祥生活谋上市：30岁陈雪宜登台掌舵，八成物管收入来自祥生集团｜拆解IPO31期
理财鱼小提示：祥生活谋上市：30岁陈雪宜登台掌舵，八成物管收入来自祥生集团｜拆解IPO31期
出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
相隔约半年时间，年届古稀的陈国祥再次开启了IPO的征程，这一次是5月28日祥生活服务集团有限公司（以下简称“祥生活”）交表，在港交所门前排起了队。
招股书显示，上市重组后的祥生活由陈国祥的家族信托全资子公司Shinfamily Limited持股98%；原绿城集团高管寿柏年以860万元投资入股占2%股权，这也是寿柏年第二次投资祥生集团的产业。
最为外界关注的是，陈国祥女儿陈雪宜担任祥生活的执行董事兼董事会副主席，负责制定集团整体业务方向及策略发展。这是继将儿子陈弘倪推向台前掌舵地产集团之后，陈国祥再为子女铺路。
与诸多上市物企一样，祥生活业务模式依旧没有新意，收入主要来自“老三样”。其中，增值业务是祥生活未来的发展潜力增长点。其表示IPO募资所得拟用于寻求策略收购及投资机会，扩张增值业务等。
截止2020年末，祥生活在管面积为1840万平米，浙江省占比56.9%。对照克而瑞发布的《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》，其1840万平米的在管面积位列行业第84位。
净利润三年复合增长率达94.4%
从业绩来看，过去三年间，祥生活营收由2.44亿元增至4.59亿元，净利润由0.12亿元增至0.46亿元，复合年增长率达37%、94.4%。
非业主增值服务曾是祥生活的第一大收入来源，2018年营收贡献比高达63.4%。但至2020年，物业管理服务逆转成为其最大的收入来源，约占50%比重。
而祥生活的社区增值服务贡献虽然较小，但增长潜力较大，营收贡献比由2018年的3.8%提升至2020年9.0%，增加5.2个百分点。
祥生活对增值服务更大的期待，其拟将部分募资所得款用于丰富增值服务组合。具体计划专注于开发装修服务和资产管理服务两项新服务，其中资产管理服务建立在扩展停车场服务的基础之上，届时其角色将由物业代理转换为资产管理人。
祥生活的业绩呈现出对关联公司祥生集团的依赖，过去三年间，祥生活来自祥生集团所开发物业提供物业管理服务的收入由5380万元增至1.97亿元，占同期物业管理服务总收入的比重也由66.9%上升到了85.9%。
同期，祥生活来自祥生集团获取的非业主增值服务收入分别由9530万元增至1.48亿元，占非业主增值服务总收入的比重由61.5%上升到了78.4%。
此外，过去三年间，祥生活的应收贸易账款由7592.7万元增至1.76亿元，其中来自关联方的款项占比虽已由70.45%降至65.43%，但仍位于较高水平。
据该公司在招股书中所言，这部分款项主要来自非业主增值服务，尤其是向关联方提供的案场服务。招股书显示，案场服务过往三年对祥生活非业主增值服务的营收贡献比均在62%以上。
浙江省贡献超61%物业管理收入
规模方面，过去三年间，祥生活在管建筑面积由2018年的690万平方米，增至2020年的1840万平方米。或因与祥生集团业务关系密切，祥生集团深耕浙江的发展战略也延续到了祥生活身上。
截止2020年末，祥生活向浙江省的66个项目提供物业管理服务，占其同期物业管理服务总在管项目数的56.9%，为其贡献了超61%的物业管理收入。
业务区域集中，这也意味着所面临的市场风险会更高，祥生活也在招股书中坦言，“我们的业务、财务状况可能尤其容易受到浙江省房地产或物业管理市场的影响”。
