解局 南通土拍首日遇冷 新城夺地背后的底价思维

　　 江苏南通的土拍似乎正朝着另一个方向走去。

　　2021年7月7日，南通成功出让了位于海门市的7宗商住地块，成交总价57亿元。其中，6宗地块均以底价成交，剩余一宗溢价地块亦仅有0.19%的溢价率。

　　据观点地产新媒体了解，本次竞得企业包括中天钢铁、海润城发、三江置业、师山置业，以及海鸿投资与新城的联合体。

　　南通中铭置业有限公司（母公司为中天钢铁）以1.63亿元底价拿下海门港新区发展大道南、港西大道东侧地块，楼面地价1546元/平方米。

　　南通瑞城置业有限公司（母公司为江苏海润城市发展集团）底价4.2亿摘得临江新区临江大道南、莫愁湖路东侧地块，楼面地价2537.86元/平方米。

　　南通上骏商业运营有限公司（三江置业旗下公司）底价摘下长江路西、红海路北侧地块以及长江路西、红海路南侧地块，合计成交价22.04亿元。

　　江苏师山置业有限公司（海鸿投资旗下公司）以7.66亿元底价获得宏伟路西、北海路北侧地块，楼面地价8910元/平方米。

　　上海新城万嘉房地产有限公司&江苏华夏纺谷实业发展有限公司（新城&海鸿投资）联合拿下了家纺城板块的两宗地，合计成交价21.45亿元。

　　据悉，新城此次联合的海鸿投资前身为海门市保障房建设投资集团有限公司，负责统筹海门区保障房项目建设，隶属于当地国资。

　　自集中供地面世以来，杭州、厦门、武汉等城市土拍时热火朝天的景象，与政策出台时所期望的稳地价、稳房价、稳预期;显然有所不同。

　　虽然南通并不属于首批22城集中供地中的重点城市，但其凭借优越的地理位置仍然是市场关注的焦点。

　　6月份，南通集中推出了29块涉宅用地，并预计于7月7日至7月13日间集中出让，首日推向市场的便是上述提到的海门市7宗地，且均为双限地块。

　　一位业内人士表示，今天只是南通集中拍地的首日，出让地块也不是主城区的核心地块，参与竞拍的头部房企较少，仅有新城拿下了两宗地块。同时地块均为双限地，房企的利润空间基本被锁定，这种土拍情况是政策与房企都乐于见到的。

　　其也表示，随着主城区崇州区地块在明日入市竞买，房企们的争夺热情或许会比今日要热情不少。

　　值得注意的是，今日出让的7宗地块均为商住地块，均有不同体量的商业自持要求，对房企的商业运营及资金能力提出了一定的考验。

　　以上述新城&海鸿投资联合拿下的两宗地块为例，分别为三星镇纺都大道北、秀竹路东侧地块，是当天土拍中唯一溢价的土地，出让面积61933平方米，容积率1.8，房屋最高备案均价（毛坯）：18700元/平方米。地块须配建不少于2000平方米的商业（全部自持），需集中布置，不得设计沿街式店面。

　　另一宗为三星镇纺都大道北、震蒙大道东侧地块，容积率2.0，出让面积，63905平方米，房屋最高备案均价（毛坯）：18700元/平方米。须配建不少于5000平方米的商业（全部自持），需集中布置，不得设计沿街满铺式店面。

　　据悉，两宗地块虽然同在一个版块，却并不相邻，两者相距近1千米，均须集中布置商业部分，而非传统多数见到的沿街满铺式店面。

　　新城、商业、集中布置，这几个词不免让人联想到新城的吾悦广场。

　　虽然建设标的并非吾悦广场，但新城凭借过去在商住地块联合开发中的经验，让其在面临越来越多的自持地块时有能力消化。

　　事实上，新城在集中供地中的拿地十分谨慎，天津、福州、南京、武汉等少数城市所收获，在算账时，新城的投资部门把盈利比规模看得重要。

　　王晓松对于新城在集中供地中的表现谈到：新城所获取的项目目标一定是有利可图，才会考虑去拿地。;

　　不可否认的是，2020年毛利率表现也给了新城不小的压力，去年公司房地产开发销售分部的毛利率仅21.74%，营业成本增加了94.22%，接近翻倍。

　　王晓松称，毛利率下降最大的一个原因是新城在16、17、18年这三年规模扩张过程中，战略性进入一些城市，相对来说更加激进。

　　2021年，新城将区域公司合并，成立沪苏大区，整合统筹长三角资源，由原来的四级管控变为三级管控，强势地区权责加大，南通作为新城扎根要深耕的重点城市，公司自然不会放过低价补仓的机会。

　　稳字当头的新城逐渐摘掉了身上黑马;的标签，平衡是公司最重要的砝码，住宅与商业间的平衡，利润与规模间的平衡，财务与投资间的平衡。

　　解局 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

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