阳光城、万物云详解换股交易逻辑：相信龙头的力量

中国物管行业营收与规模“双冠王”万物云，选择以换股方式与TOP20房企阳光城（000671.SZ）旗下物业公司阳光智博战略合作，成为行业首例龙头公司放开股权合作的案例。

万科物业去年宣布更名为“万物云”，从物业公司转型为空间科技服务企业，从单一企业转变为平台型公司，一切似乎都在为风光上市进行铺垫，资本市场已对这家物管第一龙头企业未来估值充满遐想。因此，万物云和阳光城这宗换股交易备受关注。

8月6日，双方举行投资者线上交流会，阳光城董秘徐慜婧，万物云管理合伙人、万物梁行董事长李庆平等高管详解交易逻辑。

从双方口径来看，基于整个物业行业资本市场表现，阳光城判断物管行业的未来在于龙头企业，不如趁早融入龙头。而万科则在谋划如何在物业上市之前讲出一个更好的故事，如何进行科技化、平台化的整合，万科通过这一次换股交易，再一次拓宽了资本对物业大时代的想象边界。

阳光城：不存在资金压力

昨日晚间，阳光城发布公告称，将以控股子公司阳光智博100%股份，换取万物云4.8%的股份，交易完成后，阳光智博可以继续以公允价格投资增持万物云，将持股比例提升至5%以上。

在6日投资者交流会上，双方透露，阳光智博的品牌和团队都将保留，所有人员都会纳入万物云的人力资源管理体系内。

一个多月前，阳光智博已经向港交所递交招股书，拟进行IPO，然而此次与万物云换股，将终止其单独上市进程。阳光城究竟有怎样的考量？

“这场合作是阳光城基于对于整个行业生态逻辑、底层逻辑的思考，相信行业龙头将带来资本溢价，以及对行业整体服务效能将带来提升。”徐慜婧表示，阳光城基于市场判断，相信行业龙头的力量，龙头一定会起到带领作用，阳光城则愿意去加入到趋势中。

有投资者提问称此前市场上蓝光因遭遇资金压力，将旗下物业公司蓝光嘉宝出售给碧桂园服务，本次阳光城与万科进行交易，是否也反映阳光城面临一定资金压力？

徐慜婧进行了否认：“不是这样一个逻辑，如果公司真有现金压力，那为什么不进行现金买卖。”她认为，换股交易的本质，跟市场上之前发生的交易逻辑完全不一样。正是因为不是着眼于当下，才选择了万物云，愿意去拥抱未来，这是一种选择。

徐慜婧还算了一笔账，解释阳光城将如何实现利润和净资产的增厚。

“换股在会计报表上会体现称资产置出、置入的过程。阳光智博原本在上市公司阳光城账面上处于长期股权投资状态，在换股以后，根据一定的公允性依据，将会产生收益、利润。当阳光智博和万物云成为队友之后，原本的资产质量就会得到一个明显的增值，这部分价值将进入净资产。所以，这些就意味着本次交易会对阳光城财务报表有两个方面的影响，一个是对于利润表的影响，是一次性交易所产生的。第二个是整个万物云平台的一个资产质量的增值，我们将可以看到净资产整体的增厚，我们的整个资产负债表会得到全面的优化。”

如何处理物业公司以帮助阳光城实现“三道红线”降档，一直都在阳光城的考虑之中。与物业龙头换股，再坐等万物云上市，实现净资产的增厚，对阳光城来说降低了市场不确定性。

截至今年一季度末，阳光城扣除预收账款后的资产负债率为77.78%，净负债率为97.29%，在手货币资金458亿元，现金短债比是1.33倍，目前处于“黄档”，阳光城称今年要逐渐向绿档靠拢。这其中最关键的就是降低居高不下的资产负债率。

万物云的平台化野心

对于阳光城来说，换股能解决不少难题。而对于万物云来说，这次引起市场关注的交易，也让他们提出的“开放做平台”不再是一句空话。

为何万物云愿意对阳光城开放股权合作、分享预期红利？李庆平借用了一个区块链理念：“我们相信联盟链应该比私有链会创造更大的价值。”

他透露，万物云把阳光智博当做一个桥梁，万物云从根本上希望与世界500强企业阳光控股、上市公司阳光城以及阳光智博进行全面战略合作。阳光控股具备广泛的产业布局，阳光城集团拥有未来的开发增量，阳光智博的在管存量以及服务品质，都将与万物云形成协同。

“阳光智博是top20房企旗下少有的未上市物业公司，未来阳光城的地产增量还将持续注入，兼具品质和成长性，我们认为是行业第一梯队的公司。”李庆平说。

虽然拥有目前国内体量最大、营收最高的物业公司，万科却迟迟未让物业板块上市。

去年10月31日，万科物业宣布改名“万物云”，分成Space、Tech和Grow三大模块，还称与其他物业公司不再是竞争关系，而是合作关系。

当时万物云首席执行官朱保全说，万物云将连接线上与线下，将把同行对手变为伙伴和朋友，追求的并不是利润，可能会变成一家亏损的公司，但是会招募更多的人才，建立更好的系统，通过补贴长出更多新业务。

此后万物云确实走上了平台化之路，在阳光智博合作之前，万物云已经战略投资了一批睿联盟成员企业，瞄准了国内的中小型物业公司，有意帮助孵化更多物企上市。

朱保全说，这种转型是Google向Alphabet的变化，链家向贝壳找房的变化。

“我们一定会上市，但如果还是用物业的概念上，我觉得可能不一定合适。”被问及万物云的上市计划，朱保全曾这样回答。

万科选择了不同于其他龙头的物业上市之路，对于平台化的商业模式究竟能否跑通，阳光城已经率先投下了信任票。

“我们相信龙头公司对于整个行业的服务的效能会有本质的提升，智能化、科技化是大趋势，我们也相信一家龙头企业能有这样的能力带着行业发展。”阳光城高管在交流会上对投资者表示。

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