胡芳园与观点对话：恒太商业定制化模式与未来(2)
在10月，恒太商业刚刚中标的金华和悦邻里中心项目，从土地端就开始介入，帮助定位规模、建筑形态、空间形态，而此次中标服务内容包括前期策划及技术咨询服务、开业筹备期的招商招租及开业筹备、开业后的运营管理服务和物业管理服务。
据观点地产新媒体了解，和悦邻里中心位于金华市江南湖海塘区块，用地面积12069.43平方米（约18.1亩），项目计划总投资人民币3亿元，总建筑面积约3.6万平方米。
项目建成后主要布局社区服务中心、菜市场、商超、教培机构、金融服务、餐饮、电影院、酒店式公寓等业态，围绕12项居住配套功能"油盐酱醋茶"到"衣食住行闲"，提供"一站式"的服务。
事实上，进行实体商业创新更多的是要思考如何提升综合体验，一端为建筑、空间、业态的融合，另一端就是购买推荐或购买服务的体验。
恒太商业一直进行购买服务体验的提升，包括智慧商业、智慧物业，比如积分兑换停车券后无感支付即可离开商场，大大提高便捷度以及舒适度。
胡芳园表示，现在不仅是年轻人，更大程度上大家都是情绪消费，需要线下服务的品质提升，比如三声服务、着装、化妆、出样。
大处着眼，小处着手。恒太商业沉淀数年，在机遇与挑战并存的时代里，战略、战力都已基本形成，正努力地向前奔跑。
以下为观点地产新媒体对恒太商业管理集团有限公司董事长及总裁胡芳园女士的采访实录节选：
观点地产新媒体：此前中标金华和悦邻里中心项目，公司现在做政府性项目多吗？政府性项目跟其他项目的操作有什么不同？
胡芳园：从目前项目存量来说，政府性项目应该是越来越多的趋势。本质上都是缺乏专业度、缺乏团队、缺乏整合资源的能力，但在业务流程上会不同，政府会有招投标的流程。
政府现在可能解决两个方面的问题，一种是房地产开发的遗留问题，另一种是创新突破和标杆的项目。现在接到很多是房地产开发商项目，但因资金紧张导致公司破产，政府接盘了，这类项目是现在我们的一大类项目。
第二类项目就像是金华和悦邻里中心，城投平台想和我们打造一个邻里中心的标杆，产品定位从土地端就开始介入，帮助定位规模、建筑形态、空间形态。
观点地产新媒体：公司对项目选择方面有什么评估标准？
胡芳园：标准化商业产品的时代已经正在过去，因为标准化商业时代就是吃喝玩乐一站式购物中心，现在是升级整个城市商业的时代。特别是疫情后，整个实体商业的空间总量在缩小，更多年轻人投入到线上的体验和消费当中。
标准化产品在大部分城市都已布局，所以现在实体商业产品的差异化蛮大，比如和悦邻里中心，在其它地方就不会这样定位了。
现在对商管公司的核心要求是有定制化产品的能力，给客户解决这个地块，在所在城市商圈和竞争对手下，应该做一个怎样的产品，这是从客户端来考虑。从公司端来考虑，我们也在不断把产品能力提升。
因为商管公司是做服务的，基本是需要客户有一定的面积，才能创造足够大的价值，才能从创造的价值里面分享。
观点地产新媒体：去年恒太商业已经启动做"三年百Mall"的战略，能否分享战略实施的情况？以及为此做了哪些准备？
胡芳园：我们定了4个产品线，10个产品模型，因为只有供给到市场的需求，才能实现目标。
首先是城市购物中心，就是最核心的产品线恒太城；第二个是街区，街区产品线下有几个模型，一个是比较小众的模型，如宁波山丘市集街区，不是可以容易复制的，这是阶段性的产品。
还有轻文旅街区，轻艺术商务街区、泛扶贫街区。T16邻里中心，就是除了睡觉的8个小时，剩下16个小时是在生活中心。
主题购物中心是深度挖掘一部分人的需求，进行深度满足，其中武汉江汉路X118就是以潮流客群为主题，满足潮流客群需求的产品。
第四块是城市市集，目前有两个产品模型，一个是城市文旅市集，把城市非遗文化、旅游路线包括这个城市旅游上的特征整合，让这个城市C位出圈，还有一个就是城市乐活市集的模型。传递年轻人活力社交的一种生活方式。
我们从2014、2015年开始做商管服务，四个产品线、10个产品模型，不断地践行、完善、迭代，当把产品模型做出来，然后要打样成功，核心能力是定制化商业的能力。
第二个核心能力就是集团化落地。实现"百Mall"的理想，必须要有可复制的能力，要有集团资源整合的能力，要有一支很强大的团队按照公司的产品标准、节点标准、管理标准去执行落地的能力。一套打法、一个团队、一圈资源、一种文化，能支撑到公司的产品符合客户的需求，在全中国落地。
过去几年围绕着这两个核心主题，做定制化商业，打造更多的产品模型并集团化落地，让公司的效率不断提高，为业主创下更大的价值。在这两个核心环节上不断打造，支撑"三年百Mall"的梦想。
观点地产新媒体：您提到现在商业的年轻化比较多的，未来"Z世代"会不会成为恒太商业重点打造的一个点？
胡芳园：商业唯一的不变就是变化，这个变化来自消费者的不断迭代，就是必须要追上新消费者的步伐。所以这是商业最好玩的部分，永远在做迭代，永远在做更新，永远在解读新的消费者喜欢的东西。
前年我们响应国家夜经济号召，跟宁波市政府合作打造了鄞州之夜这个年轻的IP市集。在打造的时候，我们在场景、空间和内容上做了一定创新，在审美上做了把控，在规模上做了扩大，在品类上做了一些文创、手办的突破。今年发现这个IP变成整个宁波年轻人的精神IP。
今年，朋友圈、小红书上全是年轻人自发宣传，我们的场景、空间、故事，包括销售产品真正打动了年轻人。
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