14亿平方米（占2020年比重为34％），土地出让金1.07万亿元（占2020年比重为40％）；名义楼面均价为9426元/平米，同比2020年增长18％，剔除配建/自持等影响后平均成交楼面价为9911元/平米；名义溢价率为14％，较2020年提升1ppt（名义楼面起拍价同比增长17％），实际溢价率为17％。

　　城市间土拍热度分化，摇号/一次报价的土拍方式更有助于稳地价。首轮集中土拍中各城市热度分化明显，重庆、无锡、杭州、深圳、厦门、宁波、合肥、成都实际溢价率均在25％以上，广州、苏州、上海等热门城市实际溢价率显著低于平均水平。我们认为这种分化一定程度上来源于土拍方式上的差异化设置，竞自持/配建对于抑制土拍竞争激烈程度收效有限，但摇号/一次报价则明显有助于达成“稳地价”的目标。

　　龙头房企仍是拿地主力，地方国企溢价率较低。我们对首轮集中土拍拿地企业进行股权穿透定位至400家企业。其中，销售排行Top10、Top11-50、非龙头房企和非房企受让土地建面占比分别为21％、25％、44％和10％，房企中Top10房企溢价率水平最低（10％），非房企或受益于产业勾地模式溢价率仅为5％（vs.房企16％）。地方国企、央企和民企受让土地建面占比分别为25％、20％和55％，对应实际溢价率分别为7％、16％和19％。我们覆盖的上市房企中29家参与本次土拍，受让土地建面占比为38％，其中绿档（13家）和黄档（10家）房企为拿地主力，受让土地建面占覆盖房企比重分别为61％和36％，实际土地溢价率均为19％。

　　料后市土拍热度边际趋降。与非试点城市相比，试点22城成交宅地楼面均价同比增幅更低，名义溢价率同比增幅也更低，表明“两集中”确有助于土地市场降温，只不过在年初楼市景气度高、房企销售回款充裕，同时供地节奏较往年偏慢、房企补库意愿强烈的背景下难以彻底抑制增势。我们预计后市随着流动性条件边际收紧，房企补库需求舒缓，土地市场热度将逐渐回落，已经进行第二轮土拍的厦门和长春溢价率水平较首轮已有所下降。

　　风险

　　流动性条件与预期不符；疫情超预期升级；房企竣工结转进度不及预期。

　　正文

　　首轮“两集中”住宅用地供应情况

　　根据2021年自然资源部住宅用地供应分类调控工作要求，22个试点城市自2021年起执行住宅用地“两集中”出让政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，年内住宅用地分3次集中供应，截至6月29日首批“两集中”住宅用地供应已全部完成。

　　住宅用地“两集中”供应节奏安排

　　试点22城宅地推出进度近半。首轮集中推地公告时间分布在3月（5城）、4月（13城）、5月（4城），对应成交时间分布在4月（5城）、5月（10城）、6月（7城）。第二、三次集中拍地公告时间分别集中在7月和10月，我们预计成交时间主要集中于8月和11月。以2020年实际推出住宅用地宗数为基准进行统计，试点22城平均推地进度已达46％（其中长春、厦门已完成第二轮集中土拍，故这两城推地进度居前），北京、济南、郑州推地进度较快已达60％左右，深圳推地进度较慢，仅20％左右。

　　图表：22城“两集中”住宅用地供应时间安排

　　资料来源：中指数据库，各城市规划和自然资源局，中金公司研究部；

　　注：浅红色阴影为各城市正式公告的集中供地月份，6月住宅用地推出宗数截至6月30日，推地时间以公告时间为准。

　　“两集中”试点22城土拍方式解析

　　试点22城土拍平均保证金比例约四分之一。房企参与土拍前需首先缴纳土地起拍金额的一定比例作为保证金，我们统计22个试点城市平均土拍保证金比例为26％。其中，青岛平均保证金比例最高达82％，郑州、长沙、济南平均保证金比例也在四成以上，但多数城市的平均保证金比例低于25％。此外，城市内部各地块保证金比例也存在较大差异，最低为10％，最高可达100％。

　　图表：“两集中”政策22个试点城市平均土拍保证金比例

　　资料来源：中指数据库，各城市规划和自然资源局，中金公司研究部

　　试点22城中仅重庆和武汉采用“价高者得”方式进行土拍，其余20城土拍方式可总结为“限房价，限地价，竞配建/自持/政府份额，摇号/一次报价/竞高标方案”。

　　？ 限房价：对住宅用地上新建的商品住宅售价设置上限，作为参与地块竞拍的前置条件，20城中12城设有该限制。

　　？ 限地价：对土地竞拍价格设置上限，达上限后将转入“竞配建/自持/政府份额”流程，或直接转入“摇号/一次报价/竞高标方案”流程，20城均设有该限制。

　　？ 竞配建/自持/政府份额：在土地竞拍价格达到上限后，10城转入“竞配建”程序，配建内容以政策性租赁住房为主，也包括安置房、地块外基础设施等。另有9城转入“竞自持”流程，即开发商持有租赁而不出售的住宅建面。北京较为特殊，部分地块转入“竞政府持有商品住宅份额”流程，即竞争用于出售的商品住宅中由政府持有的份额，此类商品住宅将由政府与个人共有产权。

　　？ 摇号/一次报价/竞高标方案：在土地竞拍价格或竞配建/自持/政府份额达到规定上限后，7城转入“摇号”流程，另有3城转入“一次报价”流程（即以一次报价最接近平均值为原则确定受让方）。北京较为特殊，达上限后采用“报高标准商品住宅建设方案”的方式确定土地受让方。

　　图表：“两集中”政策22个试点城市土拍方式一览

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