拿地力度下降成本反而大增，绿地控股房地产业务为何停滞不前？

　　7月5日晚间，绿地控股披露两则与物业相关的公告。其向花样年控股转让绿闵物业并进行战略合作，同时出让2593万平方米商业办公及综合体项目物业服务的管理权。此外，其与雅居乐集团及雅生活集团签署补充协议，在2023年至2025年间，每年出让500万平方米物业服务面积。

　　我们注意到，据中指研究院公布的今年前6个月拿地排行榜显示，绿地控股拿地力度较去年同期明显下降，拿地金额减少一百多亿元。其拿地区域主要位于二三线城市，而土地平均成本却较去年大幅增长。

　　在“三道红线”压力下，绿地控股自2020年起拿地力度就持续下降，房地产业务营收也“原地踏步”，而基建业务收入占比持续提高，至2020年已超越房地产业务。2021年一季度，其基建业务规模进一步扩大。基建业务属于低毛利率业务，规模大但贡献利润有限。

　　物业独立上市风潮下，绿地将物业拱手相让？

　　近几年来，国内房地产企业纷纷将物业管理业务分拆至资本市场，港股迎来业务公司上市热潮。“碧万恒融”四大房企中，仅有万科暂无分拆物业上市消息。物业公司扎堆上市，也颇为资本市场所看好。据同花顺iFinD数据显示，港股物业管理指数（875181.TI）市盈率达45.71倍。

　　7月5日，中指研究院发布《中国物业管理行业2021上半年总结与下半年展望》指出，截至2021年6月30日，共有46家物业服务企业上市，其中42家登陆港主板上市，4家登陆A股上市，总市值已超过万亿元。在此之间，碧桂园服务市值最高，达到2250.34亿元。

　　数据显示，2021年前6个月，资本市场共有28家物业提交上市申请表，4家成功挂牌上市。中指研究院曾预计，2021年末，上市物业将达到70家。

　　值得注意的是，在物业分拆上市风潮下，绿地控股却走出不同的道路。7月5日晚间，绿地控股一口气发布两条与物业相关的公告，作价12.60亿元将绿闵物业100％股权转让给花样年控股旗下深圳富昌，同时与花样年控股达成战略合作。

　　按照协议，绿地控股除转让子公司股权外，还与花样年控股达成物业管理合作。在此次交易完成后5年（2021年-2026年）中，花样年控股将在5年内获得商业办公及综合体项目物业服务面积不低于2500万平方米，在3年内额外获得一、二线城市60万平方米，在1年内额外获得郑州项目33万平方米。

　　此外，绿地控股与雅居乐集团及雅生活集团签署补充协议，双方将在原协议基础上新增3年物业服务合作，在2023年至2025年间，雅居乐方面每年从绿地控股开发的物业中获得 500万平方米物业服务面积。

　　我们注意到，2020年，绿地控股合同销售面积同比下降10.7％至2909.3万平方米，而出租物业面积仅为375.34万平方米（含商办物业）。其中，出租物业取得租金收入12.28亿元，占营收比例0.27％。

　　换一句话说，绿地控股将超过4000万平方米物业管理面积出让，已几乎将物业业务拱手相让。其并未完全将物业板块“清盘”，但也所剩不多了。

　　拿地规模向下，拿地成本向上

　　据中指研究院发布的《2021年1-6月全国房地产企业拿地排行榜》显示，绿地控股前6个月拿地金额共计223亿元，拿地面积共计462万平方米，在TOP100房企中分别位列23位、15位。2019年同期，其拿地金额共计372亿元，拿地面积1258万平方米，相较之下拿地力度已大大下降。

　　事实上，自2020年以来，绿地控股拿地规模就持续下降。2020年，其获取项目共计90个，新增权益土地面积1256万平方米，权益计容建筑面积2680万平方米。而2019年，其全年获得项目共计108个，新增权益土地面积 1805万平方米，权益计容建筑面积3508万平方米。

　　绿地控股在拿地力度下降背后，是“三道红线”重压。2020年，其剔除预收款后的资产负债率为84.1％，净负债率为139.2％，现金短债比为0.97，“三道红线”全部踩线。至2021年2月底，其短债比超过1，实现“红档”降至“橙档”。

　　绿地控股董事长张玉良曾表示，“接下来，绿地将进一步提速去杠杆计划，相关指标达标时点有望再提前。今年年内，力争实现两条线‘转绿’达标。”

　　我们发现，在拿地力度下降的同时，绿地控股拿地成本却明显上升。根据中指研究院所公布的数据计算，其今年前6个月平均拿地成本约为4827元/平方米，而2019年同期，其平均拿地成本约为2957元/平方米。相比之下，2021年前6个月拿地成本同比增长63.24％。

　　2021年前5个月，绿地控股拿地项目共计27个，主要位于二三线城市，其中位于一线城市的项目仅有2个，分别为广东广州市番禺区盛高合作项目、广东广州市白云区钟落潭镇 133 亩地块。

　　房地产业务“原地踏步”，大基建拉低毛利率

　　绿地控股拿地力度下降，也反映在房地产业务的业绩上。2020年，其房地产业务实现营收为1947.83亿元，较2019年微增4.57亿元；实现利润为514.07亿元，较2019年减少21.9亿元。

　　与此同时，绿地控股建筑及相关业务营收持续增长，并在2020年超越房地产业务营收规模。不过，大基建属于低毛利率的代建业务，毛利率仅为4.56％。当期，大基建业务实现营收为2334.38亿元，同比增长23.85％，营收占比51.22％，利润占比仅16.21％。

　　低毛利率的大基建业务规模持续扩大，也导致绿地控股整体毛利率下滑。2020年，其整体毛利率14.41％，较2019年下降1.05个百分点。

　　我们发现，2021年一季度，绿地控股大基建业务规模继续增长，新增基建项目共计1727个，总金额为1859.31亿元。而2020年同期，其新增基建项目仅为776个，总金额为957.21亿元。当期，其整体毛利率也进一步降至12.87％。

　　在房地产行业监管加强的新背景下，绿地控股逐步放缓房地产扩张步伐，转而将更大精力投入大基建板块。大基建毛利率非常低，贡献利润有限，此举是否正确选择，仍有待时间考验。对此，我们将持续关注。

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