原报告 | 新城吾悦的轻资产输出与发展

　　观点指数 去年下半年至今，在新开项目不断加持下，新城吾悦广场规模得到较快扩张。截止2021年二季度，新城持有的已开业吾悦广场 97个，管理输出项目4个，此外还有4个处于交接过渡期的已签约吾悦广场。

　　2021上半年，吾悦广场为新城带来了较为可观的租金收益，实现商业运营总收入为39.38亿元（含税租金收入），2020年同期为22.78亿元，同比上涨近73%；对比疫情前，2019年同期租金收入为17.41 亿元，同比上涨126.2%。即使考虑疫情影响，整体增长仍然可观。

　　目前在营吾悦广场中，重资产项目依然占较大比重，但新城也在寻求轻资产方面的发展。新城首个轻资产项目于2017年开业，随后对外进行管理服务输出，但目前轻资产的规模相比其他企业还较小，在轻资产赛道中影响力还有待提高。

　　从目前情况来看，未来新城吾悦会维持规模优势，但在新增项目上，会更加重视轻资产输出。这或是项目规模和品牌发展到一定程度的必然选择。

　　重资产占据绝对比重，轻资产规模初长成

　　吾悦广场近几年快速扩张，2017年仅有23个自持项目，4个轻资产项目，而到2021年二季度，已达到97个自持项目，4个轻资产项目，实现了开业100个吾悦广场的商业目标。

　　吾悦广场遍地开花背后，是新城长期秉持的“住宅+商业”双轮驱动战略。利用住宅与商业之间的协同互补作用，以购物中心提升出售物业的去化速度和溢价率。同时，通过出售住宅为购物中心带来稳定客流，提高购物中心的客流量和销售额。这种模式的优点在于解决项目资金问题的同时，也为商场运营初期的客流聚集打下基础。

　　此外，从多个吾悦广场落地来看，进入的大部分城市均为三四线城市，部分项目虽然在一二线城市布局，但大多瞄准边缘城区等非核心区位。这类区位的商业竞争相对较小，在招商引入上的要求相对不高，进入后能迅速抢占市场，但销售额和租金的增长空间比较有限。

　　在目前项目结构中，吾悦广场重资产依然占据绝对比重，轻资产规模尚未实现太大增长。此外，由于现有项目基数影响，相信未来较长一段时间内重资产依然会占大头。

　　数据来源：企业财报，观点指数整理

　　无论轻重，规模增长给新城吾悦商业收益带来较大的增长。2021上半年吾悦广场总租金达36.67亿元，规模和收益在国内商业地产企业中占据一席之地。

　　细分项目看，2021上半年中，租金过亿项目有1个，为2012年4月开业的常州武进吾悦广场。除此之外，剩余项目中租金最高为0.77亿元。定位和布局决定了新城单个商业项目租金不高，整体租金增长对规模扩张依赖比较大。

　　不过出租率方面，吾悦广场在业内处于较优水平，租金有稳定保障。截至2021年上半年，平均出租率为97%，相比2020年的96%略有上升，处于行业前列。如将出租率划分区间，出租率90%以上项目占比超95%，其中出租率100%项目33个。

　　数据来源：企业财报，观点指数整理

　　吾悦广场的高出租率或与布局城市有关，首先是三四线城市竞争较小，此外定位中端购物中心对业态品牌等级要求不高，即使有品牌商铺退场，也能较快有新店进驻补充。同样采取快速扩张模式，与新城定位类似的万达广场，2020年平均出租率也达到99.4%。

　　以租金/建筑面积/时间计算项目平均租金可以发现，开业运营3年以上成熟期项目平均租金较高，约82.67元/平方米/月，1-3年及尚在培育期的1年以内项目，平均租金分别为69.98元/平方米/月、46.25元/平方米/月。

　　同比2020年H1，大部分稳定运营了一定时间的项目，均有一定程度增长。

　　数据来源：企业财报，观点指数整理

　　平均租金增长和企业的项目运营有较大联系，通过有效运营，可以提升销售额，获得更高租金收益，让项目整体竞争力得到提升。

　　值得注意的是，在新城吾悦广场扩张之际，也要考虑到商业竞争的可能性，特别是同个城市有与之定位类似的项目。

　　据观点指数统计，新城目前开业101个吾悦广场，布局在全国76个城市，其中与万达广场布局城市重合的有49个，相似的定位和业态会产生一定竞争，尤其在消费客群和消费力有一定容纳限度的中小城市。

　　此外，新城吾悦广场的项目建设周期较短，规模迅速增长。但规模增长的同时，商业招商、管理团队却需要一定时间建设。

　　因此，未来新城如果要积极进行品牌输出的话，后续的管理和服务团队建设也需要提速。

　　业绩创收模式有待更新，代表性项目打造仍需继续

　　新城已将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，实施轻重并举战略。

　　2020业绩会上，新城表示今年在项目拓展方面，轻资产项目争取不少于15 个，持续推进轻资产规模化。目的无疑是在减少资金投入同时，增强品牌规模效应，在轻资产方面占据一席之地。

　　项目合作上，新城依然主打三四线城市、7万平方米以上中等体量商业项目。与大部分布局轻资产的企业类似，主要采取的合作方是获取土地使用权和资金投资，新城提供前期咨询、项目规划以及后期招商运营等服务，按照收入进行分成。

　　数据来源：企业官网，观点指数整理

　　目前在营吾悦广场中，固定租金是主要的收入方式，此外还有与部分品牌联营的提成。固定租金稳定性强，受租户经营状况影响风险较小。不过灵活性差，很难享受商户经营增长带来的收益。

　　在项目不断增长的情况下，传统固定租金的方式或许难以让新城享受经营质量增长带来的更为可观收益。2020年，曲德君曾表示，目前已经创新性地和部分品牌采取固租和业绩提成的方式，以求提升品牌经营业绩、项目竞争力同时，获得更高收益。

　　收入模式的转变，不仅是为了提升现有项目运营质量，一定程度上也是为轻资产扩张做准备。市场上，万达、华润、宝龙等输出轻资产服务的企业，主要采取灵活的收取方式，除固定租金外，还会灵活收取酬金。

　　如华润万象生活一般按照租金或营业收入的5%，或是营业利润10%收取；宝龙商业则为月租金的3%-30%。

　　2021上半年，新城在管4个轻资产项目租金收入约1.2亿元，占全部吾悦广场租金收入的3.27%，对整体收入贡献较小。新增项目上，累计新增未开业轻资产项目4座。

　　作为同行的万达，数量上更占优势。万达集团2020年开业45座万达广场，其中轻资产27个，占比超过60%。而同样重视轻资产发展的宝龙地产，2020年在营54个商场中，轻资产项目6个，占比约11%。

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