美国地产的“疯狂”周期(2)
结合以上两点，我们认为年初以来的销售数据下滑并非意味着美国地产市场的降温。整体来看，当下的美国地产火热是由供需失衡造成的，销售下滑的主要原因是房源紧缺，供不应求所造成的低成交现象。
4、未来房价上涨或将趋缓
4.1
地产“泡沫”存在吗？
本轮美国地产的繁荣令人不禁联想起次贷危机的“阴霾”。然而，本轮地产“热”与2008年出现的房地产泡沫有本质上的区别，具体来看：
（1）贷款购房居民资质普遍较好。在有了次贷危机的惨痛经验后，银行面对本轮地产“热”，对贷款人资质的把关趋严。我们曾经在《美国“水漫金山”，资产为何“滞涨”》报告中指出，疫情爆发后商业银行普遍提高了各项贷款的要求。在此格局下，不难发现，本轮贷款人资质中评分最高的“760+”类占比远超次贷危机同期水平。本轮抵押贷款人资质可以说较2008年有质的飞跃，信贷结构优。
（2）房屋空置率处于历史低位。次贷危机的地产“泡沫”的出现，使得居民在逐利的本性下，纷纷选择以超出自身偿付能力的规模进行加杠杆投资。当时，市场的住房需求其实并不高，居民往往出于投机动机才进入地产市场。在“房炒不住”的格局下，次贷危机时期美国房屋空置率非常高。反观本轮地产“热”，房屋空置率处于历史低位。不难发现，当下的美国地产市场投机属性偏弱，消费属性更强。
结合对需求端和供给端的分析，我们认为本轮房地产周期的开启有基本面支撑，短期内难现下行压力。
4.2
下半年美国地产面临“两座大山”
展望下半年，美国地产面临“两座大山”，房价上涨或将趋于温和：
（1）新屋补库将边际缓和供给压力。从2019年起，正如上文所提及，“千禧一代”的成长使得美国可供销售的住房库存开始去化，而疫情的爆发催生出的“逆城市化”加速以及低贷款利率使得房屋库存去化加速。
这里值得一提的是，与中国的情形不同，美国城市化进程开始得较早，美国房地产销售中，成屋销售占大头。疫情后的房屋库存去化加剧，一方面由于新屋开工减缓，另一方面更多因为成屋房源的降低。
成屋房源减少的原因有很多，根据调查，疫情期间，许多原本打算出售房屋的卖家由于担心与潜在买家在看房环节近距离接触，增加感染风险，而没有将房源挂牌至交易平台上。除此之外，随着房价的不断抬升，也有一部分卖家持观望态度，伺机以更高的价位完成交易。由于卖家在出售其房屋后也需要寻找新的住所安置，在这种格局下，卖家出让住所也存在限制，从而对整个成屋供给形成负反馈，进而加剧了库存的去化。
5月份，美国可供销售住房库存出现小幅反弹。一方面可能因为前期新房动工的持续提速，另一方面，随着美国疫苗的大规模接种，疫情不断好转，可能也使得更多房主愿意出让自己的房源，从而提高了成屋供给。目前美国住房库存已经开始出现补库迹象，展望未来，随着疫情的进一步可控，住房供给的增加将使得房价上行动力趋缓。
（2）美联储缩减购债将使地产降温。美联储下半年缩减购债，几乎是市场的一致预期。我们在多篇报告中曾提出，美联储操作时间很有可能是7月22日和9月29日的两次仪息会议上。
从历史上来看，2013年美联储造成的“缩减恐慌”使得30年期抵押贷款固定利率大幅上行，对地产销售有较强抑制作用，然而房价并未出现拐点，而是上行趋缓。展望本轮，虽然市场对美联储缩减购债的预期已经比较充分，接下来长端利率上行幅度大概率相对温和，但是抵押贷款利率的上行依旧会令当下火热的房地产边际降温，使得房价上行趋缓。
5、房价持续高企下的通胀隐患
当下持续高行的住房价格将使得核心通胀在未来产生持续上行的压力。我们在《中美通胀合集》中曾经介绍了地产价格向CPI住房租金项的传导时滞大约在16个月左右，由于住房租金项在核心CPI中占比较大，根据劳工局最新披露的权重，目前住房项权重为41.7％，今年四季度起，核心通胀数据将在住房项CPI的带动下产生上行动力。
为了估算房价对核心通胀的拉动作用，我们对标普CS房价同比增速与CPI住房租金项同比增速进行静态拟合。在撇除2002年-2008年房地产泡沫时期数据后，我们以标普CS房价同比增速为解释变量，CPI住房租金项同比增速为被解释变量，用二次项回归模型进行拟合，R方高达81％，各项系数P值均小于1％，回归系数显著。
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