观点直击 花样年：确保现金流安全 应对未来的变化（实录）

8月26日，花样年控股集团有限公司举行2021年中期业绩会，出席管理层包括主席潘军、执行董事柯卡生、执行董事兼地产集团首席运营官张惠明、执行董事兼首席财务官陈新禹。

面对房地产调控，花样年主席潘军谈到：房住不炒其实中央每年都在提，我们必须要产生变化。;

在投资的节奏方面要进行调整，要把整个的经营重点放到整体的运营效率上，就是确保现金流的安全，在土地的选择方面是要确保能够有现金流，创造更特色产品和服务，来应对未来的变化。

潘军深信房地产行业仍然是一个对于国民经济非常重要的行业：中国的老百姓消费者仍然是需要好房子和好服务的，所以花样年仍然会坚定不移的提升我们的专业能力，提升我们的现金流，提升我们的工作质量，为中国有价值需求的客户提供好房子和好服务。;

不过考虑到今年整个的土地政策，包括回款的情况，张惠明指集团在6月份开始就有效的控制节奏，今年第一次集中供地之后，我们在6月份看到整个市场是比较激烈的，在6月份到8月份多看少动，也在观察下半年的第二批次供地，我们会提升精准度。总体情况这样，因为目前公司土地储备跟可售资源比较充足，目前可售的1800亿元，每年能稳定带来销售额超过400亿元。;

但是张惠明续指，这并不代表不新增投资，集团通过三个方面找到较好的项目补充货量，全年土地预算接近100亿左右。

大家可以看到数据，上半年200亿左右货值，取得的6幅土地都会在今年陆续开盘，我们还是会向着全年目标600亿冲刺。;另外，集团于明年会转化出来土地约200亿货值，也会对未来的销售增长提供比较好的基础。 对于合作方面也会进行评估，加强权益比例及并表。

潘军表示，2021年以来，公司合共新增土储107万平方米，规划土储达到3843万平方米，其中位于大湾区的城市更新项目规划土储达到2094万平方米。潘军指出，花样年目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同的发展阶段，重点深耕深圳和东莞，并已布局惠州、佛山、广州、中山等城市，储备总货值4671亿元，其中可售货值达到2829亿元。

张惠明则表示，从区域方面看，围绕着五大都市圈扩大战略的纵深，重仓长三角、成渝、粤港澳大湾区和京津冀都市圈。从分布来看，长三角占到44%，成渝和粤港澳大湾区分别占到超过20%，京津冀占16%。从城市来看，新进入的宁波、杭州、绍兴、南通、扬州、重庆、佛山、北京、郑州都是经济比较发达的城市。从购地方式来看，并购为主的；从项目的数量来看，接近超过90%，规模来看，平均单项目规模18万平方米。

张惠明还指出，要发挥城市更新的先发优势，继续稳固在深圳、东莞城市更新的主导地位，开拓真正大湾区的项目，包括广州、中山。在转化方面实现提速，达到每年不低于2块地的转化。

就观点地产新媒体了解，5月份以来花样年整个境外债的波动比较大，加上公司美元债比例比较高，并比较集中在四季度到期，因此一直受到市场关注。

针对降低债务的总额和调整债务结构问题，陈新禹表示，对于降低债务的总额和调整债务结构，公司的决心非常大，上半年大力开展了拓展银行融资渠道，银行端的融资大约获得6亿人民币，银行端的比例上升到总借款的21%，使美元债的比例由去年底的64%下降到53%。集团希望，到今年底可将境外境内债的比例调节到各半。

陈新禹还表示，整体债务来说，可以看到510亿和现金流方面和去年年底增加，这主要因时间点控制有关系，从全年来说，下半年10月份继续偿债，12月份的美元债偿还之后，总体负债还是控制在500亿人民币以下，届时境外债50%以下，银行比例希望在25%，整个融资结构会看到更加平衡，在境内人民币的融资渠道的进一步拓宽，对整个成本的降低也是会有明显的帮助。

集团的毛利率于截至2021年6月30日止六个月约为20.8%，而2020年同期的毛利率则约为33.6%。对此陈新禹解释道，主要上半年入账是历史项目为主，所在区域售价偏低，限制了利润率。

另外，入账部分低毛利率的产品像车位亦对整体毛利率产生了影响。他指，上半年入账平均售价为每平方米8700元，公司去年合同销售均价是每平方米1.47万，今年上半年实际均价是每平方米1.62万。由于目前上半年销售可以看到均价是远远高于结转价格，预计全年毛利率继续在20%以上。

陈新禹指出，毛利率至少守住是没问题，有机会继续往上恢复一些。业绩指引方面，全年业绩还是会呈现一个稳健和增长的趋势，全年可能会比上半年更加明显往好的方面变化。

以下为花样年控股集团有限公司 2021中期业绩发布问答实录：

现场提问：5月份以来，公司境外美元债价格波动比较大，公司对此有什么看法？采取了哪些措施？花样年第四季度有第三笔美元债到期，请问公司的偿还计划是怎样规划的？

陈新禹：5月份以来公司境外债波动比较大，主要有几个原因，第一个原因是外因，今天不再强调，美元债市场变化比较大。

主要说一下内因，首先是花样年的美元债比例比较高，四季度到期比较集中，在公开市场不顺畅的情况下，公司如何还款是投资人的直接担心，今天也跟大家沟通一下。

公司非常清楚地意识到这个问题，针对二级市场的波动和投资人的担心，公司迅速采取了积极主动的债务措施，也向市场展示公司作为一个负责任的发行人，积极维护投资人利益的态度。5、6月份公司在二级市场回购了5200万，大股东回购了1700万，将近7000万，这个数字不是一个很小的数字。

当时做这个动作这么迅速，主要是想维护二级市场，保护投资人的利益。在一个月之内，公司也对10月份到期的5个亿发出了两次要约回购，第一次是1亿，第二次是1.8亿，第二次实际上当时公司整个是4个亿的余额，最后我们收到了1.8亿，公司全部做了支付。

做这个动作，公司主要是想显示我们在流动性方面的能力和实力，在整个美元债市场发行人中很少有对整个余额做tender的。6月份我们也发行了2亿三年期美元债，当时主要是想给长期投资人和公司的朋友传递对我们中长期发展的信心。

同时，我们也对银行端融资做出了回应，6月份通过我们的努力，集友银行给我们11亿港币流动资金的贷款，6.30我们根据集友的要求做了提款动作，这也是想向投资人说明银行端对花样年的发展和财务稳健还是有信心的。

以上是我们在过去几个月做的动作，接下来汇报一下10、12月份的工作安排，10月份到期2.1亿美元，公司已经准备好了，可以随时进行偿付。

针对12月份到期的美元债，我们以自有资金解决这个问题，一块是拿地，还有一部分是大宗资产出售，公司对此也是非常有信心的。

12月份我们还有9.5亿人民币债券，已经启动交易所、证监会在正常进行前期批复工作，这是我们对今年到期的美元债安排。

2022、2023年也比较集中，我们通过要约回购和交换资金，说到这里，今天跟投资人和市场再次强调和承诺。

就目前来说，公司手上有10亿美元的额度，2022年甚至2023年我们单独申请额度，肯定会非常明确的坚守这个东西，不会尝试新的增加，肯定是通过这些动作去完成合理性和年期的优化。

现场提问：花样年之前有提过正在进行资产处置，想请公司介绍一下这方面的进展和具体情况？

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