荣盛发展上半年净利转亏，加速去化致毛利率下滑

8月30日，荣盛发展(002146.SZ)交出2022年中期成绩单。

据该公司发布数据显示，上半年荣盛发展实现营收145.02亿元，同比下降57.63%；归母净利润为-22.53亿元，同比下降188.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-28.1亿元，同比下降207.46%。

去年，这位“环京地产一哥”净亏损49亿元；此次中报，则是荣盛发展近十年来，首次出现中期业绩亏损。单看二季度，荣盛发展主营收入106.87亿元，同比下降 52.13%；归母净利润-12.53亿元，同比下降176.63%。

荣盛发展成立于1996年，2007年登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房企。此后，该公司一路扩展商业版图，形成了以房开为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，以实业、设计、酒店、商管、互联网等为辅助支撑的发展格局。

从曾经的千亿房企，到现在业绩亏损，荣盛发展经历了什么？该公司在业绩预告中称，期内结算项目同比降幅较大，造成收入同比下降，相应营业利润减少。在中报中，荣盛未披露销售数据，但中指研究院榜单显示，上半年其全口径销售金额仅309亿元。

除此之外，因行业整体市场规模下行，二三线城市的房价持续走弱，荣盛发展的项目盈利空间受限。为促进回款，该公司部分项目还通过一定程度的以价换量，实现项目去化，在利润率面临下行压力的行业趋势下，加剧了毛利率下降。

拆分荣盛发展中报数据也可知，上半年荣盛发展营收跌去57.63%、销售及管理费用也相应下滑，但财务费用上涨18.59%至9.91亿元，此外资产减值损失3.86亿元、信用减值损失4.38亿元。

财务费用上涨背后，荣盛发展向外借钱成本不低。中报数据显示，该公司银行贷款期末融资余额为245.69亿元，平均融资成本3.8%-11.07%；债券融资余额89.69亿元，融资成本7.18%-9.5%；其他类融资余额131.86亿元，融资成本6.18%-12.5%。

从现金流量表中，也可见荣盛发展的融资难问题。报告期内，该公司筹资活动现金流入共计5.88亿元，同比大幅下降97.86%；但筹资活动现金流出达到111.61亿元，同比下跌60.43%，其中包括偿还债务支付的现金88.75亿元。

在资金紧缩的情况下，荣盛发展上半年的工作主要围绕“现金流”展开，包括开展专项清欠工作，追回多项逾期欠款，做好降本增效工作，加大项目去化；此外推进保交付，实现开工完成率100%，交付完成率90.2%，供货完成率92.4%。

报告期内，荣盛发展控股股东还与牛伞资产签署了《股份转让协议》，拟以协议转让方式转让其持有的公司无限售条件流通股合计约2.17亿股，占公司总股本的5%，由牛伞资产对股份进行资产管理，转让价格合计约5.91亿元。

拿地动作则明显缩水，2022年上半年荣盛发展仅新增一宗土地，位于河北省沧州市，权益对价3105万元，土地面积12120平方米。截至6月末，荣盛发展的土地储备总建筑面积为3253.72万平方米。

在中报内，荣盛发展详细陈述了公司面临的风险，包括政策风险、经营风险、财务风险。比如，若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场持续收紧，可能导致公司融资受到限制或融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不利影响。

从中报数据看，荣盛发展的流动性压力并不小。截至2022年6月30日，荣盛发展有息负债467.26亿元，较上年底554.91亿元有所下降，其中短期借款5.6亿元，一年内到期的非流动负债278.91亿元，期末现金及现金等价物余额仅138.60亿元。

今年1月份，荣盛发展将全部境外美元债进行要约交换，变成2023年债券以及2024年债券两笔新债券，票息每年9.5%，期限分别为2.5年、364天。在境内，该公司对“20荣盛地产MTN001”、“20荣盛地产MTN002”两笔中票进行展期，将于2023年下半年到期。

在票据方面，中报显示其商业承兑汇票余额为20.87亿元，本期末已到期未支付的应付票据总额为0.00 元，不过在应付账款栏目，显示逾期未兑付票据33.65亿元。该公司表示，将合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证企业流动性。

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