胡芳园与观点对话：恒太商业定制化模式与未来
编者按：11月2-3日，2021观点商业年会在上海召开，这是连续第九届的商业地产盛会，聚焦商业革新，探寻未来机会。
过去一年，行业经历了未曾想象、前所未有的考验，但总有不少出众的企业不断演绎精彩的商业故事。
故此，观点地产机构向商业地产及相关产业的企业领导人、管理者、专业人士等发出采访邀请，并完成系列特稿，继续讲述、记录和解读他们对于中国商业地产发展的思考。
观点地产网 随着时代的变迁，突如其来的疫情改变了很多生活方式，商业地产也面临严峻的考验。
随着疫情得到相对控制，国内商业地产重回轨道并迎来蓬勃发展，加上传统开发业务趋向平稳，越来越多的关注点转移到商业资产运营上。
在繁忙行程间隙中，恒太商业管理集团董事长兼总裁胡芳园接受了观点地产新媒体的专访，她向我们讲述一个关于轻资产管理的商业故事。
经过30多年的沉淀，恒太商业目前在全国覆盖17个省和直辖市，服务项目超50个，正以每年20+个项目的速度扩张。
现在执掌恒太商业的胡芳园，经历了十几年的历练，从父亲的肩上接过了董事长的重任。
作为一名女性管理者，在胡芳园的访谈中看到了细腻与谋定。她有着明确的战略规划、剥茧抽丝明晰发展路径，带领团队不断调整、聚焦发展，攻克一个又一个山头。
恒太商业从此走出宁波，开始了全国扩张之路。
商业的定义
全球老牌商业地产公司西田集团创始人弗兰克·罗伊说过，"进化与变化是购物中心成功的词汇。"
这句话亦适用于恒太。
恒太商业是从母公司宁波太平洋恒业控股剥离出来负责商管部分，母公司从1990年开始做供销社改制后的商业，到1996年在宁波做百货、家电卖场，再做百购，后来做购物中心，到现在定制化多元产品线。
回顾过去三十年，胡芳园认为恒太基本上踩中了中国商业变革的节点。她看到商业地产的变局来了："这几年标准的吃喝玩乐购、一站式购物中心的时代已经走向尾声，很多城市升级没那么简单，所以恒太商业开始扩展成四条产品线，10个产品模型。"
据介绍，四条产品线即为城市购物中心、特色街区、主题购物中心和城市市集。最为核心的产品线为恒太城，根据不同规模和消费市场，分为"小型购物中心、标准型购物中心和城市级购物中心"。街区产品线下包括轻文旅街区、轻艺术商务街区、泛扶贫主题街区等。主题购物中心包括"潮流主题购物中心""T16生活中心"。还有"城市文旅市集"和"城市乐活市集"
胡芳园透露，这也是支撑实现恒太商业"三年百Mall"战略的强大推动力。
随着商业地产竞争日趋激烈，一二线城市的市级购物中心赛道拥挤且门槛较高，打造"爆款"成功机会概率较小，反而是体量小、利润稳定的区域型和街区型商业更受消费者青睐。
恒太商业基于市场分析以及自身判断，不断地践行、完善、迭代，立足于华东地区和布局在中小城市，打造定制化商业。
定制化商业越来越受到年轻人的喜爱，而其中Z 世代更加偏爱IP。据统计，中国Z世代的开支达4万亿元，Z世代的开销占全国家庭总开支的13%，可以说是现在及未来炙手可热的 "金主爸爸"。
胡芳园颇为兴奋地讲述关于恒太商业与宁波市政府一起打造的"鄞州之夜"年轻IP市集，通过沉浸式的品质夜市场景营造，构建个性十足的夜色休闲体验，集爱心、美食、文创、良品、好物、艺术舞台于一体，还注入Z世代喜欢的网红商铺、特色美食、乐队等业态。
而且"鄞州之夜"在场景、空间和内容上进行了创新，在审美上做了把控，在规模上做了扩大，在品类方面有一些文创、手办的突破。
胡芳园表示，今年发现这个宁波年轻人的精神IP，在朋友圈、小红书上全是自发宣传，"鄞州之夜"的场景、空间、故事，包括销售的产品真正打动了年轻人。
正如哈佛大学教授格莱泽在《城市的胜利》中说道，后工业城市优势体现在吸引高素质人群的能力上，而这种吸引人才的元素不是传统理论强调的经济性因素，而是城市所能提供的文化与生活方式。
如果进行转化，商场提供的文化与生活方式是否具有吸引力，决定了消费者是否愿意更多流连此处，是否愿意为其付费。
胡芳园指出，商业唯一的不变就是变化。这个变化来自消费者的不断迭代，这是必须要去追上新消费者的步伐。所以这是商业最好玩的部分，永远在做迭代，永远在做更新，永远在解读新的消费者喜欢的东西。
在胡芳园看来，商业管理适配的产品能力很重要，因为中国的商业发展每个城市、商圈、消费者的差异度非常大，必须要一城一店、一店一策。
模式与突破
除了定制化商业外，恒太商业的核心能力还有集团化落地能力。定制化商业，可以打造更多的产品模型；集团化落地，可以促进效率的不断提高，创造更大的价值。
胡芳园谈到，"一套打法、一个团队、一圈资源、一种文化"，这是很实实在在的方法。在集团资源整合能力基础上，一支很强大的团队按照产品标准、节点标准、管理标准去执行落地，支撑产品符合客户的需求，进而在全中国落地。
对于轻资产的扩张，如何规避不良资产是一个很大的命题。
恒太商业的前期调查甚是严谨，首先在方向上选择履约能力更强的对象，其次在前期进行更完整的征信调查和资金调查。
胡芳园表示，国企和政府违约的可能性比较小，因为很多不是业主主动违约而是资金问题，未来更大程度上国企和政府服务比例会越来越高；筛选时项目有自己的评分系统，从业主的资金池，包括之前的征信、项目的评分，项目所在的城市的总容量是否超标，跟竞争对手的能力相比情况，物业本身的在地分析、规模、体量、结构。
谈及项目评估标准，胡芳园提到，商业建面底线要求有4万平方米面积，才能创造足够大的价值。原来在资金板块和征信板块的评分是占一定的比例，现在是一票否决。
恒太商业现有项目除了与中小企业合作外，有部分来源于政府接盘的房地产开发商项目，还有一些是与政府一起打造的创新突破和标杆项目。
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