世茂集团集中供地收获甚微，“二代”掌门人许世坛的利润保卫战

【编者按】他们神秘而低调，却手握家族巨量财富。

伴随着中国地产创一代退休、卸任，中国房企正密集面临二代接班。正荣地产欧宗荣之子欧国伟、合生创展朱孟依之女朱桔榕、佳兆业郭英成之子郭晓群……地产“二代”越来越多走向台前。

如果说高管的出走与加入，是一把把无形的尺子，衡量着“二代”接班后的人心向背；那么会计师的财务报表则是一把把有形的尺子，衡量着“二代”们的经营业绩。

特别是随着财报季的结束，地产二代的考卷分数再次公之于众。

他们之中，谁能堪当大任，谁又困难重重？搜狐财经即日起推出《“房二代”交卷时，金榜谁题名》系列专题，带您走进地产“二代”们的光环与烦恼。

此为专题第六期，主角是世茂集团许世坛。

5月已过，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京、天津等城市的首批集中供地也相继落幕。但在这些竞拍中，一些主流房企却鲜有收获。

其中一家房企是世茂集团。如果将时间拉长，今年前4个月，根据克而瑞数据显示，世茂拿地金额仅为29.7亿元，约为去年全年的十分之一。

“此次集中供地，世茂亦积极参拍多个城市，但因出价比较谨慎，在这波集中供地中暂收获不多。”世茂对此回应称。

这与此前世茂集团总裁许世坛的表述不尽相同。“我相信在后续集中供地上世茂还是有拿地的优势。”世茂集团总裁许世坛在今年业绩会上这样表示。

“集中供地对大型房企应该是一个比较好的机会，集团也预留了一些资金积极参与。”许世坛彼时称。

作为许荣茂之子，许世坛2019年开始担任世茂集团总裁，执掌这个行业排名第八的大型房企。也是在2019年，世茂集团在“追求规模”与“追求利润”的选择题中选择了后者。

许世坛选择了一条艰难之路，尤其是在如今土拍市场火热、销售端严格调控的“内卷”时代，诸多房企为了保住规模不惜牺牲利润。

如果参与这场火热游戏，世茂利润率将难以保证；如果不参与，未来或面临掉队风险。如何抉择，这或将是对许世坛的一大考验。

从“期待集中供地”到仅拿一块地

“作为大型房地产开发企业，我们也不希望房子炒来炒去。”世茂集团总裁许世坛这样表示。

“从去年四季度开始持续到今年一季度，长三角和大湾区的土地价格增速还是很明显的，我们感觉机会不多。”许世坛在今年业绩会上说，“我们还比较期待集中供地，希望集中供地出来以后，可以稳住地价。”

然而事与愿违，在首轮集中供地过程中，一些主要城市竞拍激烈。据某一线房企投资部门人士称，不少拍得的土地，预计操盘净利率仅2%。

目前，22城首轮集中供地已接近尾声，在部分热点城市，世茂并未报名参与土拍。

在世茂大本营福州，本次集中供地共有19幅地块出让，169家企业参与竞拍，世茂并未参与其中；在厦门，世茂亦无身影。

据世茂集团一位内部人士透露，在本轮22城集中供地中，世茂参加了包括北京、上海、成都、重庆、无锡、合肥、宁波、苏州、南京、杭州、长沙、杭州等12个城市土拍，其中杭州报名参与了18宗土地的竞拍。

唯一一处落子在宁波，不过主体并非世茂集团，而是旗下世茂股份。5月27日,世茂股份以总价19.84亿元竞得宁波市江北区慈城板块一宗地,溢价率28.5%。

"努力做到1%-2%的净利润率水平。"长三角一位房企董事长对于目前土拍坦言。上述言论也反映了当下房企的处境。

但如果不参与这场土拍，未来或面临“面粉短缺”的困境。目前，许世坛缺地吗？

“世茂的土储够多了，没必要在集中供地竞拍市场上出手。”一位业内人士对此认为。

年报数据显示，截至2020年末，世茂的土储货值1.38万亿元。其中，大湾区货值3950亿元，长三角货值3450亿元，华北区货值2500亿元，福建区货值2400亿元。

从土储面积来看，截至2020年末，世茂拥有434个项目，共8175 万平方米土地储备。

年报显示，世茂集团2021年可出售总面积约为3096万平方米，这其中包括2021年将推出的2037万平方米的可售面积，以及截至去年年底遗留的1059万平方米的可售面积。