过去三年间，祥生活来自独立第三方的物业管理收入已由27.1%，猛降11.8%。不过，在每平米收费水平方面，独立第三方反而更高。
招股书显示，祥生活来自独立第三方的每平方米平均物业管理费最高时达1.88元，祥生集团及关联方最高时仅为1.75元。
整体毛利率表现则较为平稳，过往三年间祥生活这一指标为21.8%、24.1%、25.2%，呈上扬趋势。不过，物业管理服务毛利率偏低，均在19%以下；社区增值服务毛利率最高时达到了25.2%。
据招股书披露，截至2018年1月1日，祥生活录得累计亏损的期初余额为人民币1300万元。其解释称，主要系公司启动新项目及业务扩张，所带来的成本（主要包括员工成本、办公费用以及购买设施及设备开支）有所拓展所致。
通过前期的布局后，截止2019年末，祥生活不再录得任何累积亏损；截至2020年末，祥生活服务的保留盈利6780万元。
绿城前高管860万战投持股2%
祥生集团于上世纪80年代初，由陈国祥创立于浙江诸暨，至今已发展成为集地产开发、小镇开发及运营、商业开发及运营等事业版块于一体的多元化产业集团。
2020年11月，祥生集团旗下祥生控股（集团）有限公司（02599.HK）在香港联交所主板挂牌上市。从递表到成功上市，祥生控股仅用时168天，创下2019年以来房企上市的最快速度，并成为2020年内首家一轮过审的房企和年内最大的内房股IPO。
招股书显示，重组前，祥生物业服务的大股东为祥生实业，持股98%；另一股东为朱国玲持股2%。其中，祥生实业由陈国祥持股99%，陈弘倪持股1%。陈弘倪为陈国祥的儿子，而朱国玲为陈国祥的配偶，换言之，陈国祥及其家族成员控制祥生物业服务。
重组后，祥生活的大股东为Top Honour，持股98%。而Top Honour由Shinlight Limited100%持股，Shinfamily Holdings又由陈国祥及其家族成员为受益人的家族信托全资持有；祥生活的另一股东为Golden Stone，持股2%。
Golden Stone为一家于英属处女群岛注册成立的投资控股公司，由寿柏年全资拥有。在递交招股书前夕的4月12日，寿柏年从朱国玲手上收购了祥生活2%的股权，代价为860万元。
公开资料显示，寿柏年与陈国祥夫妇结识于2005年前后，这已经是寿柏年第二次投资祥生集团的产业，在祥生控股上市前，寿柏年曾以6200万收购了祥生控股约1%的股份。
>相关《 祥生活谋上市：30岁陈雪宜登台掌舵，八成物管收入来自祥生集团｜拆解IPO31期》内容：
1、 以数字技术赋能绿色发展 天味食品斩获“2021中国上市公司口碑榜”两项大奖
理财鱼小提示：以数字技术赋能绿色发展 天味食品斩获“2021中国上市公司口碑榜”两项大奖 12月20日，由每日经济新闻主办的2021第十届中国上市公司高峰论坛周拉开序幕，论坛周以“科技创新 绿色发展”为主题。12月24日，由每日经济新闻主办的2021中国上市公司品牌...【继续阅读】
2、 变革重塑 加加食品获“大消费产业最具成长上市公司”称号
理财鱼小提示：变革重塑 加加食品获“大消费产业最具成长上市公司”称号 12月24日下午，2021年第十一届中国上市公司口碑榜榜单公布，湘籍上市公司加加食品荣获“大消费产业最具成长上市公司”。 加加食品自今年7月成功摘帽后，多次迎来机构等投资者调研。自11月...【继续阅读】
3、 57岁阿姨： 退休金一个月1800块，但生活仍然有滋有味，我很满意
理财鱼小提示：57岁阿姨： 退休金一个月1800块，但生活仍然有滋有味，我很满意 导语： 现在很多年轻人工作特别的辛苦，每天朝九晚五，一个月下来还是月光族，根本就存不到钱。年轻人都很羡慕老年人退休后的生活，认为在家里看看书养养花还能拿退休金，简直太快乐...【继续阅读】