华夏幸福上半年净资产缩水，可动用货币资金仅剩7.66亿

8月30日晚间，华夏幸福(600340.SH)发布2022年中期业绩。

数据显示，上半年该公司实现营业收入143.64亿元，同比下降31.82%；实现归属于上市公司股东的净利润-5.38 亿元，上年同期为-94.8亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-74.83亿元，上年同期为-95.2亿元。

报告期内，华夏幸福实现销售额73.23 亿元，较上年同期下降 45.93%，住宅销售情况急剧冷却。截至6月末，华夏幸福总资产4239.07亿元，同比减少3.87%；归属于上市公司股东的净资产41.51亿元，同比减少34.19%。

住宅业务方面，华夏幸福主要做了四件事：促进销售回款筹集资金，处置存量资产回笼资金，催收外部欠款获取资金，跨区域调配资源全力保障交付。目前，已完成70 个项目复工复产;自2020年四季度至今，已交付住宅项目 60 个，共计6.3 万套。

受多轮疫情、房地产市场下行、公司债务危机等因素影响，华夏幸福的商业地产业务也受到较大冲击。比如，哈尔滨深哈金融科技城项目，因2022年上半年疫情持续，房地产市场持续走低迷，竞品大幅降价，加上公司舆情影响，项目销售不佳。

武汉的长江中心项目，受疫情及行业因素影响，销售转冷，华夏幸福联动各行业大客户，加大营销政策力度，全方位推进签约。从各业态开发进展看，住宅部分施工至封顶，商业部分幕墙外立面已基本呈现，写字楼塔楼核心筒已缓建设至21 层。

该公司坦陈，公司发生阶段性流动性风险，部分债务未能如期偿还，这些情况对公司融资回款(含新增融资)产生较大影响，业务正常开展均受到一定影响。

早在2020年第四季度，华夏幸福便暴露出流动性风险。2021年10月8日，该公司披露《华夏幸福债务重组计划》的主要内容，该计划于2021年12月9日获得债委会全体会议审议通过，目前已进入稳步实施阶段。

报告期内，华夏幸福根据资产处置回款进度，按照《债务重组计划》履行偿付义务。截至目前，对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排，合计兑付金额为19.16亿元。

从负债情况看，截至报告期末，华夏幸福短期借款123.55亿元，应付票据及应付账款532.86亿元，一年内到期的非流动负债629.95亿元。期末该公司货币资金余额为136.56亿元，其中可动用资金7.66亿元，各类受限或限定用途的资金为128.90 亿元。

上述受限资金，均无法用于偿付金融机构负债，包括政府专项监管资金5.57亿元，自有项目监管资金25.52亿元，园区专项使用资金4.81 亿元，合作项目资金68.48亿元，园区履约保证金 1.29 亿元，海外受限资金15.23亿元，其他受限资金8.01亿元。

值得注意的是，在债务重组与“保交楼”任务下，为寻找未来发展方向，2022 年 7 月初，华夏幸福召开战略宣贯大会，正式宣布将全面转型成为产业新城服务商。

该公司认为，在疫情反复影响销售、政府供地节奏、开发商流动性危机影响期房交付、房价下跌影响购房情绪、以及经济下行压力增加削弱收入预期等多重因素共振下，住宅开发市场仍面临较大压力，探索新的发展模式势在必行。

未来，华夏幸福将以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，重塑以产业发展为核心的政府服务体系、和以空间服务为核心的企业服务体系，转型产业新城服务商。

产城业务方面，将以产业新城为基本盘，从重资产模式向轻重结合转变。住宅开发业务，一是全力“保交楼”，确保房屋交付，二是轻重分离，不断提升综合运营能力和市场化竞争力，探索代建服务、营销服务等发展新模式。

在谈到业务风险时，华夏幸福表示，公司早期投资布局较多集中于环京区域，受环京市场限购政策影响，环京区域的销售与供取地影响较大，造成公司房地产业务货值严重不足，也严重影响公司产业新城回款。

同时，受多轮疫情影响，部分区域的房地产市场价格受到较大影响。2020年四季度公司爆发的流动性风险，也对房地产销售价格造成了一定影响。未来如公司房地产销售价格进一步下跌，相应的资产减值将进一步影响公司业绩。

此外，产城业务也具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。报告期内，公司现金流承压，全面压缩投资，产业新城投资下降较多。在流动性紧张及收缩产业新城园区投资的情况下，部分产业新城的业务发展将受到进一步影响。

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