国君地产：改变预期，上行压力继续增加

　　包括房价、大宗商品在内的资产价格上涨，主要是由供给收缩所导致，降准带来的经营利润改善，将继续增加对上游的需求，进而带来价格的再次上行。今年以来，商品房市场和土地市场均出现了不同程度的供小于求，并带来了楼市的量价齐升和土地的量缩价增。对于土地市场而言，土地储备不足叠加供给不连续，造成的恐慌性拿地带来了土地价格的大幅度上行。带来开发商拿地力度不断增加的核心原因，在于居民需求在经济恢复后不断放量，并由土地价格上涨带来需求和价格的螺旋式上升。本次降准，对居民需求的预期改变叠加土地供给收缩，预计将带来新一轮的价格上行。

　　降准并不会带来房企直接获取资金的来源增加，但是降准带来的货币乘数提高，一定有房企参与的阶段。按照央行决定里的表述，本次降准的背景在于大宗商品价格上行，为了降低小微企业经营压力，通过降准、以降低融资成本的方式，间接改善企业经营。尽管决定里并没有涉及与房地产相关表述，即便继续参考2018年以来的政策执行，降准带来的货币乘数提高，增加信用货币供给，间接的提高了居民购买力，同时，与房地产相关的非房企业获得资源的便利性增加，这二者就构成了房企的无息借款部分。而作为货币乘数做源头的房企，也将“提前”为未来的货币乘数做出反应，也即增加拿地力度。

　　降准带来房企无息借款的占比提高，降低了房企的综合借贷成本，也将受益于本次降准，尽管最终也将会被上涨的地价对冲，中期影响暂时有限，但短期也将获得一定的利好空间。在供给不增加的情况下，融资成本的下降，也将被上游通过涨价的方式对冲掉，因此，若无大环境的变化，降准的中期影响较为有限。短期来看，由于下游需求的切实增加，能够一定程度缓解融资成本，带来一定的利好空间。

　　倒逼地方政府增加供地，可能是降准的潜台词，新开工的确定性下行并带来地产投资2022年确定性下行，是重大风险，预计供地将能得到切实增加。由于降准并不会带来企业经营中期的改善，甚至会因为对下游预期的改变，进一步推升上游的定价能力，因此，倒逼上游的变化，可能是降准的潜台词。能够改变当前楼市量价齐升和地价大幅度上行的唯一办法就是增加土地供给，并对2022年的经济做好安全垫。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式

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