明年楼市怎么走？多专家：房住不炒是底线，投资属性继续弱化

在全国楼市仍处于下行期的背景下，本月以来，从中央到地方层面，相继释放出各类稳楼市、稳预期的消息。21日，地产股也出现了近期罕见的涨停潮。

伴随年底各地楼市吹来阵阵“暖风”，明年楼市政策如何走？时隔数年，官方重提“房地产是支柱产业”意味着什么？“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的同时，如何守住“房住不炒”的底线？

第一财经记者采访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞、北京大学房地产法研究中心主任楼建波、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大、中国房地产数据研究中心执行院长陈晟等多位专家学者，大家的共识是房地产业的基础产业地位从未发生改变，并将对于明年经济“稳中求进”发挥重要作用；短期内金融政策的调整不会改变“房住不炒”的主基调，后者是底线也是畅通良性循环的关键。

在此背景下，专家学者表示，明年楼市政策会延续“脱虚向实”思路，弱化住房的投资属性，支持满足合理住房需求，推动房地产业回归消费、民生属性。

第一财经：“房住不炒”6年5次被中央经济工作会议所强调，这释放了什么信号？面对仍处于惯性下行期的全国楼市，各地应如何平衡好“因城施策”，提振楼市的政策与“房住不炒”的关系？

自2016年中央经济工作会议首提“房住不炒”以来，这一表述仅缺席2017年的中央经济工作会议。在今年的中央经济工作会议中，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”再度被放在住房工作的首位。

同时，2016年的中央经济工作会议提到，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。不过近三年来，“长效机制”并未再提及。

楼建波称，无论是“房住不炒”还是“长效机制”，都是楼市政策的大前提，并为促进房地产市场平稳健康发展发挥着“润物细无声”的作用。得益于此，近几年来，房地产市场的整体走势保持平稳。

“中央经济工作会议会基于不同年份的经济形势，强调不同的工作重点，但不提‘长效机制’并不意味着下一年对该项工作就不再推进。”楼建波称。

况伟大进一步表示，坚持“房住不炒”和建立“长效机制”，本质上是同一问题，而手段上都是综合利用金融、土地、财税等来实现。建立“长效机制”旨在让住房产业能够可持续的发展下去，不过，今年为此提出了更高的要求，即“良性循环”。

“长效机制”中的提及的“财税”手段，被业界普遍视为房地产税。多名受访专家称，今年以来，稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作，被中央多次提及，并被视为调整收入分配、实现共同富裕重要税改的环节，相关工作也在稳妥推进，这正是体现了“长效机制”已得到了更深入的贯彻和落实。

不过在况伟大看来，要想真正落实“房住不炒”，加快建立“长效机制”，在未来的楼市调控机制中，限贷、限购仍是抑制“炒”、弱化住房投资属性的关键。

除了抑制“炒”，倪鹏飞称，“房住不炒”也体现在支持“住”上。

在楼市下行压力大的背景下，“不要因抑制炒而误伤了住房的合理需求”这一政策制定思路已被多次强调和落实。在先后召开的中央政治局会议和中央经济工作会议中，均提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

“这向市场发出明确的信号，住房市场仍然拥有较大的发展潜力，当前形势下，对于提振市场信心，稳定市场预期具有重要意义。”倪鹏飞称。

11月28日，安徽省肥西县花岗镇回迁居民在回迁安置小区内参观。新华社图。

第一财经：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，是楼市低迷背景下提出的中短期维稳政策，还是具有长期性指向意义？

近两周来，在政策面，已有湖南衡阳、重庆璧山、金华武义、芜湖、桂林、安丘和陕西、吉林等省市陆续推出购房补贴等需求端支持政策；在金融面，除了个人住房贷款持续回暖外，房企流动性问题也逐步得到化解之策，比如，央行和银保监会20日联合发文称，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。

对于近期房地产市场政策和资金面频频传出的利好消息，多家市场分析机构将其归因于中央高层会议在月初提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”所带来的正面信号。

受访专家普遍肯定了上述方向性政策的提出对短期内“稳市场”“稳预期”的积极作用。但对于“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”是中短期还是长期政策存在分歧。

陈晟认为，该政策的提出，是根据当下的房地产市场供需情况和住房消费的人群结构给出的一个中短期方案。

他表示，在“支持合理住房需求”的相关工作中，一方面要加快推进租赁市场建设，改变结构性供给不足的问题。在特大型城市中，预计未来有30％～40％的住房需求需要通过租赁市场来满足；另一方面，在商品房市场中，要满足居民的合理购房消费需求，推进房地产业脱虚向实。

而在楼建波看来，在中国房地产市场中，实行商品房市场和住房保障市场的“双轨制”已有很多年了，而商品房市场在满足人民群众合理住房需求上从未缺位。

“故而，‘支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求’并不是一个新提法，也不能被视为一种中短期方案，而对于中央高层会议部署明年工作中提出的‘支持商品房市场’的相关表述，可以视为全国范围内推动商品房市场发展正迎来第三次铺开。”楼建波称。

况伟大提出称，市场在关注“合理住房需求”这一说法时，也应注意到其中包含抑制不合理需求的意味。目前，在大城市和特大城市中，购房者的投资性需求仍然较大。故而，“支持合理住房需求”，并不意味着会放开限购、限跌，只有在投机性需求降下乃至彻底去除的背景下，房地产市场才能真正回归到消费和民生属性。“当前，‘支持合理住房需求’这一定性说法的提出，主要意在防风险。”

第一财经：中央政治局会议和中央经济工作会议均提出“促进房地产业良性循环”。如何实行房地产业的良性循环？当前，房地产业存在哪些“不畅”的堵点？对于不同能级的城市，畅通房地产业良性循环的政策着力点有何不同？

“因城施策”——这一连续三年被放在“房住不炒”之后的表述，在今年的中央经济工作会议中被置于“促进房地产业良性循环和健康发展”之前。

近两周来，已有湖南衡阳、重庆璧山、金华武义、芜湖、桂林、安丘和陕西、吉林等省市陆续“因城施策”、推出购房补贴等需求端支持政策。

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