7月产业地产运营发展报告·观点月度指数

　　观点指数 回顾7月份，多家产业地产商动态频发，联东、上海临港、中电光谷、中集产城、中南高科等均有新项目动工。

　　其中，漕河泾绿洲芯城项目，为上海临港与常熟本地企业共建，上海临港承担园区日常招商及经营管理。中新集团则加大产业投资力度，参与设立四支投资基金。

　　理论上，产业投资是产业地产商形成商业模式闭环的必有之义，但实际上，行业内目前真正投入资金和资源、建立专业投资团队的仍然不多。其中，国资背景的有张江高科、中新集团、东湖高新等，民资背景的则有星河产业和金地威新。

　　联东扩张持续，中新集团加大产业投资力度

　　7月，联东集团继续有多个新项目开工，包括联东U谷·宝山机器人创新港（占地43亩，建筑面积8.84万平方米）、联东U谷·新乡新东产业园（占地170亩，建筑面积12万平方米）、联东U谷·岳阳国际企业港（占地350亩，分两期，一期占地约110亩）、联东U谷·石家庄科技创新中心（总建面7.4万平方米，研发载体22栋）。

　　另外，作为苏州市区首块M0用地的姑苏区联东U谷·数字科技产业园，亦于16日开工，项目建筑面积约15万平方米，首次在苏州将产业园容积率做到3.0。

　　除此之外，联东U谷·福山生态科技园在7月17日实现开园，项目位于烟台市福山区夹河新城，项目一期约4万平方米，已于2020年5月如期交付；二期招商进行中。

　　数据显示，截至今年6月，联东U谷在全国布局了69座城市，投资运营产业园区超310个。

　　作为国内标准化厂房开发另一代表的中南高科，7月26日参与建设的贵州中医药和医疗器械产业园项目开工。项目位于贵阳市乌当区，总体规划范围约40平方公里。未来10年，累计固定投资预计将达500亿元。

　　中南高科IPO招股书显示，截至2021年2月28日，中南高科全国共拥有产业园70个。

　　而今年起屡屡在产业投资上有动作的中新集团，7月份继续有四项投资更新动态。据观点指数统计，中新集团7月份参与设立了4支投资基金，公司及控股子公司累计出资3.8亿元。

　　2019年12月，中新集团在完成对自身房地产业务的剥离后，成功完成了IPO。成功上市后，中新集团将产业投资作为公司的战略级业务。

　　通过产业直投和产业基金投资，中新集团实现 “以投带招、以招促投，投招联动”，并在2020年初步形成了母基金、产业子基金及项目直投的多层次产业投资业务布局。

　　据观点指数了解，2020年，科创板苏州新上市公司共有6家，其中华兴源创、瀚川智能、博瑞医药、江苏北人四家企业都位于苏州工业园区，显示区内优质企业资源较多。

　　投资标的丰富，本土平台属性以及一众兄弟企业联合作战，使得中新集团较快建立起自身的产业投资逻辑。

　　共享收益：产业投资的前置与后置

　　产业投资能对园区内企业提供全生命周期的园区生态综合服务，以此将园区和入驻企业绑定。

　　对于园区或地方政府来说，进行产业投资能够加大高能级招商的可能性。因此，近年来地方在引进产业地产商时都或多或少有相关要求，越来越多产业地产商也开始将产业投资作为公司策略，并以此对外宣传。

　　但实际上，行业内目前真正投入资金和资源、建立专业投资团队的产业地产商仍然不多，更多企业仅仅停留在官网上的一个可点击选项。

　　从现状划分，产业投资可分为后置和前置两种，即产业地产商开始进行产业投资的时间节点是在园区成熟后，还是在园区建设早期。

　　从现存案例来看，产业投资后置多为国资背景，代表企业有张江高科、中新集团、东湖高新等，前置则多为民企，其中较为突出的有星河产业和金地威新。

　　以张江高科为例，张江科学城主要产业集群包括集成电路、新一代信息技术、生物医药、金融和智能制造，均为国家发展的战略性产业，且已经过多年培育形成了有效的产业集聚，相当部分企业已成为行业龙头。

　　而张江高科则在近两三年明显加大了产业投资力度，使产业投资成功由战略的核心往盈利模式的核心转变。2020年，张江高科投资收益大幅上升，至23.12亿元，同比上涨350.48%，是园区综合开发毛利的5.53倍。

　　张江贯彻 “投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”的理念，并从投资基金参与者逐渐转变为投资基金管理者，形成产业投资良性滚动循环。

　　星河产业则在南京星河WORLD项目上展现了产业投资前置的操作，通过产业投资前置说服地方政府。

　　2016年，深圳星河控股与南京玄武区政府举行签约仪式，双方达成多项重大项目合作，包括在南京落地34.5万平方米的星河WORLD产业项目等。

　　项目位于铁北红山新城恒嘉路以西，可建载体34.5万平方米，打造无人机、人工智能、云计算产城融合创新孵化集群，同时投资设立红土创业基金。

　　可以见到，星河为拿下南京项目做出了两项比较重要的承诺，一是产业落地承诺，拉上一批深圳星河WORLD的入驻企业站台，二是与深创投合作，强调自身产业投资能力，并出资3亿元（深创投出资1.5亿元）成立南京星河产业投资基金，基金总募资额5亿元。

　　星河产业在发展产业园前后不同阶段都有建立产业投资基金，且与深创投和张江都有合作的经验，使得星河产业能够构成自身独特的产城融合护城河。更何况星河集团已开始从所投企业IPO上获取收益，这亦给予了企业信心。

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