中报观察 | 弘阳服务上半年：两笔收购扩张与非住业务投入

　　观点地产网 8月19日晚，弘阳服务发布了上半年的业绩报告

　　公告披露，弘阳服务报告期内收入5.29亿元，同比增加63.7%；期内溢利为6400万元，同比增加71.2%；权益股东应占期内溢利为5980万元，增加60.4%。

　　在随后的业绩发布会上，观点地产新媒体获悉弘阳服务董事会主席兼非执行董事何捷、执行董事兼执行总裁杨光、财务总监贾杰先生一同出席。

　　据介绍，截至2021年6月30日，弘阳服务签约项目数量为327个，签约建筑面积约为4960万平方米，较去年同期增长约60.0%；其中在管项目数量为228个，在管建筑面积约为3440万平方米，较去年同期增长约83.5%。

　　目前，市场上与弘阳服务类似规模和收入的中型物业公司并不少见，而前者找到破局的钥匙是收并购，而且是较为大胆地在非住业态上的扩张。

　　2021年上半年，弘阳服务相继完成收购武汉汇得行精英物业服务有限公司、高力服务物业有限公司及江苏高力美家物业有限公司；同时，与南京市栖霞区西岗街道签订战略合作协议，加码城市服务领域。

　　其中，弘阳服务在1月份以2.16亿收购汇得行物业管理公司，其主要为管理商写、公建、购物中心类物业。这笔收并购为弘阳服务带来了商业写字楼面积73万平方米、购物中心25万平方米，合共98万平方米非住。

　　4月份，弘阳服务以7354万元收购高力控股的物业服务子公司80%股权，主要负责家居港及汽博城的物业管理服务，属于此前的空白领域，在管商业面积新增87万平方米。

　　值得注意的是，上述两笔收购均有不同的利润承诺，在物业公司价值水涨船高的上半年，弘阳服务的主动突破并不多见。

　　同时，关联公司弘阳商业还有部分待开业的项目，可以说写字楼及商业周边业态是弘阳服务未来的重点。

　　参会投资者向观点地产新媒体表示，弘阳服务未来将持续保持双轮驱动的战略，通过内部项目的不断完善和外部的扩张，来完成商业板块的落地。

　　针对弘阳是否会将商业运营板块并入到弘阳服务中，管理层则打起了太极。有参会投资者转述，“弘阳服务将商业运营进入到物业体系，还要根据市场的整体变化和公司内部决策来进行确认。”

　　针对未来的收并购，管理层表示，收并购还会集中在战略点上，立足于长三角地区，进行多元化的探索式扩张。计划在长三角，西南的成都、重庆，华中的湖北、湖南等地区进行收购和投资目标。

　　未来，弘阳服务收购标准会确定在营收3000万以上、管理规模在100万平方米以上，以地产旗下物业公司为主，并保证物业费的单价不低于目前整体单价水平。

　　弘阳服务的整体营收结构也是物业中较为普遍地分为3部分，首先是基础的物业管理服务，向非业主（主要为房地产开发商）及其他物业管理公司提供增值服务，并为住宅物业业主及住户提供社区增值服务。

　　今年上半年，弘阳服务物业管理服务收入3.5亿元，占比66.3%；非业主增值服务8480.3万元，占比16%；9383.7万元，占比17.7%。

　　其中，社区增值服务上涨了230%，相较于去年同期的占比大幅提升，其在公告中解释称，“积极发掘社区内可用资源，提升社区资源空间利用率，并大力开展资产管理业务，带来收入大幅增加。”

　　这个所谓的资产管理业务就是背后的主要原因，其实就是母公司将出售停车位的事情交给了弘阳服务来做。

　　参会投资者透露，管理层对此表示，随着公司在管社区和弘阳地产车位数量的持续增长，2020年实现了4744万收入，预计2021年会带来约9342万的大幅收入增长，估计毛利率会提升到40%-50%。

　　事实上，不少物业公司都在利用母公司的停车位销售进行一定的利润调节，这对物业公司的利润体系是很重要的一部分。

　　另一方面，弘阳服务的美居业务增长达到了581%，不少业主将房屋的二装业务、美居业务交由公司进行代管和处理。

　　目前，弘阳服务围绕社区增值服务打造了一个生态圈，涵盖较为传统的社区资源增值服务，以及弘阳美居中心，房地产代理服务和资产运营等较新的业务板块。

　　今年上半年，弘阳服务毛利率为28.9%，较2020年同期的26.3%上升2.6个百分点，回到了行业中等的水平，主要由于业务结构优化并推动毛利率较高的社区增值服务发展。

　　从上表中可以看出，非住业务以不到2成的在管面积，贡献了超过4成的物业管理收入。

　　这部分商业业态最大的特点在于收费水平较高，可以弥补住宅物业相对低的物业费，同时还可以提供较高的毛利率及收缴率。

　　上半年，弘阳服务获取单位项目28个，一手盘项目的占比达到60%左右，二手盘的项目约在40%左右。在一手盘的项目中，除了传统的住宅和商业类项目，还涉及到医疗、公建和其他业态的划分。

　　管理层表示，弘阳服务有能力并且也有新的战略规划，对于新兴的业态，会逐步进行尝试和深耕。

　　未来，弘阳服务会加速政企合作、大型企业合作、合资，以及全委公三种模式进行发展。

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