被曝业主集体退房！奥园，让成都大失所望
今年2月，成都奥园广场“柱子房”等问题，引发广泛关注，千亿房企奥园，很快公开致歉整改，算是平息了这场风波
但刚刚过去半年，奥园在成都又“出事”了，这次牵涉的项目是奥园·半岛one。
据网友“@成都东部投资家”爆料，怡心湖奥园·半岛one，有业主集体退房了：
一方面是无法理解与接受巨大价差带来的损失，一方面是质疑与失望于项目实际与宣传有不小的差异。
网上流传的一份成都奥园怡心置业有限公司于2021年8月16日的公开回复，从侧面证实了退房的传言。
从“柱子房”事件到退房风波，奥园在成都市场上的连续翻车，对品牌和口碑，无疑是巨大的伤害。
更棘手的是，在频频上演的维权事件之外，奥园还面临着销售增长缓慢、拿地隐身等问题，可谓危机四伏。
01
奥园·半岛one，算得上是奥园在成都的高端项目标杆之作了，项目位于双流区天府怡心湖公园内，而怡心湖正是近些年成都土拍的热点区域。
项目地块是2019年6月竞得。当时，这块地的楼面地价达到14820元/㎡，溢价率更是高达121%，刷新了该区域的楼面价纪录。
作为重金夺地打造的标杆作品，奥园·半岛one对奥园的意义非凡，比如在官网上，我们可以看到奥园对该项目360度无死角的花式宣传：
奥园半岛ONE 项目，是2020年奥园集团在成都的封面，承载着特殊的战略意义：唯一镶嵌在怡心湖环湖路以内的住宅用地、唯一怡心湖板块内低容积率纯墅用地、唯一可270度俯瞰怡心湖盛景的绝版地段。打造稀缺产品匹配极度稀缺的土地价值，敬献圈层！在“构筑健康生活、营造智慧社区”产品主张指引下，为客户营造不一样的诗意生活！
虽然价格卖得贵，但地段好，定位高端，加上前期宣传到位，项目的去化速度相当快，376套到日前基本清空。
但据报道，最新批次房源的价格，和一、二批次的价格，差价高达70万左右。同一个小区，销售周期只有一年，如此大的降价幅度，自然引起了一、二批次的不满。
同时还有业主控诉，“我们看到的和宣传的可不一样”，直指虚假宣传。几番交涉之后，终于决定退房。
奥园方面对业主的诉求进行了回应，从公开回复看，似乎同意了对有退房需求的客户退还房款。
剧情后续走向，有待进一步观察，不过在热门的怡心湖板块精心打造的标杆之作，最终闹到业主集体退房，确实称得上是一次滑铁卢。
这难免让人联想起之前的“柱子房”风波。
今年2月，成华奥园广场三期公寓交付时，因为“客厅中间立了一根柱子”、“天花板裸露钢筋”、“卫生间外墙渗水留下的水渍”等问题，多名业主集体投诉退房，闹得沸沸扬扬。
半年时间两次翻车，奥园成都，到底出了什么问题？
02
官网显示，中国奥园集团1996年在广州成立，2007年在香港上市。
在西部地区，奥园进入重庆算是较早的，可以追溯到2007年上市那年。而据2020年报，目前奥园在重庆的项目达到18个。
不过直到2016年，奥园才挺进四川，以前面提到的成华奥园广场为首入开篇；2017年奥园成都公司揭牌，在成都的投拓力度明显加大。
比如去年7月，奥园以19.36亿元收购了成都通威实业有限公司98%股权及部分债务。而在怡心湖高溢价拿地，包括去年21.89亿元在天府新区拿地，都是加码成都的缩影。
项目层面，成华奥园广场、奥园玖珑湾、奥园棠玥府、奥园玖俪湾等项目纷纷落地。
在重仓重庆的基础上，奥园不断加码成都，既是看中了成都的城市能级，另一方面，也是想借深耕四川布局西南，加速全国化扩张。
2020年年报显示，1330.1亿元的销售总量中，中西部核心区贡献了417亿元，高于其大本营华南和华东。但考虑到中西部的面积广阔，销售规模的提升空间还有很大。
不过，在成都的连续翻车，似乎要给奥园的西南拓土蒙上阴影了。而且，在重庆以及其他一些城市，奥园同样时不时被曝各种问题：
2020年，重庆万州奥园推迟交房，原合同约定于19年9月30交房，直到2020年6月19日都未交；
2021年，重庆奥园悦府，置业顾问郑某以“缴纳定金内控房源”为由，作假收据，诈骗5名购房者80余万元。开发商回复这笔钱是郑某收取的，与他们无关……
发生在各地的投诉和维权，会一点点地蚕食其口碑。而奥园的危机还不止于此。
2017年到2019年，奥园的销售平均复合增长率达到61%，在高速增长下，奥园2019年正式跻身房企千亿销售阵营。
但随着行业收紧，奥园急刹车的迹象明显。
2020年奥园的销售增长只有13%，且不谈前两年销售迅速攀升背后权益占比少、规模注水的情况，如此低的增速，也明显缺少想象空间了。
年初的业绩会上，奥园方面对外表示，拟定的购地支出为不超过当年合同销售的25%，具体金额约300亿元，而作为对比，2020年奥园的购地支出为454亿元。
此前重庆、成都的集中土拍上，也不见奥园的踪影。
而今年以来的奥园，在公开市场上同样很少有拿地举动，以至于有分析追问“中国奥园：今年不拿地，明年卖什么”？
奥园拿地隐身，从侧面可以反映出其资金压力。但土储是房企的粮草，如果无米下炊，拓土揽储节奏大幅下降，如何完成定下的销售目标？如何保证市场份额？
03
当然，奥园的业绩也有一些亮眼的指标。
比如2020年，奥园的营业额为677.9亿元，同比增长34.16%；净利润为70.5亿元，同比增长35%；归母净利润为59.1亿元，同比增长40.63%。
各项增长指标都是行业高位。
但对比前几年，奥园却是在不断失速。以营收为例，2019年奥园为62.97%。至于归母净利润增速，则从2019年的74.39%降至40.63%。
与此同时，高速扩张的后遗症日益凸显——参照“三道红线”标准，2020年奥园剔除预收款项后的资产负债率达到78%，已经踩线，净负债率也是连年攀升。
作为“黄档”房企，奥园降负债的压力自不必言。这也解释了为何在房企普遍追求销售规模增长的背景下，迈上千亿台阶的奥园，却刹车到地都不怎么拿了。
2021年，奥园的销售目标为1500亿元，对照2020年的销售额，相当于维持12.8%的增速，和前一年基本持平。
短短两三年内，从急速冲刺规模，到踩死刹车，奥园的扩张节奏，可以说来了一个翻天覆地的变化，安全活着的危机意识昭然若揭。
但在成都等地的连续折戟，似乎不是个好的信号。至于拿地放缓，债务压顶，会进一步考验奥园的长期经营能力。
那么，慢下来的奥园，到底能不能顺利渡劫？
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