9折卖房、买1送1、每套优惠上百万！深圳楼市卷疯了...

2018年深圳实行积分摇号买房政策后，深圳楼市打新就成了一门包赚不赔的生意。

限价制造的巨大价差，以及极度稀缺的新房供应，每当深圳有网红盘开盘入市，总会制造巨大的轰动效应，“日光”甚至“秒光”成了家常便饭。

但是今年年中以来，深圳楼市的调控政策持续收紧，随着摇号积分规则的改变 、新房供应的增加。

眼下深圳的新房竟然不好卖了。

01

深圳网红盘滑铁卢了

12月16日，深圳神盘“华润城”润玺二期开盘，最终经过17个小时选房，1024套房源只成交了800多套，还剩200多套房源。

这还是2014年华润城润府一期开盘以来，第一次没有日光。

华润城项目位于寸土寸金的南山区、又因为限价政策和周边二手房存在大幅价差，使其成为深圳顶级的网红盘，每一次开盘都能吸引巨大的关注。

去年润玺一期开盘，吸引了近万人冻资认筹，1000多套房源几个小时就售罄。

同样的楼盘、同样的价格、甚至同样的户型，但是仅仅过了一年，润玺二期为什么遇冷了呢？

不仅如此，12月19日，深圳另一个顶级网红盘前海润峯府启动登记认筹，但是最终只有1728批客户入围，认筹比小于1:3，不需要积分，过几天正式开盘也可能不会日光。

华润在深圳的两大顶级网红盘接连遭遇滑铁卢，这是为什么呢？

去年润玺一期开盘可以说是深圳这一轮调控收缩的导火索。

润玺“深圳富豪代持买房”被曝光后，12名违规购房者被严查，也是从此刻开始

深圳打新资金审查趋向严格，贷款审批变得更难，

代持问题、一二手房价倒挂也在研究政策

终于，今年2月8日，深圳楼市祭出二手房参考价大招。

就此，深圳楼市掉头向下，市场预期也发生转向。

02

预期下降，投资、改善需求被限制

截至12月1日，深圳二手房的挂牌量44,369套。

要知道今年6月份这个数字还是38,093套，半年时间就增加了6276套。（链家网）

其中涨幅最大的是福田上步片区，挂牌量增幅达到19.35%。

其次是龙华大浪片区，挂牌量也有15.38%的涨幅。

深圳楼市的投资需求一直都很旺盛，但是年初深房理的倒下和出台二手房指导价，还有悬而未决的“房地产税”和“教师轮岗”，炒房客的信仰几乎崩塌。

尤其是银行参考二手房指导价发放贷款，就相当于变相暴力去杠杆，提高二手房首付。

深圳二手房市场也直接入冬。

如图所示，3月深圳二手房成交量还有6789套，4月就只有4877套，然后逐月下跌，到了9月、10月二手房成交量甚至不足2000套，直到11月二手房成交才开始回暖。

二手房市场腰斩，“卖一买一”的通路被限制了，深圳楼市改善置换被按住了。

对于投资客的影响也很大，按照官方指导价，华润城1期2期3期二手房单价从之前的18万/平米，到现在单价几乎跌破了15万，价差不那么明显了，而且银行端抵押贷，经营贷严禁流入楼市，打新的热度自然下降。

03

深圳有钱人开始抄底豪宅了

别人恐惧我贪婪，深圳最有钱的那部分人，对楼市的未来充满信心，他们已经进场抄底了！

比如遭遇滑铁卢的润玺二期，剩下的200多套房源都是120平米的小户型。

3,000多万的大户型反而继续“秒光”

除此之外，深圳近期释放的一大批豪宅房源也依旧强势清盘。

深铁懿府二期，648套房源，开盘当日售罄。

海德园B区，181套房源，开盘当日售罄。

深业中城，222套房源，开盘当日售罄。

万丰海岸城臻园，1025套房源，开盘当日售罄。

今年全国的信贷政策都比较严格，二手房指导价又变相抬高了首付，因此2021年深圳购房者中，一次性付款比例达到了24.3%，比去年提高了13个百分点。

这里面以豪宅盘为主。

当其他人还在愁怎么加杠杆，有钱人用实力告诉你，我们买房直接用全款。

从另一个角度来看，这些网红豪宅盘集中放量一定程度上也分流了润玺二期和润峯府的客户。

之前结束的深圳第3次土拍，11幅地块均为限价宅地，最高限价96100元/平，最低限价21700元/平。

尤其是前海T-201地块、宝安新安街道两宗宅地，聚集了宝中和前海最顶级的配套，分别限价9.2万/平、8.55万/平，比周边的二手房“参考价”还要低，

届时又将是有钱人的狂欢。

04

刚需新盘遭遇销售困境

当最有钱的那拨人开始抄底豪宅，深圳一些刚需盘却进入了打折比“狠”的高潮。

12月10日，罗湖太白路的独树阳光里推出折后最低单价5.8万/㎡起，总价最低460万起住宅。惊爆了深圳东部楼市。

要知道该项目455套住宅，备案均价7.81万/平，如果按照宣传海报折后5.8万/㎡，相当于开盘给出9折优惠，与周边均价近9万/平的新房相比，存在明显的价差。

不仅如此，11月福田区的新盘富通上舍目也已经开始9折卖房，并且还有1%的代客佣金。按照备案均价11.4万/平米计算，总价至少可以优惠上百万。

现在深圳的新房市场实在太卷了。

光明某项目推出首付分期的促销手段来卖房，龙岗某盘105万的首付，可分三期付完，罗湖某项目“买一送一”，购买指定大户型送指定小户型1套。

但是还有很多新盘卖不出去。

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