义乌楼市成交断崖，拿了30万补贴的购房者“贼后悔” 楼市地理
“现在贼后悔。”今年4月，定居浙江义乌市区的江蒙在人才购房补贴政策优惠下，花200多万抢下了一套89平新房。虽然享受到了30万的购房补贴，但如今市场下行的背景下，他感觉自己买亏了。
让江蒙的心态发生如此变化的，是义乌楼市从上半年的节节攀高，到下半年的行情断崖。
“4月份时买房像买菜。”主城区3万元/平方米的项目比比皆是，几个人抢一套房的情况屡见不鲜，乡镇楼盘首开300多套房源也当天清盘。亿翰智库数据显示，2021年4月时，义乌商品房成交均价约为2.53万元/平方米，上年同期则仅为1.79万元/平方米，一年来的涨幅逾40%。随着住建部的约谈、调控逐步收紧以及人才购房补贴政策的变动，刚需、投资都遭到不同程度的挤压，义乌市场迅速进入冰点。多数项目国庆后入市的二期，月均销售仅10余套。
义乌产业经济的发展和转型升级下，这座三线小城持续推动着人才引进策略。2020年七普数据显示，义乌的常住人口达到近186万人，在过去十年里增幅逾5成。有产者要保值，后来者要置业，这座快速发展中的三线小城，需求仍在。
上半年“买房如买菜”
“滨江·翠语华庭二期即将开盘，78-135平方米TOD都会生态住区，火爆登记中。”带着些寒意的“双十一”电商消费狂欢节夜晚，义乌市中心一座购物中心的滚动屏上，这条广告语在耀眼的红色背景下显得格外醒目。
滨江集团旗下的这个项目上半年首开时确实“火爆”，300余套房源很快售罄。而这番热度普遍存在于当时的义乌市场，以碧桂园上半年入市的两个市区项目为例，云玺毗邻万达广场，潮鸣位于江东街道，登记人数与房源比基本保持在3:1、4:1。
不只是在义乌市区，附近乡镇的项目也是同样抢手。某项目位于义乌南部乡镇的营销负责人刘洋告诉记者，苏溪镇的海玥和鸣首开300套房当天清盘。而该项目已达到了2.2万元/平方米。
“4月份时买房像买菜。”上半年，义乌主城区3万元/平方米的项目比比皆是，几个人抢一套房的情况屡见不鲜，乡镇楼盘首开300多套房源也当天清盘。这其中，既有受到购房补贴政策门槛降低而纷纷上车的刚需客户，也有出手阔绰的投资客户，整个楼市一派火热景象。
未限价的项目，入市后价格迅速膨胀。亿翰智库数据显示，2021年4月时，义乌商品房成交均价约为2.53万元/平方米，而上年同期则仅为1.79万元/平方米，一年来的涨幅逾40%。
“买房如买菜”的大势下，江蒙回忆道，当时的项目不仅没有优惠，有的还会通过购买车位的情况挑选购房者，“两个车位全款优先，然后一个车位，接着才是按揭公积金贷款，以此排列优先顺序。”
如此庞大购房群体中，混杂着规模不小的投资客。滨江一楼盘的置业顾问向记者表示，其首开项目推出时，投资客户占比在30%左右；刘洋上半年推出的项目中，投资客户一下子买一整层，甚至买几层、十几套都很正常。
除此之外，还有更多刚需客户，吸引他们上车的，是大幅降低的人才购房补贴政策门槛。
2020年6月下旬，义乌调整了人才购房补贴政策，取消了义乌市户籍限制、调整在义工作（缴纳社保）满2年以上、首付比例从50%降至30%等，门槛大大降低；其中，根据补助标准，专科、本科、硕士等人才，分别补助20万元、30万元、40万元，省部级以上重点人才补助则可高达140万元。
值得一提的是，彼时规定，政府补助款需全额用于首付。这也就大大减轻了人才购房的首付压力。
在需求不断增加的背景下，购房热情从去年下半年开始上涨，叠加今年上半年行情整体的火热，迅速沸腾达到高潮。
亿翰智库数据显示，2020年全年，义乌的商品房成交套数逾2600套；2021年前7个月，月度成交套数最低也在1300套以上，最高达到逾4100套。另据克而瑞数据，截至6月末，义乌库存约为384万平方米，消化周期仅10.7个月，呈现供不应求的态势。
