冰火两重天！楼市分化，开始了
4月25日，天津和杭州同时进行今年第一轮土拍，南北两大城市呈现出“冰火两重天”的奇异走势，什么原因导致完全不同的结果？又对楼市有着怎样的指引？
01
2022年的土拍是在市场一片看空之声拉开帷幕的，时间刚刚进入2022，恰逢中国房地产市场正在经历历史上最严的调控，一场面对房地产开发企业、商业银行、购房者的全面政策收紧正在一步一步推进。
从历史上第一次的“三条红线”“两道红线”，到“二手房指导价”，再到房地产税的高度预期，房地产市场正在经历8年来最低迷的阶段。
在这种大环境下，重点22城市中已经土拍的城市，整体看市场处于低位运行。
02
先看看最先开始土拍的五个城市情况。
2月16日，北京打响2022年集中供地“第一枪”，首轮集中土拍溢价率,不足8%，一批次供出的18块地，底价成交的占50%，其余的9块还有一块流拍的。与去年火热场面相比，今年真的是比较冷。
此后，福州、厦门、青岛、合肥4城也陆续完成了首轮集中供地。
从土拍热度来看，5个城市整体热度仍未回归，土拍热度虽较2021年第三轮收官时有所回升，但整体溢价率仍处于低位，表现最佳的合肥首轮溢价率11%仍较2021年首轮27%的溢价率低16个百分点。
而除了合肥、厦门热度有所回温，福州、青岛等地土拍热度仍充满凉意。
不过2022年首次土拍与去年最低迷的第三次土拍相比，整体上却有所回升。溢价率最低的青岛也在2%以上，合肥明显回温至11%。
但是这究竟是市场回暖所致，还是政府应对所致尚有待观察。
例如青岛2022年一批次是自实行“两集中”以来供应和成交最少的一批次，无论是从面积还是总价，成交总价不及去年第一批次的四分之一。
由于去年土拍持续走冷，多地政府限制土拍地块数量，放出更多优质地块供市场选择，是导致溢价率提升的一个因素。
热度明显回升的合肥、厦门就有政府调控的痕迹。合肥放出了滨湖科学城，成为最热门板块，5宗地块参拍房企数量均达到10家以上，部分地块更是达到20家。
厦门拿出了岛内的地块，而岛内地块均溢价成交，其中2宗触顶摇号。各个城市好的地块显然拉高了溢价率。
从流拍率看，分别出现了不同程度的下降，厦门、北京降幅明显，而福州则维持不变。这也与地块数量和质量息息相关，应该说政府吸取了去年的一些经验。
从各个城市来看，合肥出现了高溢价和流拍共存的态势，市区和外围地块冷热严重分化。厦门优质地块推出较多，市场热度有回升。此次推出地块整体较优质，岛内地块供应明显增加，半数地块位于岛内。
而青岛则市场冷清，供求量大幅缩减。3月18日，青岛市2022年第一轮集中供地落幕。最终实际出让15宗地块，1宗地块流拍。
在成交的15宗地块中，3宗地块溢价成交，12宗地块底价成交，福州热度较去年三批次进一步降低。
北京虽然供应大幅缩减，只推出了18个地块，但仅有9个地块成交，市场热度仍较去年三批次只是略有回升。
3月以来，各地陆续开始放松的房地产政策终见成效，到3月底本年度第一个未出现流拍的城市出炉。
3月30日，重庆中心城区2022年第一批次集中土拍共计推出13宗商住类地块，涉及重庆主城7个区域，经过2个多小时的激烈竞拍，13宗地块全部成交，平均成交楼面价约7254元/㎡，成功夺地的房企共13家。
进入4月以来，22个重点城市又迎来密集土拍。
4月8日成都共50宗涉宅用地，44宗地块成功出让，其中28宗地底价成交，6宗地达到最高限价进入“抽签竞拍”，6宗地块流拍。在微妙的外部环境下，成都房企拿地更为谨慎，主城优质地块被追捧，近郊不太热门或是操作起来有困难的地块被舍弃。
6宗触及最高限价的地块位于主城的成华区、武侯区、高新南区以及天府新区，均为生活氛围成熟、城市配套完善的优质地块。
而此前被看好的三圣乡108.8亩地块因无人应价流拍。该宗地是此次土拍中清水房限定价最高的一宗，达32000元/㎡。主要原因是价格与周边相比没有优势，且总价较高。
4月12日，长沙在多轮宽松政策刺激之下，本轮土拍所有土地全部成交，总体热度有所回暖。22宗地块全部成交（或熔断），总面积约1788.48亩，其中滨江、洋湖2宗熔断，共3宗溢价，19宗底价成交，溢价率2.6%。
但是市场从来都是“几家欢喜几家愁”，并非政策宽松就能取得满意的结果。
4月22日南京迎来2022年首场集中性土拍。共推出20宗地块（包含2宗商办用地、1宗商住混合用地），最终成功出让14幅地块，6幅地块因无房企报名而流拍。
而2022年天津首场集中土拍更是以“透心凉”的姿态落下帷幕。
4月25日第一轮集中土拍推了30宗，未曾想土拍前，尚未等到保证金截止时间，官方就发布了15宗停牌地块公告。剩余的15宗地中流拍9宗，成交6宗，5宗地均为底价成交，只有1宗溢价，溢价率为15%。
与天津相映成趣的是同一天土拍的杭州，可谓市场火热。2022年4月25日杭州首轮集中供地结束，总共揽金826.75亿元。60宗地块中，除1宗流拍外，36宗直接成交，23宗封顶转线下竞价。最热门的地块奥体博览中心单元共有34家房企参与竞价，其中24家进入摇号。最终中签率只有4.2%。
综合土拍的溢价和流拍情况来看，杭州的一级市场最为健康，长沙和重庆做到了全部地块无一流拍，其市场表现要好于其他城市。
03
土拍除了要看溢价率，流拍率外，还要看到底是什么性质的开发商在拿地，国企、央企拿地，多少都有托底的意味，民企拿地则说明市场更为健康。
北京土拍是清一色的国企兄弟们，在土拍现场甚至出现互相谦让的现象，福州的土拍更完全是国央企托底为主。
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