房企“围猎”9000亿集中供地：资金是王道，利润两重天

　　作为一家闽系上市房企华东区域投拓部员工，王远已经有4年没参加上海土拍了，今年，因为拿地规则调整，他以为机会又来了。

　　6月18日至25日，重磅城市上海开启了土拍市场持续一周的集中供地，首日就有38个地块被放上货架，至最后一天总共58个地块名花有主。自4月15日长春打响本轮集中供地第一枪后，重庆、广州、北京、杭州、南京、苏州等地，相继进行了一轮轮白热化的激烈争夺，而此次上海供地结束后，也意味着本轮全国范围内的集中供地接近尾声。

　　作者根据各地规划委的土地出让信息统计，此次集中供地22个城市，涉及近800个地块，总体土地出让金超过9000亿元。在这场盛筵中，资金实力雄厚的融创、万科、招商等房企拿地凶猛、拔得头筹，而陷入危机的蓝光、泰禾、华夏幸福(行情600340,诊股)等，则难觅踪影。

　　在集中供地大政策下，各大城市土地出让具体规则各有不同，房企应对策略也因之而异。由于上海实行最严苛的资金门槛要求，导致实力薄弱的中小房企无缘进入，这也让王远所在的房企再度颗粒无收。

　　苏州、南京等地则实行控制溢价率下的摇号机制，引得更多房企蜂拥而入，并通过设立几十个“马甲”公司或撒网押宝大多数地块，以求侥幸得中；而在杭州、北京等地，竞自持、竞政府持有份额的规则，让一些房企在明知难赚钱的情况下也要“火中取栗”。

　　领军与陪跑的各色房企、冰火两重天的预期利润，参与者各有不同，而某种程度上，在备受关注的集中供地市场“刷下存在感”，或许才是他们的共同之处。

　　钱多是硬实力

　　2017年之前，上海土地市场地王频出，最令人咋舌的莫过于2016年8月融信以总价110亿、溢价率139%拿下静安区中兴地块，该地块楼面价已达14.3万元/平米。为了“绞杀”天价地王，上海此后开始实行复合招挂的土地出让规则：即根据房企的经济实力、项目经验等指标进行评分，评分排名在前二或三名才能进入竞拍环节。

　　在这一规则下，上海土拍溢价率骤降，但严苛的评分和准入制，也让上海土拍市场只剩下头部几家房企和上海本地国企，一般的外地中小房企极难进入。

　　王远向作者介绍，上海集中供地今年有了新“玩”法：首先，是进入竞拍环节的房企名额增加至6到7家；其次，头部房企里，中海、华润和万科因2020年虹口地块围标事件，不能参与今年土拍。

　　对于王远所在的外来中小房企来说，这本意味着更大机会，但相较其他城市，上海要求房企除交纳地块起始价20%的保证金外，还需交纳与报价等同的监管资金，这让王远今年依然“无事可做”。

　　“例如一块地起始价为50亿元，房企首先要交20%即10亿元保证金，此外，如果你报价52亿，就得有至少52亿元的监管资金，如果只有52亿，就无法再往上报价。”王远向作者解释道，上海地块最高溢价率不超过10%，所以房企得准备55亿元监管资金，加上保证金就是65亿元，且这些钱不能是信贷、贷款、保险或资本市场融资。

　　6月18日，上海迎来今年集中供地的首次拍地。出让公告显示，38个地块中，有13个涉宅地块，其中三块位于上海最核心的杨浦、静安和徐汇区，5块位于较火的浦东临港，剩余5块则在相对偏远的普陀、奉贤和宝山等区。

　　尽管首日有40多家房企参与，但参与度最高的依然是央企和本地国企。据新浪乐居报道，保利参拍12宗地块，中建八局参拍9宗地块；上海房企大华参拍8宗地块，招商蛇口(行情001979,诊股)参拍7宗地块。而雅居乐、越秀等外地中小房企仅参与个别地块，且均无斩获。

　　结果也不例外，根据上海土地市场网交易公告信息，上海本地房企光明地产(行情600708,诊股)和大华地产分别拿下临港2幅地块和宝山2幅地块，央企中建二局拿下临港2幅地块，总价最高达到105亿元的静安地块被保利拿下，溢价率最高达9.21%的杨浦地块被杨浦城建拿下。

　　王远没有参与核心板块的拍地，只投了宝山区的一块地，但最终也未能拿到，因为上海今年的拍地新规规定：竞拍一旦过了中止价，就进入一次报价环节，参与房企在不高于起始价10%的封顶之下，各自报价，最后谁最接近于各家报价的均价，谁就中标。

　　尽管资金硬核的大公司主导拿地，但依然有零星地块被外来中小房企获得。例如来自深圳的鹏瑞地产拿下了临浦自贸区临港新片区一宗地块，这要归功于从华夏幸福转岗到鹏瑞的吴向东。

　　一位接近华夏幸福人士告诉作者，在吴向东担任华夏幸福总裁期间，他曾力推世界顶尖科学家论坛在临港举办。根据深圳新闻网报道，今年4月，吴向东与鹏瑞集团董事局主席徐航，出现在深圳市鹏瑞公益基金会与上海世界顶尖科学家发展基金会的签约仪式上，鹏瑞基金向后者捐赠了10亿元。上述人士对作者表示，此后吴向东从华夏幸福跳槽鹏瑞地产，担任了徐航的顾问。

　　拍地如盲盒游戏

　　实际上，上海一次报价的竞价规则取经于苏州，不同的是，根据上海规划委出台的交易规则显示，除需房企交付监管金外，还规定同一家房企不得通过设立子、孙公司等“马甲”参与同一地块竞拍，而苏州规划局虽然今年出台了禁止房企设立多家子公司参与同一地块竞拍，但并没有禁止孙公司参与，所以理论上房企依然可以设立孙公司“马甲”，这也让苏州土拍市场有了别样热闹。

　　6月1日前后，苏州土拍共出让38个地块，出让公告和事后成交公告显示，其中设宅地块28个，14个因超过中止价进入一次报价环节。

　　为了增加“中奖率”，房企纷纷设立“马甲”。根据界面地产报道，苏州园区奥体地块，万科出动了18个“马甲”参与拍地；吴江盛泽006地块，一次报价阶段共有53家出价，其中有21个“马甲”归属于南通鼎丰建筑工程有限公司。

　　“今天部门团建抽了个二等奖，希望下半年苏州拍地时运气也能这么好。” 拍地结束后两天，一位上市房企苏州投拓部门人士在朋友圈感叹。他所属房企在此次苏州集中拍地中颗粒无收，“运气”差到极点。

　　不过，背后仍是资金实力的角逐，上述苏州投拓人士分析，因为多设一个“马甲”，就意味着需要多交一份保证金，如果一家房企为参拍一块设立20个马甲，意味着它要交20份保证金，这对中小房企资金压力不小。

　　于是，大多数城市与上海一样，不允许设立“马甲”拍地，但竞争烈度并没有降低，例如南京土拍市场，可以说是真正意义上的“盲盒”游戏。

　　南京市规划局出台的集中供地规则是：所有地块都已经设定好起拍价和最高价，以及未来上市毛坯最高预售限价，一旦该地块竞价达到最高设定价，就进入摇号环节。

　　5月20日，南京集中放出51个地块，其中36宗地块触及最高限价从而实行摇号，参与拍地的房企需要等到22日才能得到结果。

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