7月联合办公发展报告·观点月度指数

　　观点指数 1-7月，全国办公楼竣工面积1413万平方米，同比增长17.1%，办公楼销售面积为1676万平方米，同比增长6.3%，办公楼销售额为2405亿元，同比增长9.1%。

　　办公楼的供给稳定增长，为联合办公行业供给侧注入活力。

　　企业层面，多家头部企业有新项目落地，其中开业的梦想加长寿路189项目和Distrii办伴·静安寺晶品办公空间是由购物中心打造的商办融合项目。

　　针对商办融合，此前亦有多家联办企业有项目入市，但值得关注的是要在选址方面注重办公与商业需求的良性结合。

　　此外，月内办伴针对中小型企业用户寻求更私密办公空间的需求，推出独立精装小户型的产品线——DPLUS，目前办伴DPLUS在上海已签约4个项目。

　　联办企业规模扩张加速，商办融合项目受追捧

　　7月，多家头部企业办公空间新开业，其中优客工场位于长春的CBS·优客工场项目正式营业，月内亦签约多个轻资产项目，加速规模化扩张。

　　来源：观点指数整理

　　其中，杭州西迪港店是梦想加与杭州钱投公司合作打造的首个城市TOD项目。西迪港是位于杭州东站的交通枢纽商办综合体，梦想加在其中打造700+个工位、20+个独立办公室等多种办公空间，同时连接空中花园，打造休闲娱乐的生活空间。

　　近些年，梦想加先后与酒店、书店、购物中心等多种业态合作，创造多样化办公场景。后续计划与更多商业综合体合作，在推广“未来办公”理念的同时，为业主带来资产价值优化。

　　此外，月内开业的梦想加长寿路189项目和Distrii办伴·静安寺晶品办公空间，是由购物中心打造的商办融合项目。

　　后者是办伴首个进驻购物中心的项目，提供了5383平方米、833个工位的办公空间。项目所在晶品购物中心聚集潮流品牌、美食、科技等，为白领、时尚人群提供全方面的购物体验。

　　此前优客工场、WeWork、梦想加、寰图、米域Mixpace等联办企业已与商业业态合作，今年来亦有WeWork上海广场二期、成都交子OFFICEZIP等商办融合的办公项目开业。

　　随着存量经济的发展，联合办公品牌也开始加强与酒店、购物中心、产业园等业态的合作，实现资源共享，提升经济效益，或许未来这将会成为联合办公行业的常态。

　　事实上，联合办公与商业业态结合过程中的矛盾无法忽视。如办公需要安全、私密的空间，办公场所与商业人流需要有所隔离。如创业公司有注册办公地址的需求，购物中心、商业街等或许无法满足，需要有相关的政策支持等等。

　　换而言之，联合办公选择商业项目的过程中，要有所条件地筛选，动静结合，才能形成良性新经济、新生活、新办公场景。

　　优客工场轻资产规模超自营，突破租金x空间限制成共识

　　月内，优客工场发布了二季度财报，实现营业收入2.61亿元，同比增长34.3%。

　　数据来源：企业财报，观点指数整理

　　财报数据显示，优客工场2021二季度轻资产模式收入规模1520万元，同比增长292.1%，轻资产毛利同比增长228.6%。

　　轻资产模式为优客工场带来规模与营收的双增长，目前已拓展至52个城市，签约154个办公空间，轻资产合同管理面积43.9万平方米。轻资产模式下，二季度城市布局、项目数量、合同管理面积分别同比增长63%、141%及98%。

　　数据来源：企业财报，观点指数整理

　　截至2021年6月30日，优客工场轻资产合同管理面积和项目数量比重达62.56%和51.61%，已超过自营项目。

　　数据来源：企业财报，观点指数整理

　　二季度，优客工场工作区会员收入同比下降12.8%，主要是由于关闭未盈利的办公空间以及缩减自营办公空间。相较一季度环比增长6.4%，主营业务持续稳定发展。

　　营销和品牌服务收入同比增长80.8%，其他服务收入同比增长162.3%，广告业务与其他服务业务协同效应逐步释放，在盈利模式方面不断优化。

　　而优客工场轻资产规模强劲的增长势头、营销和品牌收入，以及其他服务收入的增长是其优势所在。多个城市的大规模覆盖，也扩大了优客工场在全国范围内的影响力。

　　但优客工场的亏损、市值偏低、资金等问题尚未得到明显改善，二季度净亏损1.569亿元，较2020年同期有所增长。调整后EBITDA亏损为2194万元，较2020年同期及一季度有所缩减。

　　事实上，走轻资产化路径的企业本质上是将运营成本嫁接给业主端，将风险与收益再分配。轻资产化更加注重企业的精细化运营管理能力，凭借运营管理能力和品牌溢价，助力资产的保值增值，以此进入资管市场，获取资产增值收益。

　　目前，轻资产运营管理公司BEEPLUS100%轻资产运营模式的项目占比达九成以上，多个项目实现半年满租，提升租金坪效。此外BEEPLUS的轻资产模式对标酒店的管理模式，装修费用完全由业主承担。

　　联办企业对标的是B端的企业租户，但是使用办公空间的个体是由C 端用户组成。因此，BEEPLUS在场景打造方面会挖掘个体消费的场景可能性，提升C端用户消费体验的同时，加强与B端租户的粘性，从而突破租金*空间的收入限制。

　　除了优客工场、BEEPLUS外，目前多家联办企业在轻资产模式方面多有涉及，业务类型不再仅限于提供联合办公空间和基础的企业服务，更多的是转型企业定制和运营管理等。如氪空间目前联合办公业务、大客户定制业务、资产管理业务三大业务并行，定位为全周期企业办公服务商。联办企业定位“去联办”化成新趋势。

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