力高健康生活IPO:康养业务无业绩体现,独立性存疑、黄若虹兄弟合计持股68.55%
理财鱼小提示：力高健康生活IPO:康养业务无业绩体现,独立性存疑、黄若虹兄弟合计持股68.55%
出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
6月9日晚间，力高集团（HK:01622）公告，公司建议分拆力高健康生活有限公司（简称“力高健康生活”）的股份，并将其股份于联交所主板独立上市。同日晚间，据港交所披露，力高健康生活首次提交招股书。
招股书显示，过去三年间，力高健康生活的营收和净利润复合年增长率40.6%、99.1%。不过，力高健康生活的营收规模较小，仅为2020年港股上市的40家物企营收均值的7.6%。
与传统物企不同，力高健康生活不仅期望成为客户的生活管家，还想成为客户的健康管家，由此其还开展康养业务。目前，力高健康生活有两间怡邻健康中心诊所在营，并计划在2023年前开设逾21间康养中心。
但与众多房地产开发商所分拆出来的物业板块一样，力高健康生活作为力高集团关联物业企业，也难以摆脱母公司依赖症，后者连续三年为力高健康生活贡献超9成物管收入。
截止最后实际可行日期，力高健康生活由力高集团董事长黄若虹、黄若青，透过家族信托和旗下公司合集持股68.55%。黄氏兄弟于1992年创办力高集团，2020年力高集团实现销售额409.7亿元。
康养新业务前期投入大、可能无法实现盈利目标
力高健康生活目前的业务线还是“老三样”，正如公司名称所显示，其业务板块分为以优居美家为品牌的传统物业管理，和以怡邻健康为品牌的康养业务两大部分。
不过，招股书显示，力高健康生活的康养业务划分到社区增值服务部分，主要以怡邻健康中心为载体，提供社区康养服务，涵盖了社区医疗、长者照护等内容。
体现在营收方面，力高健康生活的总营收由2018年的1.24亿元，增长至2.22亿元，复合年增长率为40.6%。虽然增速较为亮眼，但放眼行业来看，这一规模并不大。
据中指研究院数据，2020年，港股上市的40家物企营业收入合计达1222亿元，首次突破千亿大关，同比增长39.8%；营业收入均值30.6亿元，较上年增加8.7亿元。以此计算，2020年力高健康生活2.22亿元的总营收，仅为同期港股上市的40家物企营收均值的7.25%。
体现在各业务线的收益上，传统的物业管理服务是力高健康生活的第一大收入，社区增值服务目前占比最小，但毛利率最高。
2020年，力高健康生活服务总营收2.22亿元，毛利为7680万元。其中，物业管理服务毛利3821万元，毛利率28.1%；非业主增值服务毛利2734万元，毛利率44.7%；社区增值服务毛利1125万元，毛利率46%。
过去三年间，力高健康生活服务整体毛利率由21%，提升至34.7%。其中，2020年34.7%的表现高于2020年在港物业上市公司毛利率均值6.1个百分点。
社区增值服务收入中，还未体现出康养服务的重要性。而是公用区域管理服务收入占该业务板块总收益的86.3%，其余几大收入来源则是停车场销售代理服务、拎包入住服务等。
值得注意的是，对于康养新业务，力高健康生活目前仅有两间怡邻健康中心诊所在营。
“发展新诊所，尤其是于新市场中，可能需要大量时间、资源及资金，且可能无法实现盈利目标。”力高健康生活在招股书中称，无法保证公司于社区医疗服务的投资可及时收回；或根本无法收回；或该等产品的回报率可与其他业务活动相提并论。
2020年在管面积1350万平方米
作为力高集团关联物业企业，力高健康生活对母公司存在依赖，而力高集团所提供的物业毛利率也普遍高于第三方开发的物业。
过去三年，力高集团为力高健康生活贡献的物业管理收入均在90%以上，对应的收入由7993.7万元增至1.23亿元；同期，力高健康生活来自力高集团作为客户的非业主增值服务收入贡献比，也连续三年保持在80%以上。
来自独立第三方所开发物业的物业费通常也偏低，2020年只有1.2元/平方米，而同期力高集团物业收取的物业费为1.7元/平方米。
