富力产业挽歌 54亿空港物流园终落黑石里的落寞

　　观点地产网 一年前，富力宣布拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。

　　消息一出，意料之中又有些哗然。彼时的富力在“三道红线”监管要求下为踩线最多的企业之一，降负债压力下，埋头出售资产回笼现金成了李思廉公开表态的方式之一。

　　然而，拿出广州物流园项目抵债又实属意外。毕竟这是富力旗下唯一拥有的物流园区，同时也是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。

　　富力空港物流园官网就曾有这么一句话介绍该项目：物流园成立，吹响了富力进军工业地产的号角。

　　富力显然还不想放手这一培育近十年的项目，在去年转让黑石股权后，其仍保留项目30%权益，并分享存续公司利润。

　　而时隔一年后，处境艰险的富力再无暇顾及手中呵护许久的产业梦，以12.6亿元将物流园剩余30%股权清仓予黑石，终结了这一桩物流往事。

　　物流梦开端

　　富力空港物流园位于广州花都区金谷工业园，其规模极大--计划总建筑面积为超过120万平方米，土地总计约1671亩。

　　如此大宗的土地，富力如何揽下？公开资料显示，富力物流园成立于2007年；同年富力中也开始出现了物流园项目建设信息，不过彼时其囊括在广州富力金港城项目中。

　　据悉，富力金港城是一个综合多元化功能社区项目，毗邻广州白云机场，规划有住宅、酒店、旅游、物流业态。

　　但事实上，富力对于空港物流园的谋划远早于2007年。

　　观点地产新媒体查阅获悉，富力地产是于2004年在广州花都花东镇拿下的1900亩地，即如今的空港物流园所在地。

　　当时是什么契机与背景？

　　这与空港物流在中国的快速发展有密切关系，彼时经济全球化背景下，空港物流以快捷、安全、准确等独特竞争优势成为现代物流的经济增长点。

　　政策的鼓励下，物流行业的投资与建设呈现一片繁华的景象，并使中国物流市场出现一拥而上投资建设大型物流园的现象。

　　2004年，于广州而言意义非凡，位于花东镇交界处的广州白云国际机场正式启用；广州政府也制定了“机场带动物流，物流推动产业”的发展思路。

　　嗅觉灵敏的李思廉察觉了这一发展机会，据悉，物流园的建设便是其大力推动的。因此，彼时从未涉足工业及物流地产领域的富力做出了重大决策，即投资开发综合物流园。

　　据过往资料显示，富力内部人士曾表示：“李思廉很看重这个项目，很想尝试做物流地产。”

　　而在当时，因为物流行业是国家鼓励的下一个行业，因此物流地产商比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。

　　“拿地太便宜了”，富力地产总裁张力在2005年北京召开的富力第一季度业绩发布会上宣布了这一消息，并流露出对该物流地产项目的期待。

　　究竟有多便宜？据悉，花东镇在2004年4月推出了3300亩的指标工业仓储用地，价格为10万/亩，而富力一口气吃下了1900亩。而当时，花东镇现有其他用途土地的地价约为18万/亩。

　　换而言之，富力仅仅用了1.9亿元的“半价”就拿下了当时白云机场附近将近2000亩地。

　　进军产业的背后，也正是富力最为风光的那几年。当时凭借收购旧工厂起家的富力一路高歌猛进，尤其在广州，业界甚至流传着这样一句话，“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。

　　其得意的步伐开始走出广州，如2002年富力举债力压潘石屹，斥资32亿元拿下北京广渠门东五厂地块，也就是现在的北京富力城。

　　至2007年，富力年销售额达到161亿元位列房企第四，仅次于万科、绿地和中海，为“华南五虎”之首。据悉，李思廉当时甚至还曾经设想挑战万科成为全国第一。

　　十年发展

　　富力攒足了劲，地产、商业、产业，风头正盛的五虎寻求着更多发展。

　　也是在2007年，广州富力国际空港综合物流园成立；2008年，首批仓库及物管服务大楼正式投入使用；2010年，富力空港物流园公用型保税仓、出口仓正式挂牌。

　　根据当时富力的规划，富力国际空港物流园总占地面积近2000亩，其中规划物流仓储面积100万平方米，总投资30亿元，将分三期开发。整体定位于为国内外第三方物流公司、跨国制造企业、国际采购商提供服务，业务可涵盖航空快递、IT、服装、鲜活产品等。

　　此后李思廉、张力虽鲜少出面为该物流园项目站台，但这一项目显然倾注了他们不少心血。

　　2009年任富力华南区总经理的朱荣斌曾表示，富力物流园项目是广州市的重点项目空港物流园一个核心组成部分，公司将争取在工业地产方面做到更高层次。

　　彼时富力地产执行董事吕劲也表示，物流产业是集团多元化拓展地产业务的一个方向，原因在于该产业在商业地产中较商场、酒店的成本低，资金回报也较为稳定，因此将是公司极为看重的一个新业务。

　　在此后数年中，富力空港物流园凭借空港物流的高速发展而不断成长。

　　如定位方面，上文提及富力此前紧盯国内外知名第三方物流公司如航空快递，或从事鲜活产品、加工制作客户等，后来富力空港物流园审时度势调整策略，利用珠三角中心地带及交通优势，向珠三角地区网点提供物流配送，还可为物流客户提供配套物流设施、设计和服务，定制个性化方案等。

　　即是说，园区从纯仓储类企业转为提供综合性物流服务。

　　而随着近年来越来越多的电商入局自建仓储，富力物流园也随之更改园区建设，将至少十年前建设的以楼仓形态的仓库增加了坡道仓，以便适应物流的快速流通，后续设计形成了“坡道+楼仓”的综合体。

　　这也吸引了越来越多的大型龙头企业入驻，最早2009年中国烟草进驻园区，翻开富力物流园发展的新篇章；2010-2011年与中国移动、中国铁通达成合作，园区出租面积超过20万平方米；2014年，菜鸟6万平方米超大型华南电商仓配中心落户园区。

　　一直到2020年，京东商城转运中心项目进驻，华润医药“诺和诺德胰岛素”总仓项目进驻等的消息，均证明着这个运营超十年的项目进入了丰收期。

　　二度终清仓

　　也是在2020年的9月，疲于降债的富力地产发布公告，称与黑石关联方签订无约束力意向书，拟转让广州富力国际空港综合物流园70%权益。

　　11月，交易正式披露，富力地产宣布其出售广州国际机场综合物流园70%股权予黑石集团，代价为该63亿元物业价值的70%，即44.1亿元。

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