统计显示，世茂近几年的整体可售货值去化率约为60%左右。据此计算，如果不加强补充土储，按照目前的去化速度，能支撑大约四年的开发。

另外，世茂集团一、二线城市货值占比72%。可见不同于深耕四五线城市的房企，核心城市的土地储备对于世茂有着举足轻重的分量。

回顾过去，2019年，世茂拿了近3100万平方米的土储，2018年是1615万平方米。

那两年，亦是世茂集团突飞猛进之年，世茂实现了重回前十的梦想。

而上年度，2020年世茂拿下土储1535万平方米。在这其中，有1232万平方米土储由上半年增加，下半年只拿约300万平方米土储，不及上半年的四分之一。

拿地收缩的背后

世茂缺钱吗？

从3月末发布的财报来看，世茂的各项财务指标均较良好。

财报显示，截至去年末，世茂集团拥有在手现金684.67亿元。

2020年，世茂集团合约销售额3003亿元，同比增长15.5%，销售均价17536元每平方米，位列TOP8房企第二。

2020年度，世茂集团实现营业额1353.5亿元，同比增长21.4%；毛利额396.7亿元，同比增长16.2%；核心利润191.4亿元，同比上升24.9%；其股东应占核心利润152.2亿元，同比大幅上升45.2%。

负债方面，世茂集团由黄档转至绿档。截至2020年末，世茂净负债率下降7.1个百分点至50.3%，扣除预收款后的资产负债率为68.1%，扣预售监管资金后的现金短债比为1.16倍。

不过，另一项指标却值得注意。财报显示，截至2020年末，世茂的经营性现金流净额为68.42亿元，同比下降76.79%，投资活动现金净流出232.45亿元，同比降43.96%；融资活动现金流净额为252.99亿元，同比增长640.58%。

去年年初，世茂一举拿下福晟集团地产板块的千亿元量级项目。2019年年报显示，福晟集团当年的营收为426.81亿元，总负债却高达706.64亿元，货币资产仅为31.84亿元。

“消化福晟的项目也需要资金。”一位业内人士对于经营现金流净额下降这样分析道。

“20年拿地金额虽然没有19年多，但是19年一部分土地款是在20年支付的。另外投资活动支出增多主要由于一些大型项目的投资性房地产工程款支出所致。”世茂上述人士说。

面对大量的资金需求和价格高昂的地块，世茂选择了观望。

据克而瑞数据显示，今年前4月世茂拿地金额仅为29.7亿元，新增货值100亿元左右。世茂的拿地位次跌至74位。从去年下半年至今，近一年的时间，世茂拿地的节奏逐渐变慢。

另一组数据显示，今年以来，世茂获取土地20块，土地金额超200亿元。对此，世茂人士解释称，这主要涉及一些多元化拿地。

在今年业绩会上，许世坛表态称，对于土地市场，世茂会积极参与拍地，但不是拍地王，也绝对不会拿高价地。

许世坛表示，“拿高价地”是不可能的，未来会继续加大TOD项目拓展方式，而在大湾区最大的拿地方式是城市更新。

许世坛的“利润战”

与拿地减缓同时发生的，还有世茂集团从追求规模到追求利润的转变。

“2020年，是疫情冲击下充满挑战的‘考验之年’，世茂积极思变，实现‘利润之战’的稳步告捷。”3月30日，世茂集团发布2020年度业绩报告并召开业绩发布会。许世坛在发布会上这样定调。

世茂从“规模之路”全面升级至“利润之战”，这亦体现在世茂的考核体系上。

“现在相比销售额，利润更重要。”世茂集团一位人士说。

今年以来，世茂进行了新一轮人事和组织架构调整。其中，原世茂集团西部地区、华中地区、山东地区董事长相继离职。

从追求销售额向追求利润的转变，则体现了当前行业背景下房企的追求目标，这也为地产职业经理人提出了新的挑战。

>相关《 世茂集团集中供地收获甚微，“二代”掌门人许世坛的利润保卫战》内容：

1、 安徽省省长王清宪与奇创旅游集团董事长洪清华一行举行工作会谈

理财鱼小提示：安徽省省长王清宪与奇创旅游集团董事长洪清华一行举行工作会谈 12月25日，上海市安徽商会青年徽商回乡投资考察活动成功举办。安徽省省长王清宪亲切会见奇创旅游集团董事长、景域驴妈妈创始人、上海市安徽商会会长洪清华一行，并举行工作会谈。 安...【继续阅读】

2、 鲁能集团联合中国绿发为广宇发展提供55亿元财务资助

理财鱼小提示：鲁能集团联合中国绿发为广宇发展提供55亿元财务资助 乐居财经 孙肃博 12月26日，广宇发展(000537.SZ)发布关于控股股东及关联方向公司所属公司提供财务资助暨关联交易的进展公告。 据悉，广宇发展于2021年2月8日召开的第十届董事会第四次会议、2021...【继续阅读】

3、 年底“砸锅卖铁”处置资产 庞大集团新股东盈利承诺靠卖“家产”？

理财鱼小提示：年底“砸锅卖铁”处置资产 庞大集团新股东盈利承诺靠卖“家产”？ 年底“砸锅卖铁”处置资产 庞大集团新股东盈利承诺靠卖“家产”？ 2021-12-26 18:12 · 财联社 财联社（石家庄，记者 张良德）讯 ，庞大集团（601258.SH）资产出售计划已尘埃落定...【继续阅读】