不过，力高健康生活并未放弃外拓之路。去年12月，其收购了芜湖森林，新增了25个在管总建筑面积约450万平方米的项目。
截至2020年末，力高健康生活在管项目总计86个，在管总建筑面积1350万平方米；已订约管理117个项目，合同总建筑面积为2010万平方米。其中，力高集团及其联系人开发的物业占在管面积的91.4%。
中指研究院数据显示，截至2020年底，40家在港上市物企在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%；合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。换言之，力高健康生活的在管面积仅为2020年40家在港上市物企均值的12.38%
主要财务比率指标方面，2020年，股本回报率降至三年新低36.7%、总资产回报率降至12.2%、流动比率降至1.2倍、资本负债比率高达380%。
对于资本负债比率，力高健康生活称，主要系2020年公司借款460万元，用于医疗设备购买。
黄氏兄弟实控，25岁“房二代”任执行董事
力高健康生活的历史最早可以追溯到2008年，彼时的运营实体为UG Management。
重组前，UG Management由力高集团间接持股100%持股。而力高集团的大股东为环宇，持股39.06%；另有时代国际持股26.66%，公众股东持股34.28%。
其中，环宇由力高集团董事长黄若虹全资拥有；时代国际则由Honour Family 全资拥有，系以黄若青（黄若虹弟弟）及其家庭成员为受益人的全权信托。
上市重组后，力高健康生活经过一轮架构调整后，新增一股东为时代置业，持股比列为2.83%，而该公司由黄若青全资拥有。至此，黄若虹兄弟对力高健康生活的间接持股比例由原来的65.72%，进一步提高至68.55%；另有31.45%为公众持股。
不过，黄若虹本人并未出现在力高健康生活的董高监名单中，而是由弟弟黄若青挑起大梁。招股书显示，现年52岁的黄若青任力高健康生活的非执行董事兼董事会主席，负责整体业务指引和相关战略制定等。
黄若青的女儿，现年25岁的黄燕琪任力高健康生活的执行董事，负责品牌管理及制定和实施业务策略；黄若青的侄女，现年29岁的黄燕雯同为执行董事，负责运营管理。
力高健康生活在招股书中并未对此次IPO募资用途比例进行披露，具体用途则包括用于寻求选择性战略投资及收购机会；升级公司的资讯科技基础设施及提升智慧社区管理；用于扩充公司作为健康管家的社区康养服务等。
相比力高健康生活，力高集团在行业的知名度高一些。作为一家典型的“兄弟”公司，力高集团于1992年由黄若虹、黄若青两兄弟在泉州创办。四年后，力高集团在泉州第一个房地产项目“瑞士花园”落地。
此后，以福建为大本营，力高集团业务不断扩充。2012年，力高总部从香港搬迁至深圳，布局珠三角地区。仅两年后，力高集团便成功登陆港交所。
目前，黄若虹担任力高集团董事长、董事会主席、执行董事，黄若青则担任荣誉主席、执行董事兼总裁。
上市之后，力高集团营业收入由2014年的35.03亿元增至2020年的124.52亿元，归母净利润由3.47亿增至12.96亿元，复合年增长率19.86%、20.71%。
不过，时至今日力高集团的最高销售额也仅为2020年的407.9亿元，与动辄千亿规模的房企相比，仍有较大差距。
截止2020年末，力高集团净负债率为48.7%，非受限现金短债比为1.44；但剔除预收款后的资产负债率为78.1%，未达标“三道红线”监管要求。
值得注意的是，企业预警通显示，力高集团目前存续5笔美元债，合计金额12.21亿元，利率为8%-13%之间。其中，利率高达13%的USD于去年5月发行，发行规模为1.5亿元，2023年5月到期。
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