胡一平与观点面对面：这是一场没有终点的马拉松
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 与胡一平的见面是在六月的一个午后。
走出杭州东火车站，不远处便是去年刚开业的商业综合体杭州之翼，德信集团的总部便位于此地。
不同于其他房企纷纷将总部搬到上海虹桥，德信在2019年赴港上市后，便将集团总部迁至杭州之翼。
从这里出发，一小时左右即可通达长三角地区。
下午2点整，我们见到了胡一平，简单的白衬衫、黑西裤和一副金边眼镜。甫一见面，他便亲切地招呼我们入座，询问我们路途是否顺利，宛如一位老友。
今年55岁的胡一平热衷户外运动，造就了一副硬朗体格，拍照时露出微笑，亲切随和、运筹帷幄是他给人最深的的印象。
在地产行业中，浙系房企一贯都给人以低调务实的印象，较少对外发声。故而，一旦出了省，外界便对其知之甚少。
与胡一平超过两个小时的深入交流之后，才发现德信这家杭州本土前三甲房企，与我们印象中有很大的不同。
战略之上：安全的奔跑
上世纪90年代初，胡一平老家湖州德清县为了经济发展启动了县城搬迁计划，从乾元搬到莫干山南麓交通更为便捷的武康。
“新县城需要大量开发建设，那时候是1992、1993年，还没有开发公司的概念。整个县城只有一家公司负责城市的建设，所以政府也鼓励各行业的人参与到当中去。”
于是，时任设计院工程师的胡一平响应号召，离开了就职多年的湖州市德清县建筑勘察设计所，下海成立德信地产，投身于新县城的建设中。
自2005年将总部从湖州迁至杭州，如今德信已成为绿城、滨江之后的本土前三甲房企。曾经的浙江德信置业有限公司也一跃成为德信控股集团有限公司，旗下上市平台德信中国于2019年登陆港交所。
在胡一平看来，房地产走到今天，规模为王的阶段已经渐渐过去了，未来房企的健康度比规模更重要。一方面，做企业，发展当然是硬道理，尤其中型房企还是要保持适度增长，但问题是在增长之前首先是企业健康。未来德信要奔跑，更要安全的奔跑；另一方面，未来规模排名不再像以前那么重要，尤其是三道红线之后，房企融资成本、融资空间不再与规模排行成正比了。除了规模适度增长，合理利润也是企业健康关键指标之一。
根据观点指数发布的2020中国房地产企业销售表现数据，德信中国以约635.3亿元合约销售额，位列第63位。截至2021年6月30日止上半年，德信中国全口径合约销售额430.3亿元，挤进前55名。
新的变化：“双轮”下的1+1﹥2
面对变化莫测的市场环境，新的一年，德信也发生了很大变化。
最大的变化是发展战略。胡一平认为，未来行业将进入城市共建的时代，单一住宅商往往缺少竞争优势，这也是未来房企走向多元化的原因。而赛道的选取，就变得格外重要，往往一个具有投资价值的赛道是体量大的、位于国家未来风口的，以及符合全球发展趋势的。所以德信在进行多元化布局的同时，也在考虑自身负债结构、融资成本、资源优势等是否与赛道相匹配。
基于这样的思考，2021年，德信提出“住宅+产商文”的双轮驱动模式，几个业务版块之间相互赋能，住宅以规模和现金流为导向，坚持产品标准化，提高运营效率，加速回款，保证集团的现金流充裕；产商文以利润为核心，拿地上以勾地为主，降低成本，提高服务性收入，并积极拓展代建、城市更新、收并购业务。目前已落地的项目包括广州黄埔和茂名两个旧改项目，同时还包括浙江杭州和温州的两个未来社区项目。位于杭州瓜沥的七彩德信未来社区，是浙江省未来社区试点建设“样板间”。
据了解，产商文集团聚焦于商住开发、商办运营、文旅创新三条核心业务线，目前已开发和运营了德信空港城、和平德信中心、西湖音乐节、象山艺术公社、德信数字产业大厦、德信AI产业园、南京仙林智谷等数十个文化和产业标杆项目。
建立新的合作关系
除此之外，另一个大变化在于合作。
2021年，当各大房企如今，在集中供地、三道红线政策出台后，中型房企拿地越来越难，利润越来越薄。而过去广泛性、机会式合作也面临沟通成本过高、闲置资金利用效率低下等问题，所以在新时期，各大房企开始调整合作策略，进入了合作新时期。
被誉为“合作王”，与央企、国企、民企、政府平台、浙江小个体户等都有过合作的德信，在合作维度也开始迭代升级，进入了2.0时代。
经过调整后，如今德信的合作策略分为两种，分别为深耕式合作和战略式合作。
据胡一平介绍，深耕式合作即选择全国不同区域里的深耕型房企进行合作，具体的合作对象为：“规模相差不大，都是跨区域全国化扩张途中，对规模有一定诉求，对风险也要考量，对规模和利润的权衡也比较趋同，但又各自在自身大本营或是深耕城市拥有较强的系统优势。”
例如德信在南京与弘阳地产、银城地产合作，在成都与新希望地产合作，在广州与奥园地产、美的置业合作。这种合作，可以让大家形成一种深耕互补的关系，既能发挥本土深耕的各种优势，又能降低经营风险、获取更高的经营效益，形成一种价值对等、抱团合作的打法。
而战略性合作则是与价值观相互认同、权力相对集中、执行力相对高效的房企进行战略型合作。这样的合作容易形成合力，降低资金的闲置率，提高资金的使用效率。
胡一平指出：“尤其是战略型合作5到10个楼盘后，项目上的闲置资金就可以在其他项目之间打通。这样一来，公司财务杠杆并没有加大，但实质上资金使用效率提升了，让流动资金也增多了。”
一场没有终点的马拉松
在浙江房企一众大佬中，胡一平是出了名的是精力旺盛，热衷于新鲜事物。
近几年来，除了担任德信董事长，他还身兼创业导师、公众号作者、电影投资方、运动健将等多重身份。其中，尤以运动见长，完成了全马4小时、高原骑行2000公里等壮举。
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