白马股大幅度回调，“龙头躺赢”策略失效了吗？丨大咖录(2)
此后我们需要跟踪的，新单保费什么时候出现这样的拐点？我自己判断很有可能会在比如说今年四季度或者是明年的大概上半年，大概是这个区间，我们会看到保费的拐点。后续大概这个时间会出现无论是内生增长，包括估值都会有一个双升的情况，它其实跟今年的银行是比较像的，在政策端此前是有压力，业绩端也出现压力，那么一旦这两个反转，就会出现估值和业绩的双升。那么银行大概是在今年下半年会出现，保险我们觉得会比银行要晚一点，很有可能是在四季度或者是明年上半年会出现。
第一财经：我们看到您有提到看好地产板块细分子板块里的商业开发和物业，看好的逻辑是什么？
李欣：其实地产板块在这几年，传统的开发业务是遇到了一系列的政策的压力。首先我们来说一下我们比较看好商业，也就是所谓的购物中心。因为这类新消费的业态，它正在逐步取代过去的，比如说像农贸市场，比如说像过去的一些简单的超市，包括一些街边店，这些正在逐步被购物中心取代。
现在购物中心已经变得不一样了。现在的购物中心常见的业态，在地下一层一般是一个比较大的超市，包括一些类似于餐饮之类的服务。那么在5顶层可能会有电影院，4层可能会有健身、亲子，包括3层可能会有一些类似于医美等服务，还有一些餐饮。让你在不知不觉当中完成了可以购物、可以带娃，去做一些游泳等等亲子活动，可以上辅导班，可以做美容美发，可以做医美，可以看电影，包括和朋友吃饭。
其实相当于来讲，它是一个线下的流量入口，过去我们比较看好一些线上的平台，因为它把我们大家的时间都留在了线上的平台当中，现在我们发现其实这些购物中心是把大家的时间留在了线下的平台当中。
从我们现在看到的数据，商业的购物中心，现在无论是同店的租金增长，还是源源不断开新店的速度，都是非常高的。现在我们自己判断，可能未来5~10年，整体的商业中心还有翻倍以上的新开店空间。此外，现在每年商业中心同店的增长可能还有二三十个点，这块我觉得未来的发展前途是非常大的，这是商业中心这方面。
此外我们说物业，这个逻辑就更直接一些，物业一般情况下，我们说比较优质的物业公司，往往都是先承接母公司的业务，把自己的母公司的业务先承担下来，同时还有能力不断的去吞并百强以外，只能盖房子没有自己物业能力的小企业的业务。所以现在整体上，从物业公司的业绩指引上来看，都是非常高的。3年3倍的，5年6倍的，整体增速都是非常快的，处在一个快速增长的阶段。
所以我们说虽然说整体地产的开发业务现在面临瓶颈，无论说杠杆还是利润面临压力，但是商业中心和物业两个业务都处在快速增长的一个阶段，我们非常看好这两块业务。
第一财经：2021年已经过去一半，您对A股下半年的走势有什么样的判断？对投资者有什么样的建议？
李欣：大家对于整体市场的判断，确实一般都是见仁见智。我自己觉得因为前两年2019年和2020年，整体公募基金的中位数收益率大概都有接近40个点，那么2021年想要继续维持这样一个比较高的增长，我觉得难度是比较大的。
再加上后续随着疫情影响逐步结束，过去我们的一些政策可能也会逐步退出或者叫常态化。之前相对来讲，尤其是在今年二季度比较宽松的货币政策，后续会不会常态化，或者略微有点收紧，我觉得是有可能的，所以整体上我们觉得今年会比前两年要难一些。
从结构上看，今年我自己是比较看好两头的：一方面是比较低估值的金融地产，之前也提到了银行保险和商业地产，我觉得下半年还有机会，另一头可能就是长期空间比较大，虽然说今年估值可能没那么便宜，但是后续可能在未来10年当中，像新能源车，包括它整个的产业链。我们觉得可能有点类似于10年前的苹果产业链，在这块我们说无论是整车，包括一些电池隔膜等等一系列，这块的空间也还比较大，可能我这块是比较看好两头的，低估值的金融地产和未来空间比较大的新能源车产业链，主要是看好这两块。
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