房价也水涨船高。以2020年底开盘的都会文澜项目为例，这一项目位于位置较佳的福田街道。今年1月份时，该项目的网签成交均价在27742元/平方米，至7月份时成交均价走高至35080元/平方米，6个月涨了逾7300元/平方米。
对房价同样形成刺激效应的，是不断被烘热的地市。数据显示，2020年时，义乌的平均楼面地价为12786元/平方米，2021年上半年这一价格攀升至16858元/平方米。
这其中堪称创下纪录的是，3月中旬由武汉地产与融创联手，以30.0131亿元的总价，溢价率53%的拿下的稠城街道地块，成交楼面价达到了36030.01元/平方米。据某房企市场部人士，一般测算下来，该项目的保本价要在5万元/平方米。
尽管这一价格确实处于绝对高位，但居于地块居于市中心，区位优越。
记者在已经处于施工状态的现场看到，这一被命名为“江山云起”的项目四周已被围挡起来，楼体模样现出，诸多工人在进进出出，热火朝天；项目东南侧是江滨公园，绿色植被丰富，沿着江滨北路向东北方向步行，不足20分钟就可抵达义乌名校宾王小学。“听说要卖到6万。”该项目的一个供应商告诉记者。
这样的价格拍出，房价难免出现强烈的上涨预期。“上半年义乌老是拍地，只要拍地的消息一出来，周边就会涨。”义乌当地的中介告诉记者，即便如此，“一个月卖掉十几套房子不成问题”。
行情在这个夏天戛然而止。7月底，包括金华在内的5个城市被住建部约谈。随即，8月初，调控政策明显收紧。
但随着住建部的约谈、调控逐步收紧以及人才购房补贴政策的变动，刚需、投资都遭到不同程度的挤压，义乌市场迅速进入冰点。多数项目国庆后入市的二期，月均销售仅10余套。即便如此，站上高位的地价，让房价也难以轻易大幅向下。
下半年学区房降价70万
首先面市的收紧政策是限售三年。8月10日，义乌发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中规定新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。
“这个政策出来后，很多投资客都被洗出去了。”上述中介告诉记者，之前有许多投资客采用“定金操作”，将手中的钱分拆，在三五套房同时下定金，行情好的情况下快速转手，赚差价，但3年的限售期堵死了这种方式。
据刘洋观察，此前大批量购入房产的投资客户基本上全消失了，仅有些个人投资客户散着买，“现在的客户自住为主，少部分投资兼自住”。
不止如此，紧随着限售政策，上半年搅动楼市热情的人才购房补贴政策也发生了些许变化。8月下旬，为了解决人才房逾7000组排队、补贴难以快速落实的情况，义乌推出了人才权益凭证。
据当地人社局解释，这套新增的新操作流程是针对具有全款及首付支付能力的人才。根据流程，使用人才权益凭证的，需要自行缴纳全部首付款，政府补贴将在按揭的部分予以发放。
这也就意味着，可获30万补贴本科学历购房者，一套总价250万元的房子，原本45万可上车，若使用上述新规，则需凑足75万元首付。
尽管人社局表示，上述流程为自愿原则，并不强制。但江蒙向记者表示，身边有购买了朋友，收到了开发商催缴全部首付的函件。
家在义乌、从事房地产行业相关工作的张嘉向记者表示，这一政策原本对外来人才较为友好，但当前的变化实则又抬高了购房门槛，把一部分刚需客户又挡在了门外。
据刘洋透露，某项目的人才购房原有800余户人才购房，如今因首付凑不齐而要退款的有100余户。
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