观点直击 | 碧桂园：优质资源会向优质企业倾斜（实录）
观点地产网 仍旧是总裁莫斌、常务副总裁程光煜以及首席财务官伍碧君，搭档出现在业绩会现场。
8月24日，碧桂园举办中报业绩会，上半年录得收入约2349亿元，同比增长27%；净利润约人民币224亿元，同比上升2.3%；毛利约人民币463亿元，同比上升3.1%。
同时，净利率方面录得9.5%，毛利率录得19.7%，并表销管费则下降1.4个百分点至5.9%。
扫描整体经营数据可以窥见，碧桂园保持了近几年的稳健基调，在资金安全的同时保持一定的市场张力。
此次业绩会的关注点还在于，新的融资与土地规则，新的监管力度与深度下，作为头部房企的碧桂园，又会做出哪些改变或影响？
稳定增长
总裁莫斌用“继续处于行业的领先水平”来概括碧桂园上半年的销售表现。
据悉，上半年碧桂园实现归属于集团股东权益的合同销售额约3031亿元，同比增长13.5%，权益销售面积约3451万平米，同比增长8.4%。
从上半年销售增速来看，碧桂园基本保持着双位数的增速，而据业绩会传递的信号，下半年或将继续提高销售强度。
据观点地产新媒体了解，上半年碧桂园销售去化率为60%，下半年则新推权益货量约4500亿，加上6月底带入约2100亿货量，下半年权益可售货量达到6600亿。
“预计全年去化率不低于65%。”莫斌说道。
与销售增速一样保持增长的是拿地力度。
据悉，碧桂园上半年共获取了219幅土地，权益总代价约为884亿元，相较去年中期有了近百亿增幅，对应货值约2600亿元。值得注意的是，与以往较低的拿地权益销售比，近两年碧桂园不断提高这一指标。
上半年数据显示，新增拿地的权益比例为85%，2020年全年为88%，而2019年这一指标为70%左右。
与其他房企不同的是，碧桂园新增拿地中通过集中供地方式所斩获的地块并不多。
观点地产新媒体获悉，在上半年首批22城集中供地中，碧桂园共获取了14块土地，对应权益代价是171亿，其中上海、长沙分别拿了三宗地，总体溢价率为7%。
“碧桂园集中供地所获取的土地质量，明显优于第一批集中土地供地的城市平均水平。”莫斌对此表示，预估14宗地全周期利润率在10.5%左右。
按面积计算，上半年碧桂园通过多元化拿地策略所以获取的土地，占总新增土储面积约为51%，但是权益地价则仅占31%，对应的货地比也高达4倍。
这也可以窥探出，在集中供地浪潮下，碧桂园倾向于通过其他多元化方式拿地，这既符合其自身战略布局，同时也能保证利润成本。
不过这批集中供地所摘地块，还是相应使其拿地成本有小幅度上升。据悉，上半年碧桂园新增权益拿地平均成本为3346元/平方米，而2020年全年则为2968元/平米。
同时，碧桂园还披露截至前7月权益拿地支出为1100亿。以拿地销售比计算，前七月碧桂园这一指标也是在近期盛传的40%监管线内。
程光煜强调，碧桂园的投资工作是机会驱动型的，公司会准备好足够的预算资源，但是具体花多少、什么时候花、会增加还是会减少，会根据当期投资机会做相应动态调整。
逐步降档
尽管拿地力度有所提升，但从财务来看，碧桂园仍旧保持着优化的趋势。
一方面是如今碧桂园更多倾向于提高经营杠杆，以达到降负债的同时还能保持增长；另一方面，碧桂园这两年也着重于负债与借贷成本的改善。
从三道红线看，截至2021年中期，碧桂园仍处在黄档，唯一不达标的指标为剔除预售账款的资产负债率，这一数据从去年年底的80%下降至现在的77%。
此外，净借贷比率49.7%，相比去年底下降了5.9个百分点；现金短债比为2.15，相较去年底1.9倍有所提升。
对此伍碧君也重申，有信心在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整，目前也严格按照2023年6月这一时间来管控报表。
她还表示，碧桂园从2018年开始已经在做降档的工作，将这三个指标考虑进经营活动中。
“我们是通过资产的运营去逐步降低负债率，靠公司正常的经营自动变为绿档，而不是通过立刻缩表来做的。”伍碧君对此表示，而这也使得其整体公司经营状况没有受太多限制与影响。
据观点地产新媒体了解，在三道红线优化背后，是财报中若干指标的变化，例如有息负债总额较去年底进一步下降至3242.4亿元，且一年内到期有息负债的占比下降至27%。
此外，近两年碧桂园还着重于借贷成本的下降。
截至中期，碧桂园融资成本约5.39%，较去年底下降了17个基点。从早前发债公告可以梳理发现，碧桂园今年以来发行的若干笔票据尤其境外融资优先票据的成本都处于低位，包括1月份发行的2.7%利率的5亿元5.5年期票据、5月发行的3.125%利率的5亿元4.4年票据。
另据财报披露，上半年同期碧桂园还通过提前做一些债券赎回，以更低成本的融资置换相对较高利率的美元债进行置换，降低整体融资成本。
今年以来，碧桂园便相继赎回两笔于2022、2023年到期的美元债，利率为4.750%至7.125%，新发行优先票据的利率区间为2.7%至3.3%。
这在资金收紧同时债市整体并不活跃、境外债券市场波动较大的情况下，更显不易。据观点地产新媒体了解，近期召开的业绩会中，就有房企透露今年发债窗口十分难寻，与投资者多次反复交流。
尽管碧桂园的融资有所优化，但也表示今年相应受到了资金环境的影响。
“确实今年（融资方面）一系列政策对整个行业的影响比较大，对我们公司有一定的影响，但是有好的也有不好的。”伍碧君说道。
其举例，好的方面是在融资端会更加谨慎，因为行业会抱有一个恐惧的心态，银行会更加寻找一些优质的资产、资源进行投放。
伍碧君称，碧桂园一直是银行非常优质的客户，经营情况稳健，加之近两年公司没有计划继续扩表，因此银行对碧桂园的融资需求十分清楚，这也使得公司授信和成本都不会有大的影响变化，整体融资端的影响较小。
但同时，例如按揭收紧等调控也给碧桂园带来一些影响。
“确实整个按揭资源很紧张，我们的回款率由去年91%下降了1%到现在的90%，按揭周期天数由去年35天延长到60多天。”
不过伍碧君仍表示，但是整个回款总额没有变，只是时间会长一点。
“这也再一次体现资源还是会向优质的企业去倾斜。”伍碧君说道。
以下为碧桂园控股有限公司2021年中期业绩会问答实录节选：
现场提问：今年以来公司在降低资产负债率、管控风险方面都做了哪些工作？具体成效怎么样？
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