5月物流地产运营发展报告·观点月度指数

　　观点指数 5月份是物流旺季之后的短暂调整期，物流和仓储的景气指数均呈现显著下降，但仍处于扩张区间内。

　　5月顺丰成功在港交所发行了顺丰物流REIT，但在投资者中受到的关注度似乎不高。而顺丰还计划将同城业务分拆在港上市；京东物流则在月尾完成了分拆上市，上市首日市值即突破2500亿港元。

　　关注到公募REITs的发行，有9单基础设施公募REITs获通过，并最终于6月21日完成上市，其中就包含了底层资产属于仓储物流的普洛斯REIT和盐田港REIT。

　　仓储指数显著下滑，短暂进入调整期

　　根据中国物流与采购联合会发布的数据显示，5月份中国物流业景气指数为55.8%，较上月回落1.5个百分点；中国仓储指数为51.3%，较上月下降3.7个百分点。

　　数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

　　物流和仓储两项主要指标同步下跌，主要是因为前两月受电商节带来的旺季影响，需求激增拉高各项指标，而旺季过后市场需求进入阶段性调整阶段。此外，近期大宗商品价格持续走高，生产成本提升压抑生产，导致仓储业务周转增速下降，去库存速度放缓。

　　分指标来看，5月份，仓储业务量指数为51.4%，较上月下降12个百分点；设施利用率指数为51.4%，较上月下降6.8个百分点。两项指数虽然均有明显回落，但依然在50的荣枯线之上，表明仓储业务量仍在增长，但增速已明显放缓。

　　数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

　　从后期走势看，新订单指数为52.2%，较上月下降5.3个百分点；业务活动预期指数为58.7%，较上月下降4个百分点。尽管指标出现小幅回落，但仍位于高景气区间，表明市场预期仍保持乐观。

　　短期内，6月份会再迎来新一波的电商节，物流仓储市场亦会有新一波的需求激增。

　　从全国仓库需求看，根据物联云仓数据，5月一线城市需求面积46.88万平方米，环比下跌56.9%；二线城市需求面积21.44万平方米，环比下跌37.1%；其他城市需求面积5.93万平方米，环比下跌3.4%。

　　但从仓库报价的数据上看，一线城市仓库报价35.04元/平方米/月，环比上涨6.4%；二线城市报价26.28元/平方米/月，环比上涨0.9%；其他城市20.67元/平方米/月，环比上涨5.0%。

　　数据来源：物联云仓、观点指数整理

　　总体而言，尽管各线城市仓库需求均较4月有相当幅度的下跌，但在仓储报价上，仍然持上升的姿态，仓库业主对后市的信心是充足的。

　　京东物流市值破2500亿港元，顺丰同城分拆

　　具体到各物流企业，5月27日，京东物流正式在港上市，报收41.7港元/股，较40.36港元/股的发行价上涨3.32%。市值在上市当天突破2500亿的关口，达到2540亿港元。

　　本次京东物流IPO总发行6.09亿股，全球发售募集资金净额约为241.13亿港元，并同时获得8名基石投资者统一认购约119亿港元的股票。

　　此前有市场消息指，京东物流最终录得约137.3万份认购申请，冻结资金5731亿港元，面向散户部分获得约715.61倍超额认购。可见虽然京东物流仍处于亏损阶段，但投资者对其未来十分看好。

　　顺丰房托REIT，于5月17日在港交所鸣锣上市，开盘报4.49港元/股，收报4.16港元/股，下跌16.47%。

　　该单REITs底层资产包括香港、佛山、芜湖三个现代物流地产项目，总建筑面积为23.44万平方米，总可出租面积30.8万平方米，目前总出租率为94.9%，资产估值达到60.93亿港元。

　　物流地产近年来得益于电商和快递行业的高速发展，逐步成为了海内外资本追逐的热点。且从海外经验看，相较于购物中心和商业办公楼等资产，物流地产项目租户组合以及租金收入更加稳定，现金流状况更稳健，具备较强抗风险能力，特别是一些位于核心交通枢纽的项目。

　　顺丰房托REIT的三处资产为处于粤港澳大湾区、江浙沪浙两大核心城市圈的稀缺资产。截至6月18日，顺丰房托回升至4.50港元/股，已回到发行价之上。

　　除了发行REITs，顺丰在香港市场还另有打算。5月28日晚间，顺丰控股（002352.SZ）发布公告称，拟分拆控股子公司杭州顺丰同城实业股份有限公司赴香港联合交易所有限公司主板上市。

　　如若通过，这也意味着顺丰同城将成为顺丰体系内第四家上市公司，包括顺丰控股、顺丰房托以及正拟收购的嘉里物流。

　　截至2020年，顺丰同城业务实现不含税营业收入31.5亿元，同比增长61.2%，顺丰同城急送年复合增长率超过100%。

　　目前，国内同城即时配送的参与者主要包括美团配送、蜂鸟即配、顺丰同城急送、达达等，竞争十分激烈。就运营规模来看，蜂鸟即配和美团配送在订单量、骑手数量、覆盖区域上处于明显领先地位。

　　公募REITs发行，底层资产具备稀缺性

　　首批公募REITs推进迅速，5月有9单基础设施公募REITs获证监会注册，在月尾确认了最终定价，并于5月31日正式对公众投资者发售，于6月21日全部完成上市动作。

　　按照底层资产划分，9单REITs中有两单属于仓储物流类，分别为中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT，最终认购价格分别为3.89元和2.3元。

　　在净现金流分派率上，中金普洛斯REIT的预计分派率为2021年4.45%、2022年4.48%，而红土盐田港REIT则为2021年4.47%、2022年4.75%。

　　底层资产方面，普洛斯REIT含有7个底层资产，为位于北京、广州、佛山、苏州、昆山5个城市的物流园。

　　截至2020年末，7个物流园出租率均在95%以上，5个达到100%。建筑面积合共70.50万平方米，可租赁面积70.76万平方米，平均出租率98.7%。有效租金单价40.04元/平方米/月，估值53.46亿元。

　　盐田港REIT的底层资产为位于深圳市盐田区盐田综合保税区北片区的现代物流中心，内含4座高标仓、1栋综合办公楼、1座气瓶站，建筑面积共计约32.04万平方米，可租赁面积26.61万平方米。

　　截至2020年末，现代物流中心出租率100%，有效租金单价38.34元/平方米/月，估值17.05亿元，估值单价5321元/平方米。

　　两个项目均具备显著的稀缺性。普洛斯7个物流园周边高速公路密集，毗邻高速主干道，且大多位于工业园区，产业密集度高，且处于一二线城市外围，仓储需求有保证。

　　北京的两个物流园分别位于顺义空港物流基地（临空经济区内）、通州中关村科技园，当地土地资源稀缺，项目复制难度大，竞争优势明显，亦因此带来了较高的估值。

　　盐田港现代物流中心兼有仓储物流和港口两大行业属性。而且仓库为保税仓，保税仓资产本身就具备稀缺性，另外有港口流量作保证，在周边区域具备一定的垄断性。

　　上市首日，普洛斯REIT收报3.972元，涨2.11%；盐田港REIT收报2.367元，涨2.91%。

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