观点与林中面对面：旭辉的三面镜子
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
与林中会面前，他刚刚从外地出差回到上海，由于飞机晚点的原因，他在舱内坐了8个小时。
这对林中来说已经是一种常态，从他的脸上看不出任何疲倦，依旧如往日一般的健谈。
兴起时，林中的手便会成为一个辅助工具，仿若握着一根交响乐指挥棒在空中挥舞，只不过他指挥的是旭辉的现在和未来。
在这一曲交响乐中，我们难以听到像贝多芬《命运交响曲》那般的慷慨激昂，而是如同贝多芬另一部《田园交响曲》第一乐章中的细水流长。
经常带着团队一起戈壁徒步的林中，早已把这项运动的精髓融入到管理过程中，“行者旭辉”在这场没有终点的徒步竞走要走得更远。
林中说，旭辉最大的优势是持续学习能力，要时刻保持清醒的头脑，具备危机意识，不断向优秀企业对标和学习。
未雨绸缪，总是在为明天考虑的林中，引领旭辉走到了第二个五年计划的关口。
在出发前，更重要的是了解市场。这位房地产战略家对接下来的行业走势有着清晰思考与理解：“房地产正处于转型的关键期，过去的模式已经不适用。”
林中认为，在当前环境下，好学生会被奖励。转型一定会让部分企业难以适应，但同时一定伴随着巨大的机会。
更让大家好奇的是，在这场变局之中，“好学生”旭辉会怎么做？
“好学生”
“房地产开发的体量在10年之内是不会萎缩的。”
即使在今年众多房企暴雷，房地产面临多层调控限制之下，林中依然坚定看多：“我们预估从现在往后10年，房地产行业还是以增量为主，房地产的韧性还是很强。”
国家统计局数据显示，2021年1-6月，商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%；商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%。
一切如林中所判断的那样，这份韧性来源于“十四五计划”中对常住人口城镇化率提高的计划，也来源于国内人均收入的提高和对美好生活的改善需求。
不过，林中给这份对行业的乐观加上了一个保质期，2037年，距今正好15年。
在他的计算模型中，房价与销售面积两个基数在中短期内都难以看到大规模下降的趋势，随着城镇化率提高，后期可能会在15万亿左右横盘。
然而，房地产早已不是当初那个随意加杠杆冲规模的市场，这对房企的打法要求发生了根本性的改变。
“我认为现在大家的焦虑，都是因为行业转型变化带来的。”林中谈到。
过去几年，不少房企借助财务杠杆在规模上不断突进，随着房地产长效机制的建立，越来越多政策出台，从过去的粗放发展转到未来的精益发展。
他用了两个词，“适者生存”与“趁势而为”。优秀的企业核心要主动适应这种市场的变化、外部环境的变化，如今考验的是房企做精做细、做深做厚的能力。
另一个趋势就是，房地产行业集中度会提升，土地、资金、市场份额、人才这些资源一定会向头部优秀房企集中，呈现“良币驱逐劣币”的市场。
林中为头部房企提了三点接下来的方向。
首先，房地产开发主业还是大有可为，给公司创造了数千亿的销售额、数百亿的利润，在短期之内难以找到相似的替代行业。
其次，房企在形成了一定的规模后，会有平台化和生态化的发展，围绕主业纵向的产业链和价值链，形成生态化的战略，包括物业、轻资产类型的业务。
第三，围绕着开发+持有进行逐步的转型，房企要慢慢适应从增量到存量的变化，但这个过程并非一朝一夕，可能会长达10到20年。
在林中看来，发展商良性发展的背后应该是合理的利润回报，这并不代表如同过去那般提到房地产便是暴利致富，而是一个合理且匹配风险的回报。
任何一个行业的利润都是社会平均利润+风险系数的利润。房地产作为周期性的行业，风险系数比较高，所以可以高于社会平均利润，但是在不同周期，利润也会随之发生变化。利润走低的时候，行业就会自然优胜劣汰，淘汰一部分竞争力不强的企业。如果房地产行业都是15%的利润，那行业就不会洗牌，更不会有很强的竞争。
房企竞争的是综合实力，如同木桶效应一般，并不取决于最长那块木板，而是取决于最短的那块，能否向一个均好型公司成长是关键。
更为重要的是细节处的把控，“未来房地产行业头部房企的竞争，都不可能是一招就把敌人打败的，而是要在每一点上都比别人好一点，综合起来就比别人强。”
例如在限价的城市，对房企的运营效率、财务成本、管理费用提了很高的要求；而在不限价的城市，房企的挑战则是怎么做产品的溢价？
林中认为，中国每年都有机会好的地方，无非是在不同的区域、不同的城市，“现在做投资是要望远镜+放大镜+显微镜，要有三个镜才能做好。”
在这种分化的时候，对投资就是一个挑战，如果做好了，就能比别人跑得更好。
战略思考
2021年是旭辉“二五战略”的收官之年。
林中认为，旭辉第二个五年计划基本达到了预期，证明了当时战略大方向的正确，比如看多中国房地产，追求稳健且高质量的发展，平衡了规模增长、盈利收益和财务安全。
在过程中，旭辉展现了很强的战略定力和执行力，无论是政策环境还是经济环境，在这5年间都经历了不小的变化，旭辉根据每年的实际状况进行微调，但保持战略大方向不变。
2017年，旭辉提出的“一体两翼”战略至今已经初具规模，围绕房地产开发主业构造了全产业链业务。
唯一出乎林中意料的来源于资本市场，他最初的想法是地产行业正常来说应该有10倍PE，100亿利润对应的就是1000亿市值，但是现在地产行业的PE只有4到5倍。
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