原报道 | 坚硬的REITs
观点网 作为存量资产的解决方案，REITs这个舶来品从推出试点便受到大量关注，在生态环保、物流仓储、产业园、高速公路这几个类别之后，租赁住房有望成为下一个热门赛道。
2022年以来，多地发布加快发展保障性租赁住房政策，提出鼓励开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。证监会亦明确表示，要加快推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。
近期，租赁住房REITs又往前走了一步。
4月消息，深圳市人才安居集团项目报送国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
REITs作为一种不动产为底层资产的标准化金融产品，通过公募REITs将运营成熟的重资产打包进行上市，能够盘活存量资产，能够实现“轻重资产”分离。
此前已上市的11只REITs，亦在上市后一段时间展现出较高的市场活跃度和认可度。
不过，受市场情绪影响，近期公募REITs热度有些消减。4月28日，吸金超1500亿的华夏中国交建REIT正式在上交所挂牌上市，开盘价涨幅为5.31%，收盘价涨幅仅为2.2%，日内总成交金额近6.99亿元。
租赁住房破冰
4月消息，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
有分析指出，一方面，通过公募REITs将运营成熟的重资产打包进行上市，盘活存量资产，能够实现“轻重资产”分离，使住房租赁企业更加专注于提升资产运营管理能力。
数据来源：公募REITs募集说明书
另一方面，REITs还是一个主动管理工具，通过公开市场产品发行，信息披露要求明确、透明，能够帮助提升运营管理效率；同时，为了提高REITs的收益率，会迫使住房租赁企业会更加专注于运营能力的提升。
这一项目花落人才安居集团并不令人意外。
作为深圳市公共住房建设筹集的主要实施主体，人才安居集团业务涵盖人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的投资、建设以及运营，已累计筹建公共住房15.8万套，供应公共住房5.8万套，占全市同期总量的1/3。
“当前，保障性租赁住房企业的融资模式以传统债务融资为主，加大了企业的债务负担，发行基础设施REITs可以盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低企业资产负债率，形成‘投资建设住房-REITs盘活资产-回收资金再投资’的良性发展格局。”
深圳市人才安居集团有限公司董事长赵宏伟介绍，项目选取4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，且均已取得保障性租赁住房认定书。
具体到项目而言，均位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。而且项目主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。
据悉，安居集团本次项目募集资金将继续投资于深圳保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。
深圳证券交易所副总经理李辉对外表示，保障性租赁住房REITs进一步丰富了基础设施REITs的底层资产类型，REITs的信息披露、交易扩募等机制，也有助于租赁住房行业的可持续发展。“
能够发现，2021年不断出台的政策，都在构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房”投、融、建、管、退“的商业闭环。
在投融资环节，鼓励多元化融资渠道的参与；开发建设环节，一方面强调对土地资源和非改租项目给予相应的政策倾斜，另一方面给予行业实际的财政补贴；运营环节，除了给予财政补贴，切实减免增值税、房产税等相应税费，旨在缓解企业的运营税赋压力。
退出环节，则鼓励行业对于公募REITs等创新金融工具的应用和探索。
去年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。随后，发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展。
今年3月，证监会表示正在会同相关部委进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。
国际经验表明，租赁住房是一种较为优质的REITs底层资产，无论是总市值还是年化收益率，都是表现较为优秀的资产类别。
据Nareits统计，2018-2021年美国租赁住房REITs的投资回报收益率一直高于办公、购物中心、酒店等业态，股价增速较高且与各业态REITs相比，租赁住房REITs的股息支付率波动较小。
可以看到，现阶段公布的政策仅将保障性租赁住房纳入REITs底层资产，但随着REITs试点不断推进和完善，范围不断扩大，市场化运作的租赁住房也将有望被纳入REITs范畴之中。
不过，资产的合规性、规模和增速、收益率，仍旧是影响我国租赁住房REITs市场建设的三大因素。
根据发改委去年6月发布的申报要求，REITs试点项目要满足的条件不限于：基础设施项目权属清晰、资产范围明确；近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，且预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%；原则上需要原始权益人的基金规模首发不低于10亿元，并且新增可扩募资产不低于首发2倍的要求。
另外，资产规模也是支撑租赁住房REITs估值的首要因素。
公募REITs热浪
保障性租赁住房REITs开始破冰，先前上市的REITs也呈现较高市场活跃度。
以近期发售的华夏中国交建REIT为例，该次发售认购火爆，公众发售部分配售比例为0.84%，网下发售部分配售比例为2.69。按9.399元/份的发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为842.33亿元，网下发售比例配售前的募集规模约为611.3亿元，再加上战略投资者70.49亿元认购规模，华夏中国交建REIT此次发售比例配售前的募集规模高达1524.12亿元。
聚焦到中交REIT，则存在项目本身优质的底层资产（项目底层资产是武深高速嘉通路段，嘉通高速开通运营以来，虽受到疫情影响，但是通行量整体稳步提升，体现出较强的增长韧性）和较低配售比例预期引导的影响。
总体来看，现阶段REITs资产的稀缺性以及前期公募REITs良好效应，是此类产品受热捧的主要原因。
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