观点与李文峥对话：信保基金REITs生态圈
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观点网 “谨慎且乐观”，两年前，信保基金向观点新媒体透露了对房地产基金发展形势的判断。今年再见时，这家以“信保四海，鼎立五洲”为愿景的企业，已经投资了2只保障房REITs项目的战投份额。
8月中旬，国内首批保障性租赁住房REITs红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT分别迎来发行的日子，并于月底同一天上市。
作为基础设施领域的重要资产类型之一，保障性租赁住房REITs可以在提高保障性租赁住房有效供给的同时，为市场提供更多投资维度想象。现阶段大部分保障房项目主要集中在一线及新一线城市，底层资产质量在一定程度上得到保障，而随着政策红利进一步释放和市场需求的持续增长，保障房发行REITs之后的投资盈利空间同样也在上升。
如今，第二盈利曲线在信保基金身上开始得到了具体体现。
作为私募基金，信保基金在保利发展控股的支持下投资了深圳安居及厦门安居两只保租房REITs的战投份额，成为当前市场上唯一实现两只保租房REITs战略投资的私募股权基金。
“信保基金现在的创新发力重点之一在于REITs。”作为信保基金REITs平台总经理，李文峥认为加强保租房等一系列REITs业务导向是重中之重，在与观点新媒体畅聊的一个多小时里，他向我们展示了信保基金作为私募基金在REITs产业链中的未来蓝图。
探路保租房REITs
早在2021年6月，国家发展改革委印发相关通知，明确将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金试点范围；今年5月证监会与国家发改委也表示，支持条件成熟的保障性租赁住房项目发行REITs，加快相关试点工作。
截至目前，全国首批3只保租房REITs项目已经上市，市场亦被点燃。8月31日上市当天，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT集体涨停，涨幅均达到了30%，反映出当前资本市场REITs热度的弥漫和对保障房项目的高度认可。从网下认购情况看，参与红土深圳安居REIT的机构投资者为83家，中金厦门安居REIT则获得68家机构投资者的有效报价，券商及券商资管、保险、公募、私募等金融机构都在争取投资机会。
3宗项目上市引发的热潮背后，是保租房“融投管退”模式闭环的形成，原始权益人回收资金用于新项目开发建设，培育成熟之后可注入到REITs平台之中。这种基于REITs的商业模式，信保基金感受很深。“租赁住房的传统做法，是不能销售去化的，资产就很重，周转慢。企业的ROE往往较低，前期的资本金融资也得不到很好的解决。有了REITs，可以通过它来加快资金周转，也形成轻重结合的发展”，李文峥提到，“信保基金的布局，是基于REITs的产业链。保租房这个领域对我们很重要，但也不容易。”
在与李文峥交流过程中，他特别提到保障房项目当前面临的几个难点，首当其冲的就是用地问题，须在新增供应上提供更多租赁住房用地。
第二个难点则与退出渠道有关。“现在看来，这项难点已经得到了解决，有了REITs渠道，项目能够有退出，市场主体就有机会能够进入。”
另一项难点则是收益率。有些城市的租赁住房项目自身的租金较低，在发行REITs的时候收益率不一定达标。
此外，目前市场化的参与主体不太够，“更多的是各地国企如安居集团参与，政策性较强，市场化的投资主体有欠缺。”言下之意，合理调配保障房项目和市场化资源，或许会成为国内保租房业务进一步发展的重要之举。
“保障房的发展趋势将很好。很多城市的”十四五“规划都将保障房作为重点发展的领域，规模会很快上来。有了REITs之后，资本市场的定价会起到有效的传导作用，使得拿地成本、投资总额、运营管理等更合理和有效。保障房REITs的规模也会越来越大，令人期待。”
信保基金的赛道
目前，参与国内REITs发行的金融机构主要是公募基金和券商等，李文峥认为，相当一部分不动产私募基金公司同时具备较强的金融能力和资产运营管理能力，未来有机会深度参与国内REITs市场。
李文峥曾总结了一套私募基金的“1+3”业务模式。将“1”看作是投资。即投资于持有型资产搭建Pre-REITs，并以REITs退出，或者投资于REITs发行与扩募时的份额；而将“3”定义为结合在资产和REITs上的专业服务业务，包括作为财务顾问提供发行服务，参与资产的运营管理以及REITs投资咨询等。
战略配售业务需要品牌和协同的价值。“之所以能在三个保障房REITs项目中投资两个，是因为我们跟发行人之间具备协同价值。”李文峥表示，一方面信保基金品牌实力卓著，另一方面，可与发行人在未来私募基金合作、REITs项目投融资等业务中产生价值协同点，而这些协同点是战略投资的重要基础。
在他的眼中，REITs是集投资、投行、资管等方面的专业于一身。专业化是发展业务的核心点。
如今，信保基金下一步的铺排计划也延续了这个观点。
“目前重点就是在于REITs的布局，我们已经投入了两年时间，不断加深REITs专业化水平，加快业务拓展。”一方面，信保基金持续推进已经开启的投资业务，包括Pre-REITs和战略投资，另一方面重点围绕REITs建立业务生态体系，发展金融业务，提供金融服务。
“信保基金聚焦在Pre-REITs和REITs战略投资，将来有机会也会考虑进入二级市场。”从横向来看，信保基金将形成一个从Pre-REITs到战略投资，再到二级市场的业务链，并在此基础上，加强资产管理的能力，形成投资、投行和资管的综合发展，从而进一步形成完整的业务生态圈。
与观点新媒体分享了下一步打法后，李文峥思考了片刻，随即又表示，当前REITs市场的发展已经众人皆知，“众多机构都想进场，但在市场里怎么参与？需要发挥各自优势，形成各自特色。”
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