恒大房产目前正经历着什么？

用一句话来总结，恒大地产目前面临的是债务危机，或者说叫做流动性危机。具体解释请看下文。

1.流动性与现金流有关，与盈利无关

细心的朋友可能已经发现了一个问题，恒大地产每年销售上千亿元的房子，利润也有好几百亿元，那为何会遭遇债务危机呢？这是因为有收入、有盈利并不一定代表钱就到恒大的银行账上了。给大家举个简单的例子。

假设恒大开发了一个项目，总成本为10亿元、房子全部卖出去以后获得销售收入12亿元，那么在会计上的记录如下：

收入12亿、成本10亿、税前利润2亿。账面上恒大确实实现了2亿元的盈利，但实际上这2亿元并不一定全部进入了恒大公司的银行账户中，必须等买房人不退房且支付了所有房款后才能实现。

2.恒大无法再向银行借款补充流动性

确认销售收入12亿元的前提是只要签订了购房合同就行，至于是否已经全款支付在所不问。比如，你买了一套总价100万元的房子，第一笔款项支付了20万元，剩下的款项要好几个月甚至一、两年后才会全部付清。对于恒大来说，这笔交易增加了100万元的收入，但现金只增加了20万元，剩下的80万元现金可能要过好久才能拿到。

回到例子中来，12亿元的收入，实际收到的现金可能只有2.4亿元（20%）。但支付出去的成本可是有10亿元啊，这是流出企业的真金白银。对于恒大来说，解决资金缺口的途径有二，一是放缓支付给各类供应商的款项；二是向银行借款弥补需要支出的成本。

2020年年底金融监管部门对于房地产开发商采取了严厉的管控，对于负债率高的企业不再审批新的银行贷款。恒大属于规模大、负债率高的开发商，因此无法继续向银行申请新的贷款了。

问题来了，10亿元的成本要立马付出去，不能贷款了意味着资金链断了，得等所有销售回款后才能支付。但供应商不可能一直等着，合同约定的付款期限到了就会要求恒大付钱，恒大账户上没钱又不能找银行借钱，于是出现商票逾期引发债务和流动性危机。

3.恒大的当务之急是获得更多的现金还债

恒大的资产和负债规模都很大。理论来上说，将所有资产还清负债就能解决危机了，但资产并不是说变现就变现的，无法变现的资产是无法偿付各类欠款的。

因此恒大的当务之急是尽快将各类资产变现获得现金后偿还债务。以前为什么不需要这么做呢？因为可以向银行贷款啊，可以借新债还旧债，这样一来钱就能一直呆在恒大账户上用以扩大投资规模，这也是恒大用了十年成为超大型集团公司的财务秘诀。

恒大之所以不太愿意变卖资产还债是因为卖掉以后整个集团的规模会缩小，未来不一定能够恢复了。企业总是想越做越大的，没人愿意明年的规模比今年小，今年的规模比去年小。

不过，现在已经由不得恒大自己决定了。本周央行和银保监局约谈了恒大的高管，要求其积极解决债务风险。说白了，就是要求许老板卖资产变现还债。

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