冬天法则 | 建业的信心
编者按：2021年，世界、中国、各行各业乃至每一个人，都深切感受到“百年未有之变局”。
“不畏惧寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的骄阳”，新的一年到来，我们深信，中国经济与房地产仍将克服所有困难，从容面对任何局面，取得更加瞩目的成绩。
有鉴于此，观点新媒体一如既往策划和推出年度报道“冬天法则”，回顾并总结标杆房企过去一年的调整与改变，寻找全新一年的机会所在。
同时，我们邀请了多位具有全球视野和丰富经验的经济学家进行了深度对话，从他们的角度，解读中国经济与房地产的前行之路。
观点网 2021年对于房地产企业而言，无疑是一个严冬。
引发一系列暴雷的导火线，原因之一必有融资断流。因为对于资金密集型的房企而言，现金流是赖以生存发展的第一保障。
在此背景下，建业地产同样倍感艰难，而且2021年7月份，河南更是经历了千年一遇的暴雨，灾情与疫情给河南房企带去了更多考验。
建业在当地政府“万人助万企”活动背景下撰写的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》也在9月初被网络传播，内外因素的双重叠加，引发外界对其经营情况与财务健康的担忧。
于是，一场围绕“信心”的行动在建业打响——如深夜召开说明会，解释帮扶救援报告由来；如调拨30亿元偿还即将到期的美元债；以及与中原银行签署战略合作协议，获得总额达100亿元的综合融资服务。
在这个房地产的冬天，获得高融资额度的确是最大的好消息，建业也希望由此巩固市场信心，为度过这个寒冬加一重保障。
飘摇的信心
2021年6月之前，建业仍然是围绕河南进行房地产开发的省域房企，虽常被质疑，但也在稳步增长中。
直到9月初，一份帮扶救援报告的出现，引发了外界关注。
在这份报告中，详述了建业因为灾情、疫情所受到的损失，其中，直接损失5.5亿元、经营性损失8亿元、运营性损失3亿元以及正在销售的300多个项目超过50个销售案场关闭，销售及回款较原计划减少近30亿元……累计各种经济损失逾50亿元。
建业地产《帮扶救援》报告披露的经济损失
来源：企业公布、观点指数整理
对于将“鸡蛋”都放在河南省内的建业，灾情带来的影响无疑是巨大的。
与此同时，这份报告还表示：“受汛情和疫情的双重影响，七月份以来，建业地产销售额下滑35%，回款下降40%。由于回款大幅下降，企业无法按时偿还银行贷款，可能造成违约‘失信’……如果建业被汛情疫情拖累，过不去眼前这个坎，有可能成为全国企业‘暴雷’和倒下的‘下一个’。”
直接经济损失与“违约”“暴雷”等敏感词，刺激着投资人的神经。事实上，在房地产行业下行周期叠加新冠疫情影响下，建业地产这两年销售也的确遇到了瓶颈。
据建业地产年初目标，2021年合约销售目标是1200亿元，其中重资产是800亿元，比2020年683亿元上升17%，轻资产是400亿元。按69%权益比例计算，权益销售额约552亿元。
彼时还提到：“预计未来三年每年保持15%的增长，也希望到2023年的时候，河南省外的项目贡献的合同销售能占到总销售额的30%左右。”
但计划赶不上变化，5月份将中原建业分拆上市后，轻资产部分业绩不再并表。在8月19日举行的中期投资者发布会上，建业地产就表示，考虑到疫情和灾情的影响，结合目前企业的情况和整个行业的情况，建业地产将全年销售目标自800亿元主动下调到700亿元。
实际销售数据也显示，8月份之后，9-10月销售继续出现同比大跌。截至2021年12月31日止全年，建业地产取得物业合同销售总额人民币601.05亿元，同比减少为12.0%；总合同销售建筑面积816.60万平方米，同比减少为8.2%；每平方米平均销售价格为人民币7360元，同比减少4.2%；完成全年目标85.86%。
备注：2020年及以前，为轻重资产总销售额对比；因中原建业分拆上市，2021年为重资产销售额，同比所用基数为2020年重资产销售额。
来源：企业公布、观点指数整理
过去几年的高速生长也使盈利与负债问题逐渐出现。
数据显示，2021年月度销售均价最低仅5965元/平方米，最高7702元/平方米，且大多月份出现同比下降，毕竟疫情影响仍在。
另一方面，省域化以及低能级城市的布局也限制了销售价格的抬升——建业地产于2019年底实现河南省122个县及县级以上城市全覆盖。
来源：企业公布、观点指数整理
截至2021年中期，建业地产毛利率为17.9%，同比减少5.8个百分点，（2020年中期23.7%、2019年中期27.3%）；净利润率进一步从6%降至5%（2020年中期6.04%、2019年8.5%）。
来源：企业公布、观点指数整理
负债方面，2015年到2020年，建业地产负债总额分别为324.4亿元、373.29亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元、1493.19亿元。
可以看到，建业的负债在2017年-2019年有较大幅度提升，主要原因或在于大规模增加土地储备。
来源：企业公布、观点指数整理
在三条红线约束下，2021年上半年，建业地产录得总资产1613.28亿元，总负债微降至1485.76亿元，但由于总资产下降更多，以致资产负债率为92.10%，较2020年末的91.10%上升约1个百分点。
此外，报告期内，建业地产净借贷总额约118.13亿元，净负债率为92.6%，相比年初的56.8%提高了35.8个百分点。
期末公司流动负债有1264亿元，一年内到期的短期债务有85.26亿元，而现金及现金等价物较上年同期226.19亿元减少一半多，为108.7亿元。
与此同时，在2021年房地产企业融资受限与降杠杆双重压力下，建业地产截止至中期的融资活动同样不乐观。
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