观点直击 | 政策向好 招商局商业房托寻存量拓展空间（实录）
观点地产网 即便疫情有所反复，但从业绩表现上来看，招商局商业房托在今年上半年不论是存量改造提升，还是分派收益实现方面，都有所推进与增长。而香港新修订的REITs规则，亦为其收并购拓展了空间。
8月18日，招商局商业房托联合深圳、香港两处办公地于线上举行2021年中期业绩发布会，公司管理层执行董事郭瑾、财务总监张喆等公布报告期内业绩表现。
截至2021年6月30日，公司实现收益约人民币2.12亿元，同比增长19.1%；物业收益净额约1.61亿元，同比增长16.1%；可分派收入9760万元，同比增长19.1%。
根据可分派收入，于报告期间基金单位持有人每基金单位分派为0.1039港元，按截止日基金单位收市价2.78港元计算，相当于按年计算的分派收益率7.5%，并保持100%的分派比率。
此外，招商房托主席兼非执行董事黄均隆、非执行董事余志良、企管公司总经理高惠民等亦出席本次业绩会，针对市场所关心运营管理、资产优化、收购规划等做出相应回复。
不可忽视的是，深圳作为招商房托主要资产所在地，目前正面临着写字楼空置率上升、租金下降在内的激烈市场竞争。
郭瑾对此则表示，公司所受影响不是很大。
存量表现
招商房托管理层多次在业绩会上提及存量改造进程，并点明是各界“非常关注的问题”。而这背后体现的，或许是自身清晰认识到，存量提升是投资物业价值、公允价值变动及资产净值的关键指标之一。
“提升改造完之后不仅可以改善我们的收入，也可以改善我们整体的物业的价值。”郭瑾在业绩会上表示。
2021年上半年，招商房托的底层资产与2019年上市之初并无变化，具体为五栋物业组合，均位于深圳市南山区蛇口。分别为一栋甲级写字楼（新时代广场）、三栋写字楼综合体（数码大厦、科技大厦、科技大厦二期）及一栋购物中心（花园城）。
据介绍，科技大厦二期、数码大厦、新时代广场三个写字楼已完成装修改造样板间，预计今年年底完成改造。新时代的外部和花园城的整体也预计在明年地铁开通前后完成，总预算约为4亿元人民币。
值得一提的是，科技大厦目前所有装修暂停。参会投资者透露，一个重大且长期稳定的新租户在2021年第二季度承租了科技大厦所有可出租面积，因此其出租率从六个月前的83.7%提升至满额100%，同时带动租金上涨约11%、达到人民币115.3元/平方米。
上述投资者继而表示，目前在招商房托旗下物业租户租金收入及租赁面积来看，科学与信息技术、房地产、租赁和商务服务为前三业态，其中科学与信息技术行业前述两项分别占总体比例18.9%、20.4%，远超其他行业业态。
于报告期间，上述整体物业组合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年6月30日的87.1%，升幅为2.8个百分点。其中，写字楼的平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年6月30日的86.5%，升幅为4.3个百分点。
而在零售物业花园城中，出租率则由2020年12月31日的91.5%，略微下降至2021年6月30日的89%。对此，招商房托在报告中表示，是由于对租户结构进行调整而产生的暂时性波动。同时根据疫情情况和政府政策，调整花园城的防疫和推广工作，确保疫情对客流量和出租率的影响维持在最低水平。
除疫情对于资产收益影响外，日益激烈的市场竞争也引起市场隐忧。
长期以来，深圳甲级写字楼供过于求、空置率较高、租金下降已成为明显趋势。数据显示，二季度末，深圳的甲级写字楼存量为875万平方米，未来五年，深圳大概有500万平方米的甲级写字楼入市。
对此，郭瑾认为，虽然招商房托在上市的一两年内甲级和乙级写字楼受到供应量的冲击有所波动，但多在自身之外。因持有写字楼所处区位成熟，加之团队努力、招商局集团统筹安排等原因，出租率和租金水平还是保持稳中有升的，所受环境影响不大。
另一方面，深圳于近期发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），其中鼓励将商业用途的土地或者建筑转变为居住用途。招商房托管理层此项意见稿或许也将为深圳商办市场带来改变。
而市场人士指出，目前深圳可以预料的甲级写字楼供应量已经是在施工状态，新增供应量也是不可逆的，因此意见稿对写字楼的去化影响较小。
收购空间
根据中报披露，招商局商业房托负债总额为34.24亿元，有息负债率为28.8%。实际上，后者相比于规定上限有不小空间。
去年12月，香港证监会对《房地产投资信托基金守则》作出修订并已生效，其中提到将房地产投资信托基金的借款限额，由资产总值的45%提高至50%。
郭瑾对此欣然表示，上述改变会对房托、同业产生非常正面的影响。一方面，对自身能够获取新的物业或者可用的资金将大幅度提高，包括技术层面上的开发项目比例以及物业灵活选择。另一方面，对市场也将产生正面影响，包括香港市场自身规模的扩展，以及加大与中国内地在房托市场方面的合作。
据此，余志良亦回应观点地产新媒体，阶段性更多的收购资源是考虑来自于负债率的提升。目前增加举债的空间还是比较大的，也会结合政策的要求，会考虑充分利用香港修订的REITs规则以及自身的负债率可以扩展的空间，进一步筛选相应的物业。
他介绍称，招商房托在收并购方面，总体的策略是会内外结合、内部优先，目前已有一些标的在看，是以跟现有深圳这个一线城市相匹配的物业，主要是在一线城市。一方面是从位置、品质上找匹配的项目，另外希望去北京、上海等城市，使区域风险能得到分散。
但重点范围还是在于招股书中资产，将作为重点培育、加速经营的提升目标。观点地产新媒体查阅招商房托2019年11月发布的招股书发现，关于投资及收购策略一项，为向招商局集团、招商蛇口及第三方优质物业。
实际上，招商房托在2020年业绩会上表示，“第一步我们通过杠杆去获取项目，未来会在招商蛇口的帮助下注入。”据了解，该公司在上市之初便透露有三个招商旗下潜在物业可以注入，分别为汇港二期、太子广场二期以及新时代广场二期，可出租面积总计为18.5万平方米。
与此同期，招商蛇口今年正式对外宣布，未来将重点做好持有物业的经营管理，并定下“双百”目标，在十四五规划内，招商蛇口要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业。
对此，招商房托也表示，招商蛇口的战略也意味着自己未来会有更多的持有性的物业会投入市场，为了持有物业的周转和循环，REITs是可以扮演一个非常好的角色的。
黄均隆亦强调，新的优质物业的注入是近期及未来重中之重的战略目标，管理人将继续寻找及筛选招商局集团内部及外部投资机会。
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