观点直击｜上市后首份年报 新希望服务料短期毛利率维持40%（实录）
观点网 3月21日，以“民生服务”为差异化模式的新希望服务召开了2021年度业绩会，首席执行官陈静携众管理层出席会议。
去年该公司收入9.25亿元，较2020年同期增长57.2%；毛利润为3.77亿元，同比增长52.3%，连续三年复合增长率53.7%。剔除一次性上市开支后，公司权益股东应占经调整溢利1.87亿元，较2020年同期增加60.6%，净利率为20.2%。
截至2021年12月31日止，新希望服务合约项目数量为160个，合约楼面面积约为2638万平方米，较2020年同期增长72.2%。
良好的业绩表现在新希望服务的股价上有着清晰的表现：在3月21日中午公布全年业绩后，下午港交所开市，新希望服务股价直线拉涨，从2.16港元/股左右的水平，短时间上涨接近10%，在收市时，报每股2.4港元，涨幅10.09%。
规模、生活服务快速增长
简单而言，支撑新希望服务业绩快速增长的主要只有两点，一是规模扩张，二是生活服务的快速发展。
具体数据上，报告期内，新希望服务将物业管理服务的地域覆盖扩大至全国23个城市，成功签约160个物业管理项目，合约面积约2,638万平方米，同比增加72.2%，同时实现在管项目104个，在管面积约1,621万平方米，同比增加58.3%，合约在管比为1.63。
在扩大范围的同时，新希望服务也在加深业务的深度，其中，以成渝经济圈为主的西南区域及华东城市群为主要深耕区域。
截至2021年12月31日，新希望服务在上述两区域的合约面积占比分别为39.3%和42.1%，在管面积占比则为49.6%和35.7%。并且在华东区域的合约面积和在管面积分别较去年同期增长82.6%及95.2%。
“业绩增长的第一个原因源于物业管理规模的增长，新希望服务在21年整个基础物业服务部分，尤其是外拓的第三方管理面积有相对较好的展现，所以为公司带来更多的客户群体。”
据观点新媒体了解，管理层较为得意的是在2021年，新希望服务住宅业态在管楼面面积占总在管楼面面积67.2%，非住业态在管楼面面积占总在管楼面面积32.8%。而第三方外拓，为其新增食堂、学校、产业园区等业态。
且随着更多非住宅市场的开放，新希望服务也抓住市场机遇，参与市场招投标，获取了更多的市场份额，在非住宅市场进入了更为细分的板块，例如地铁轨道交通、景区旅游点及政府公建。
上述新的业态模式，均被视为新希望服务未来发展的基石，可以令其继续在当地市场实现渗透，从而实现在管楼面面积的扩大和当地市场密集度的提升。
业绩增长的另一面，是规模提供用户基数后，新希望服务通过其生活服务板块实现一倍以上增长的高转化。报告期内，新希望服务生活服务收入2.54亿元，同比增长116.2%，占总收入占比较去年同期的19.9%提升至27.4%。
按管理层的表态，客户增长的同时，生活服务陆续跟上，是业绩增长的一大重要因素。“一方面生活服务多元化开展，持续深耕原有客户，再有增量客户为我们带来新的收益。”
管理层直指，生活服务的速率是跑赢物业服务的规模的，这也是新希望服务认为生活服务的标签和能力能为企业带来持续增长动力在数据上的体现。
分拆来看，新希望服务在生活服务板块中社区生活服务收入在该板块中占比最高，达63.2%，于报告期内收入1.6亿元，较去年同期增长149.4%。
“在21年公司开展了类似于拎包入住、甲醛治理、开荒清洁等等多元化服务植入，使得新希望服务在生活服务板块增速比较明显。业主在新服务消费了物业服务，同时也愿意消费生活服务，这其中也跟物业的关系进一步在黏性上获得了加强。”对于该业务如何实现快速增长，管理层如是称。
按照官方表述，主要得益于公司在2020年基础上进行了品类升级，开拓出多项定制增值服务，并通过整合品牌资源、专业的产品研发设计及资源整合能力，构建起相对完善的社区服务生态。
该板块下的另外两项业务：社区资产管理于报告期内收入0.4亿元，较同期增长107.6%；餐饮及零售方面收入0.5亿元，较去年同期增长56.1%。
三个板块让新希望服务在生活服务整体上实现快速增长，总结而言，是新希望服务在规模扩大的同时不断迭代围绕客户需求的生活服务品类。同时深度的链接新希望集团内外供应链资源，客户资源，帮助新希望服务快速打强生活服务。
业绩光芒下
部分业务取得亮眼表现，在某种程度上便会盖住其他业务的锋芒，非业主增值服务就是其中一项。
在2021年，新希望服务非业主增值服務同比增长了38.6%，同比增速较20年提升8%，但是在，录得约2.34亿元的总收入。但该数据在新希望服务规模发展中，占比却有所下降。
新希望服务管理层也坦陈这一点：“预计在未来，非业主增值服务会保持一种持续的稳定的增长，但占比会逐渐下降。”
值得一提的是，非业主增值服务于新希望服务而言，未来不再只依靠新希望地产。新希望服务表示，地产规模速度较过去会有所降低，但公司开始了该业务板块的市场化运作。
“2021年公司和政府公建类企业合作，也在成都和温州和其他房企进行合作，未来要通过市场化能力，实现项目落地。”
事实上，非业主增值服务业绩占比下降亦是新希望服务在2021年毛利率有所下降的重要原因之一。据了解，其毛利率从2020年的42.1%水平下降至40.7%。
据管理层解释，降幅主要是由于不同收入的结构变化导致。一方面毛利率较高的板块，如非业主增值、商业运营服务收入占比有所下降，其中非业主增值收入占比下降3.3%，商业运营服务的收入占比下降了5.1%。
另一方面，生活服务以及物业管理服务在21年实现了非常高速的增长，但这两个板块毛利率相对较低。
此种情况无非就是事情的多面性，毛利率低的项目增长较快，高毛利率项目速度跟不上使得新希望服务整体毛利率的波动。“未来，公司预计短期内毛利率会始终维持在40%上下的水平，但长期伴随着业务结构的变化会对毛利率有一定的挑战。”
所以，新希望服务管理层表示，希望在规模扩张的过程中，效率、效能和人效是持续提升和优化的，不同业务的资源配置和投入产出比在过程当中也是持续进行迭代和优化的。
“21年公司在业务快速扩张的过程当中，在全域推行精益文化，新希望集团给到行政六费管控的要求，21年在最小项目单元推行了一系列的创收，围绕效能，围绕服务的一些内部赛马比拼的活动，希望在两到三年的时间沉淀出，刷新出新希望服务更加精进的成本支出的标准。”管理层称。
“同时，新希望服务会持续的在信息化和智能化，以及数据治理的维度不断进行投入和进行体系建设。”
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