远洋集团“小快周转” | 深响·财报⑩

　　远洋集团继续保持着“绿档”身份：剔除预收账款后的资产负债率为69%，净负债率67%，现金短债比1.6。

　　8月19日，远洋集团发布2021年中期业绩，“三道红线”还是不出意外的全部达标。而且，与以往不同的是，其已将商票纳入有息负债管理体系，商票存量为1.4亿元。

　　这是监管部门在“三道红线” 之外，对“试点房企”新增的三个监管维度之一，包括当年拿地金额占比、经营性现金流的监测和商票数据的每月上报。

　　从远洋的商票来看，对整体达标情况并无影响。这是一个很重要的信号，商票此前一直被视为房企的“隐秘资金池”，因不计入有息负债而很少受到监管，却也往往是一个雷区。

　　作为当下判定房企的关键性依据，远洋没有压力。不少同行生存已是艰难，能活的好更为不易，从达标情况和业绩来看，远洋处在那批能为行业带来正能量的房企之中，当下的地产行业正需要这种声音来提振。

　　2021年上半年，远洋录得营业额205.13亿元，同比升6%；毛利润46.12亿元，同比升3%；毛利率22.5%，与去年同期基本持平，没有卷入行业整体利润下行的趋势中。至于原因何在，此次的中报是一个解析的好机会，数据背后往往潜藏着很多信息。

　　全览整份财报，可以概括出远洋的两个基本逻辑：第一是回归财务；第二个是推进项目高效运转。基于这两点，既保证了利润，也实现了销售额的增长和回款，上半年录得销售额524亿元，同比增长25%；销售回款金额达377亿元，同比升12%。

　　当然，这一切都是在一个大的战略背景下达成的。2020年初，远洋发布五期战略，提出“聚焦主业”、“南移西拓”等发展策略，在巩固原有京津冀等核心区域发展优势的基础上，适度开启“南移西拓”策略，并调整组织架构，下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部。

　　如今时间过去一年半有余，六大区域发展愈趋均衡，北京地区、环渤海地区、华东地区、华南地区、华中及华西地区分别占销售额24%、18%、22%、15%、21%，当中“南移西拓”区域占比达58%，同比提升8个百分点；上半年获取的16个项目（约新增土储328万平方米）中，“南移西拓”区域占比高达70%，战略决策效果开始显现。

　　但也不仅于此，在整个大的战略放下之下，远洋还有一些细化方法来策应上述的两个基本逻辑，读完整份财报，可以归纳总结为三条：

　　第一、采用“小快周转”模式

　　可以理解为“小体量、快去化”，有点短小精悍的意味。

　　其上半年的整个销售产品结构中，住宅类产品占比达86%，当中又以“小快周转”适销产品为主。去年年底，远洋25万平方米以下的“小快项目”，占其新增土储项目的比例高达87%，如今随着这些项目的逐渐转化，极大的促进了快速销售回款，如武汉远洋东方境世界观、天津未来城、杭州远洋西溪公馆等。

　　得益于这一策略，远洋保证了充足的现金流。现金为王是目前全行业的基本思维，各大房企都在想法设法促销售、保回款，“小快周转”模式不失为一种好方法。

　　可以看到，远洋还在深化沿用这种模式，上半年新增的土储还是以“小快周转”项目为主，25万平方米以下项目个数占比达75%。

　　第二，融资成本持续走低

　　这一点，远洋4月份发的一笔4亿美元绿色债券具有很强的说服力，票面利率3.25%，打破了中资地产发行人同年期绿色债券最低发行收益率的记录。另外，远洋上半年还发了一笔60亿元的PPN，票息4.45%，下降了1.5个百分点，每年可以省下9000万元利息。

　　进入7月，远洋的融资成本继续下降，发行的32亿首期资产支持票据票息4.19%，下降近2个百分点，每年节省利息成本超5000万元。特别是7月6日发行的3.2亿美元绿色债券，票面利率2.7%，创造了其在境外市场美元债的最低发行利率。

　　总体来看，远洋上半年融资成本为5.04%，较2020年底的5.1%稳步下降。目前众多房企正在陆续公布中期业绩，还无法准确比较，但也可从行业机构的统计中粗略判断，克而瑞数据显示，2021年上半年房企新增债券类融资成本为5.55%，其中境外债券融资成本6.87%，境内债券融资成本4.34%。

　　显然，远洋的融资成本明显低于行业均值，无论是境内还是境外。

　　第三，城市更新业务成业绩新动能

　　经过20年的经验积累，远洋的城市更新业务已经形成了拆除重建、存量盘活、社区焕新三种“独门模式”，成长为其业绩增长的新动能。

　　截至6月底，远洋总土储为4658万平方米，当中旧改项目贡献325万平，未来这一数字将会持续走高。因为远洋已签约旧改项目近1800万平方米，主要分布在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市，将随着项目进度陆续转化为土储。

　　再加之其商业地产租金的稳定增长，以及相关产业平台发展的提速，将会多方位促进业绩的增速，特别是7月与远洋资本以40亿元拿下红星地产，新增土储1700万平米，带来可售货值近千亿，进一步扩大了远洋的土储优势，下半年可售资源高达1800亿元。

　　再配合“小快周转”模式的良性循环，远洋稳健的财务水平将进一步夯实。

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